수도권 매도하며 깨달은 매수의 조건 4가지 (서울 투자한다면 보세요)

안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌입니다. 

제목 그대로 최근 수도권 물건을 매도했습니다.

이번 매도 경험은 앞으로의 ‘매수 기준’을 바꿔놓았는데요.

부동산 투자에서 '매도'는 종종 소홀하게 다뤄지는 주제입니다.
많은 투자자들이 ‘좋은 물건을 잘 사면 성공’이라고 생각하지만, 

실제 투자 성패는 언제, 어떻게 팔 수 있는지에서 갈립니다.

이번 글에서는 수도권 아파트를 매도하며 

직접 체감한 4가지 중요한 기준을 공유드립니다.

특히 3~4억의 투자금으로 서울 내 입성을 고민하고 계신 분들께,

또는 장기 보유를 할 단지를 찾는 분들께 도움이 될 수 있는 내용입니다.

1. 팔아야 진짜 수익이다.

내가 매수했던 수원 아파트는 한때 5.7억까지 찍었습니다.
그땐 나도 “6억 가겠지~”하며 들떠 있었습니다.

하지만 현실은 정반대. 

실거주 매수세. 거래절벽, 수요 실종.
결국 전고점은 커녕, 내가 산 가격과 비슷한 4억에 매도했습니다.

전고점만 믿고 기다렸다면, 

매수가는 커녕 손해만 더 커졌을 수 있었습니다.

수익은 내 손에 들어오기 전까진 수익이 아닙니다.
투자 성과는 시세표가 아닌, 계좌에 입금된 돈으로 판단해야 합니다.

앞으로 매수를 고려하실 때는 반드시 출구전략을 함께 계획하셔야 합니다.
언제쯤, 누구에게, 어떤 방식으로 팔 수 있을지를 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.

2. 시장이 냉각됐을 땐, ‘최저가 -2천’은 기본입니다.

시장이 식으면 매도자는 을입니다.
이때 매도자는 선택받아야 하는 입장입니다.

현실적으로 ‘최저가보다 -1천 ~ -2천’ 정도는 감안해야 거래가 이뤄집니다.

매수자 입장에서 “이 가격이면 너무 싸다” 싶은 물건이 되어야 합니다.

따라서 매수 시점부터 이 가능성을 염두에 두셔야 합니다.

내 입장에서 좋은 매물이 아니라,

남이 사주고 싶은 매물이 되어야 합니다. 

(전세도 마찬가지 입니다.) 

3. 입지가 약하면, 단지에 ‘한 가지 확실한 무기’가 필요합니다

수원에서도 내가 가진 단지는 입지가 애매한 꼴찌 생활권이었습니다.

그런데도 매도에 성공했던 이유는 단 하나, “역세권 3분 컷”이었습니다.

거기에 RR층(중간층), 확장형 구조, 준수한 내부 수리상태까지.
단지 내부에서 뾰족한 장점이 명확했던 덕분에 거래가 가능했습니다.

수도권에서 투자 대상 단지가 입지가 다소 떨어진 곳이라면, 

반드시 다음 조건 중 최소 하나는 갖추는 것이 좋습니다.

• 초역세권 (도보 5분 이내)
• 중층 이상 선호층
• 확장 구조
• 수리 상태 양호
• 연식

무난한 단지는 거래가 어렵습니다.
특정 수요층에게 ‘이유 있는 선택지’가 될 만한 요소가 반드시 필요합니다.

4. 매도는 결국 사람의 문제입니다

매도 경험을 통해 느낀 것은,
전세를 잘 뺀다고 매도도 잘하는 건 아니라는 점입니다.

같은 단지를 두 부동산에 맡겼는데, 

전세 잘 빼시는 사장님은 몇 달간 아무 소식 없었습니다.

결국 매도까지 성공시킨 건, 

매수자 입장에서 협상과 네고를 능동적으로 밀어붙인 적극적인 사장님이었습니다.

그래서 느꼈습니다. 
매수할 땐, 매도를 함께할 파트너도 같이 선택해야 한다.
매도를 잘해줄 사람까지 구상해두지 않으면, 출구 없는 투자가 됩니다.

매수할 때도 어떤 사장님이 마음을 잘 움직이는지 기록해두세요. 

총 정리

✔ 팔기 전까진 수익이 아닙니다
✔ 냉각기에는 최저가보다 -2천 각오가 필요합니다
✔ 입지가 약하면, 단지 내부에 최소 한 가지 무기가 필요합니다
✔ 매도는 결국 사람입니다. ‘누구와 함께 할 것인가’도 전략입니다

저도 앞으로의 매수는 이 4가지 기준을 염두하려 합니다. 
해보니 매수보다 매도가 100배는 어려운 것 같습니다. 

무조건 싼 것이 1순위가 아닙니다.

지금 매수를 고민하고 계시다면,
언젠가 매도할 날도 함께 준비하세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

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