안녕하세요 :)

잔쟈니입니다.

스트레스 DSR 3단계 도입을 앞두고

그간 주택구매를 고민해오던 분들이 매수에 동참하며

수도권 중심으로 거래량이 늘어나는 곳들이 생기고 있습니다.

그래서인지 최근 부쩍

매수 관련하여 질문을 주시는 분들이 많아졌음을 느낍니다.

가용 가능한 종잣돈 범위 내에서

가장 좋은 집을 매수하고 싶은 것이

집 사는 모든 사람의 마음이다 보니

최종 매수결정을 앞두고

A집이 나을지, B집이 나을지

고민을 하시는 경우가 많습니다.

오늘은 주택을 구매하기 전

단지 간 비교를 하는 과정에 있어

가장 많이 주시는 질문에 대한 답변을 드리고자 합니다.

매수를 앞두고 고민중이신 분들께

많은 도움이 되었으면 합니다.

A단지 B단지 뭐가 나아요?

주택 구매를 목전에 둔 분들이

가장 고민하시는 부분은

단지 간 비교평가, 즉

"A단지 B단지 중 뭐가 나을까?"

일 것입니다.

그런데 어느정도 입지공부를 하고

부동산 임장을 다녀보신 분이라면

위상이 너~무 차이나는 단지들을 붙들고

이런 고민을 하시는 경우는 잘 없습니다.

보통 장점과 단점이 서로 엇갈리는 경우가 대부분입니다.

예를 들면 이런 경우입니다.

"A단지 B단지 모두 연식은 똑같아요.

A단지는 역에서 좀 멀지만

평지에다 구조와 연식이 좋고요

B단지는 역에서 가까운 편인데

복도식에다 언덕이 심한 지형이에요.

초등학교도 멀고 학군도 안 좋고요.

뭐가 나을까요?"

이처럼, 어느 하나가 압도적으로 좋다면

그 장점은 누가 보든 비슷하게 느낄텐데

A도 장단점이 있고

B도 장단점이 있는 단지다 보니

어떤 장점을 우선해야 하고

어떤 단점을 감내해야 할지가

고민이 되는 겁니다.

물론 가장 중요한 것은

입지가 괜찮고 수요가 있으며

가격이 전고점 대비 싼 편이라면

수도권이든 지방이든

A단지 B단지 어떤 것을 사더라도 돈을 벌 수 있습니다.

따라서 고민만 실컷 하고

용기내어 선택하지 않는 것이

가장 큰 패착이라는 말씀을 먼저 드립니다.

그럼에도 내 소중한 종잣돈을

최대한 잘 활용하여

더 버는 투자를 하고 싶은 분들께는

"지역 내 핵심가치"를 먼저 고려하라는

조언을 드리고 싶습니다.

지역 내 핵심가치, 그게 뭔가요?

사람들은 집을 매수할 때

해당 입지와 단지에 대해 기대하는 바가 있습니다.

예를 들어, 서울 노원구는 서울 내에서 저렴한 가격에 거주할 수 있는 가성비 주거지입니다.

노원은 서울 내에서 아파트 단지가 가장 많은 곳 중 하나로,

큰 대기업이 즐비했다기보다

배후 주거지(베드타운)역할을 하고 있습니다.

이 곳에 사는 분들은 노원에 거주하며

다른 업무지구로 출퇴근하는 분들이 많습니다.

따라서 노원구는 일반적으로

역세권 단지를 선호합니다.

하지만 예외가 되는 곳이 있으니,

바로 비역세권인 "중계동"입니다.

중계동에 있는 "은행사거리"에는

서울 동북권역 최대 학원가가 있으며

그 주변에 있는 을지, 불암학군은

아이들의 학업성적이 매우 우수합니다.

이것이 의미하는 바는

중계동의 아파트를 매수하는 사람은

"학군"에 대한 기대를 갖고 집을 산다는 뜻입니다.

따라서 "학군"이라는 핵심가치를 제대로 충족시키는 단지가

(= 학원가 가깝고 선호 학교도 배정받는 단지가)

사람들의 선택을 먼저 받고

가격도 많이 오릅니다.

이 곳에 건영아파트가 두 곳이 있는데요

연식도 외관도 비슷하게 생겼습니다.

다만 건영2차는 7호선 중계역 초역세권이고

건영 3차는 역에서 1.5킬로 떨어진 비역세권이나 학원가가 가깝고 선호학교를 끼고 있습니다.

일반적인 경우에는

당연히 건영2차(역세권)를 선호하지만

그것이 노원구 중계동이라면

지역 내 핵심가치인 "학군"을 제대로 갖춘 곳을 선택하는 게 더 버는 방법입니다.

하지만 모든 경우가 노원구와 같다면

단지 간 비교가 수월하겠죠? ^^

이와는 정 반대의 사례 또한 있습니다.

