안녕하세요
작년 말에 월부를 알게되어 열심히 공부하고 실행에 옮겨 이번에 2번째 주택을 매수하게 되었습니다.
문의 드리고 싶은 것은 이번 주택을 매수할 때 명의를 어떻게 할 것인가 인데요.
[현재 상황을 정리하면 아래와 같습니다]
1. 기존 주택: 비조정대상지역, 공시가격 9.45억 원, 남편 단독 명의 유지, 주택 처분은 고려하지 않음.
2. 신규 주택: 비조정대상지역, 공시가격 7.73억 원, 아내 단독 명의 or 부부 공동 명의 결정 필요. 전세 끼고 매입 → 약 4년 후 실거주 예정
종부세 중과를 피하기 위해
기존 남편 단독 명의로 된 주택이 있기 때문에
명의 분산을 위해 신규 주택은 아내 단독 명의로 진행 예정이었습니다.
(기존 남편 단독 명의로 1주택은 사정 상 명의 변경도 어렵고, 처분도 어렵고, 이러지도 저러지도 못하는 주택입니다.)
그런데, 4년 후 실거주를 위해 세입자를 내보낼 때
전세보증금 반환 대출을 일으켜야 할 것 같습니다.
안정적으로 일으키기 위해서 남편 명의가 공동으로 들어가 있어야 할 것 같기도 하고요.
(저는 그 때쯤에는 퇴사하고 무소득자로 전환되어있을 것 같습니다)
또한 이번 신규주택을 매입하면 중/장기 보유를 고려하고 있어서
양도세 절세를 위해서도 공동 명의가 낫지 않을까 싶습니다.
그 외에도 제가 생각하지 못한 지점이 있을 수 있어서요.
신규 주택에 대한 명의를 어떻게 하는 것이 좋을 지
경험 많은 선배님들의 조언을 부탁 드립니다.
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댓글
안녕하세요 청담님 주택에 대한 명의가 고민이시네요. 해당 신규주택 보유기간도 고려가 필요해보이며, 담보대출을 일으킬 부분들이 있어서 더 고민이 있을 것 같습니다. 해당 명의에 대한 부분은 서로 장단점을 따져보시고요 여기에 더해 절세에 대한 부분은 기존 주택도 있기에 취등록세와 보유 측면에서 어떤 부분이 나을지 네이버 엑스퍼트(세무상담) 등을 통해서 따져보시고 진행해보시면 보다 도움이 되실 것 같습니다. 응원합니다
르엘님~ 우선 질문에서 상당히 고민을 많이 해보셨다는게 느껴집니다. 우선 아래는 저또한 서칭하면서 얻은 결과인데, 참고가 되셨으면합니다. 잘못된 정보가 있을 수 있으니 반드시 세무상담을 받아보시길 바랍니다. 참고로, 종부세도 중요하지만 나중에 체감하시기엔 양도세가 훨씬 클 것입니다. 공시가격이 7억대라면 금액대가 꽤 높은 아파트일거라 그만큼 시세차익도 클 것으로 예상됩니다. 네이버엑스퍼트를 통해 부동산 전문 세무사와 저렴한 가격에 상담하실 수 있습니다. --- 상황 요약 (2025년 기준) 남편: 공시가 9.45억 1주택 보유 (비조정지역) 신규 주택 (공시가 7.73억): 명의 선택지 → 아내 단독 vs 부부 공동 전제: 1세대 (같이 살며 가족관계 등록), 기존 주택 처분 계획 없음 --- 1. 아내분 단독 명의로 신규주택 보유 시 1세대 2주택자가 됩니다. 이유는 남편 1주택 + 아내 1주택이어도 세대 기준으로 2주택으로 보기 때문입니다. 적용 기준: 종부세 일반세율 적용 기본공제액 9억 원 공정시장가액비율 60% 그러나 신규 주택의 공시가 7.73억 × 60% = 약 4.64억 → 기본공제 9억보다 작음 결과: 추가로 과세되는 종부세 없음 기존 남편 명의 주택도 9.45억 × 60% = 5.67억 → 총 과세표준 = 5.67억 + 4.64억 - 9억 = 약 1.31억 세율 0.5% 적용 → 약 65만 원 수준 종부세 발생 가능 > 즉, 남편 단독 1주택 시에는 종부세 없었지만, 아내 단독 명의의 1주택이 추가되면서 세대 합산 2주택이 되어 종부세 과세 대상이 됩니다. --- 2. 공동 명의로 신규주택 보유 시 남편: 1 + 0.5 = 1.5주택 아내: 0.5주택 세대 기준 2주택이므로 동일하게 종부세 대상 그러나 공시가격이 분산되기 때문에 과세표준이 더 낮아질 수 있음 예상 시뮬레이션: 기존 남편 주택 과표: 9.45억 × 60% = 5.67억 신규 주택 과표: 7.73억 × 60% = 4.64억 → 2.32억씩 분할 남편 총 과표: 5.67 + 2.32 = 7.99억 아내 과표: 2.32억 공제 9억 원을 각각 받을 수는 없음 → 세대별 9억 공제 합산 과표 = 7.99 + 2.32 = 10.31억 → 공제 9억 = 과세표준 1.31억 역시 세율 0.5%로 약 65만 원 수준 종부세 예상 → 명의를 어떻게 하든 종부세는 발생할 수 있습니다. 단, 세율은 낮고 세금도 크지 않으며, 공시가격이 9억을 넘지 않으면 아예 면제될 수도 있습니다. --- 종부세보다 더 큰 이슈는 양도세 절세입니다. 부부 공동명의는 장기보유특별공제, 기본공제 2배 적용 등에서 유리할 수 있습니다. 또한 전세보증금 반환 시 대출 실행 가능성도 현실적으로 따져야 하므로, 소득이 없는 아내분 단독 명의는 리스크가 존재합니다. 🌟세금 전문가가 아니므로 부디 참고만 하시고 실제 전문가를 통해 상담받아보시길 적극 권장드립니다. 감사합니다.
