[완대장] 칼럼 본깨적 - 주인전세(점유개정) 매매 전세 계약시 주의사항 (전세보증보험 특약)

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본

• 소행이님 1호기 상황
  • 주인전세 물건(점유개정)
  • 기한은 25년까지 유지 (25년도에 새 아파트 입주예정) - 약 3년후
  • 투자금 3천만원 / 그러나 절대가는 엄청 저렴한 상황은 아님 (조건이 좋은 상황)
• 복비 : 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일한 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다!!!
• 주인이 갑자기 전세반환보증보험을 가입할 계획이고, 계획에 없던 특약을 넣겠다고 주장 ”전세반환보증보험을 들지 못할 시, 이 전세계약은 무효로 한다” … 매도인(세입자)
• 요즘 많이 생기는 빌라전세사기, 깡통전세사기 등의 문제로 전세보증보험사에서 세입자들에게 특약을 받아오라고 한다.
• (특약 예시) HUG 전세 보증보험 가입이 안될 경우, 계약은 자동 해지되며, 기 납입한 계약금은 임차인에게 반환한다. / OO은행 전세자금 대출이 나오지 않을 경우 계약은 자동 해제되며, 기 납입한 계약금은 임차인에게 반환한다
• 소행이님 입장에서는 매매와 전세를 같이한 상황이고, 만약 전세계약이 안될 경우, 처음에 생각한 투자 조건에 부합하지 않음 / 투자금이 적게들어가고 세입자를 따로 구하지 않아도 되는 상황이기에 결정
• 결국 ‘임대인의 압류, 대출에 의한 사유로 전세보증보험 가입이 불가시 이 전세계약은 무효로 한다’로 결정
• 샤샤튜터님 - 주인전세계약서에서는 매매계약에서 전세계약 특약까지 사전에 합의를 한 상태에서 계약이 이루어져야 한다. 어짜피 나의 상황으로는 전세보증보험에 가입이 안될 경우가 아니었기 때문에 당황할 것은 아니었고, 오히려 세입자가 많이 불안해 하는구나..로 이해하고 특약을 넣어주었어도 괜찮았다고 함

깨

• 주전세라고 맘놓고 있지 말고, 다양한 실전경험담 읽으면서 다양한 상황을 미리 대비하는 투자자가 되자
• 전세반환보증보험 가입이 불가한 사유에 대해 잘 알고 있다면, 당황하지 않을 수 있다.

적

• 매수인의 압류, 대출에 의한 사유로 가입 불가시 전세계약 무효로 한다라는 특약으로 변경 가능