[호랭시] 신문기사, 전셋값 1% 상승->매매가 0.6% 상승

25.05.21

✅ 신문기사 정리

국토연구원의 연구에 따르면 전셋값이 1% 오르면 매매가격은 0.655% 상승한다.
갭투자 비중이 1% 증가하면 매매가격은 0.148% 상승한다.
전셋값, 갭투자, 금리, 주택담보대출이 주택시장 변동성을 결정짓는 주요인이라 분석했다.
금리 인하는 수도권이 지방에 비해 5배 영향을 받고 주담대도 수도권에 영향이 집중된다.
주택 가격 변동성이 발생하면 약 24개월 이후 연체율이 증가 추세로 전환되고 최장 48개월까지 영향이 지속된다.
주택시장 변동성을 완화하기 위해서는 무주택자와 신혼부부 등 실수요자 중심 정책모기지 운용, 정책 자금 공급 시기/지역/대상 기준 설정, 유동성 관리가 필요하다고 강조했다.
또한 경기 상황과 금리에 따라 대출 규제(스트레스DSR) 강도도 조절해야 한다고 강조한다.

✅ 생각 정리

전셋값이 1% 오르는데 매매가가 0.665%로 덜 오르면 전세가 매매가를 따라잡는게 아닐까?
매매 8억/전세 5억을 기준(전세가율 62%)으로 계산해보면
전세 1% 올라서 500만원이 상승하면, 매매는 0.665% 상승해 532만원이 상승한다.
2년 뒤 갱신권으로 전세 5% 상승한다고 보면 5억→5.25억, 매매는 3.325(0.665*5)% 상승해 8억→8.27억으로 전세가 보다 높게 상승한다.
이론상 전세 2,500만원이 오르는 동안 매매는 2,660만원 상승(+160만원)한다.
서초구처럼 절대가가 높은 동네에서는 그 차이가 더 벌어진다.
매매 20억/전세11억 기준으로 생각해보면 전세가 11.5억이 되는 동안 매매는 20.65(+1,150만원)억이 된다.
같은 비율로 증가해도 10배에 가까운 수익률 차이가 나는데, 실제로 상급지는 더 가격을 벌리기 때문에 양극화가 진행된다는 이야기가 있다.
부동산 투자에 대한 도서들을 보면 결국 양극화된 수치도 어느 정도 비율로 수렴한다고 이해했다.
위 자료는 전국치 평균으로 수도권에 적용하기는 어렵지만 대략적인 상승의 흐름을 알 수 있다.
특히 갭투자 비중이 늘면 매매가격이 상승하는 부분이 흥미로웠는데, 투자자가 몰리면서 경쟁이 붙고 매도자를 가격을 올리게 된다.
특히 갭투자가 많아지는 시점은 전세가율이 높아지는 시기인데, 전세가가 높으면 매매가도 곧 오르겠다는 기대감으로 매매가를 하방에서 지지/상승 압박해 들어올리게 된다.
갭투자자는 매수 후 전세를 맞추기 때문에 시장에 실수요자의 매수 가능한 아파트가 줄어들게 되고 가격 상승을 조금 부추긴다고 이해했다.
보고서는 너무 엄청난 자료여서 읽어볼 엄두도 못냈지만, 상승 비율이나 수치적인 부분을 살펴볼 수 있어서 좋았다.