한강 이남 서울지역들 중

강남, 여의도 등 주요 직장과 거리가 멀지 않으면서

가격도 합리적인 가성비 주거지역 중 하나가

관악구 입니다.

게다가 관악구에는 2호선이 지나고 있어

강남 시청 등 주요 2호선라인 직장들을

환승없이 한 번에 갈 수 있다는 장점이 있습니다.

즉, 관악구에 집을 구매하는 사람들은

주요 직장과의 접근성, 교통의 편의성을 기대하며 오는 분들이 많습니다.

따라서 역세권 단지의 선호도가 높습니다.

(이것은 노원구도 마찬가지 입니다)

하지만 관악구 안에 살더라도

아이 키우는 엄마들은 학군도 괜찮기를 바랍니다.

이 지역 내에서는 [구암중학교]가 공부를 잘 하는 학교인데요

공교롭게도 역에서 좀 멀리 떨어져 있습니다.

그래서 역에서 좀 멀긴 하지만

구암초/중/고교를 모두 단지 옆에 끼고 있는

관악드림타운을 관악구 엄마들이 선호합니다.

(역에서 좀 멀지만 선호학교 배정을 받는 단지... 노원구와 비슷하지요?)

그럼 위에서 본 노원구처럼

관악구도 역에서 좀 멀지만

선호학교 옆 단지를 더 좋아할까요?

그렇지 않습니다.

관악구의 경우, 노원구와는 다르게

역세권(빨간색) 단지의 가격이 쭉 높아왔고

먼저, 많이 오르는 모습을 보입니다.

왜냐하면 관악구를 찾는 사람들은

지역 내 핵심가치를 "교통"으로 생각하여 

이 지역에 들어오는 것이므로

교통 요소가 가격에 가장 결정적인 영향을 미치기 때문입니다.

그러므로

"역세권 아파트와 비역세권 학군 좋은 아파트 중 어디를 사야 할까요?"라는 질문은

그 지역이 어디냐에 따라 답이 다릅니다.

"해당 지역의 핵심가치가

교통인가요, 학군인가요?"

이 질문에 대한 대답이 무엇인가에 따라

역세권 아파트가 더 버는 선택일 수도 있고

혹은 비역세권 학군 좋은 아파트가

더 버는 선택일 수 있습니다.

질문을 다시 볼까요? 

환경VS 역세권

여기까지 글을 읽으신 분이라면

이제 "역세권/ 학군 / 연식 / 자연환경" 등

어느 하나의 단일요소를 우위에 두고

단지 간 비교를 할 수 없다는 걸 알게 되셨을 겁니다.

어느 지역에선 역세권이

다른 지역에선 학군이

또 다른 지역에선 한강이....

아파트가 자리한 지역이 어디냐에 따라

해당 지역을 찾는 사람들의 "핵심가치"가 달라지기 때문입니다.

그럼 제가 칼럼 초반에 올렸던 질문을

다시 한 번 써 볼게요.

"A단지 B단지 모두 연식은 똑같아요.

A단지는 역에서 좀 멀지만

평지에다 구조와 연식이 좋고요

B단지는 역에서 가까운 편인데

복도식에다 언덕이 심한 지형이에요.

초등학교도 멀고 학군도 안 좋고요.

뭐가 나을까요?"

이 질문에 대해 제대로 된 답변을 드리려면

"해당 지역의 핵심가치가 교통인가요, 아니면 학군/환경인가요?"를 알아야 합니다.

만약 해당 아파트가 자리한 지역이

쾌적한 환경을 지역 내 핵심가치로 두는 곳이라면

A단지가 더 버는 선택이 될 것이고,

교통을 지역 내 핵심가치로 두는 곳이라면

저라면 B 단지를 우선순위에 둘 것 같습니다.

(위 질문에 대한 정확한 답변은

구체적인 사례와 함께

열반중급반 강의에서 말씀드리겠습니다 ^^)

그동안 강의, 코칭, 튜터링을 통해

아파트 매수를 앞두고 고민을 하시는

많은 분들을 만나왔습니다.

종잣돈 3천만원이 있는 분도,

종잣돈 10억이 있는 분도

고민은 똑같습니다.

"어떤 단지를 골라야

내 돈으로 살 수 있는

가장 좋은 단지를 선택할 수 있을까?"

그 기준과 방법을 제대로 배우고 싶으신 분은

곧 개강하는 열반중급반에서

실전 투자를 배우고 꼭 좋은 매수를 이어가시기를 응원합니다.

10년이 지난 후 오늘을 돌아봤을 때

"그 때 집 사길 정말 잘했다"

라고 웃으며 이야기할 날이 올 겁니다.

감사합니다 :)

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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

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