수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 주우이, 자음과모음
안녕하세요
투자는 따끔하게📌삶은 따스하게♨
따스해입니다
오돌오돌 떨며
아침에 출근 했던 것 같은데
어느새 꿉꿉함이 가득한
여름 날씨가 다가옴을 느낍니다
한순간 변화하는 날씨는
지금의 시장과 참 닮았다는 생각이 듭니다.
너무나 감사하게 월부학교 11반에서
💚프메퍼 튜터님💚을 만나
매일이 인사이트 가득한 하루를 보내고 있습니다
(튜터님 진심으로 감사합니다)
튜터님께서 내주신
수익률 무한의 단지
전세가 2배의 단지
숙제✍를하며
과거 수도권 시장에서
깜짝 놀랄 전세가의 비밀을 알게 되었습니다
🔑수익률 무한의 단지 찾고 계세요?🔑
강의를 듣다보면
전세가 매매를 넘어
투자금이 모두 회수되고
수익률 무한이 되는 단지를 듣곤 합니다
들을 때마다 저런시기는 또 오는것인가
막연히 부러워하곤 했는데요
그런데요...
요즘 수도권 시장이 심찮지 않습니다
서울 경기 인천 전체 지역의 전세가
급감하고 있습니다 😱
서울의 입주물량도 내년, 내후년엔 없습니다😱
가격은 함부로 예측할 순 없습니다
하지만
전세가 오를 수 있는 환경이지 않을까?
라는 생각이 스믈스믈 들기 시작합니다
그렇다면 강의에서만 나오던
🔑수익률 무한대의 단지는 어디일까요????🔑
쉽게보면 08년경제위기 이후
가격이 올랐다가 수도권이
보합하락장으로 횡보하고
전세가 꾸준히 우상향하면서
14년부터 전세가율 최대가 되기 시작했어요
그게 단지마다 흐름이다릅니다
프메퍼 튜터님
지금이 과거 시장에서
어떤 시기인지는 알 수 없습니다
하지만 튜터님의 말씀을 따라
전세가가 살금살금 올라오기 시작한
14년 , 15년 을 기준으로
과거 전세가가 몇년만에 매매가를
넘는지 살펴보았습니다
서울 동대문구에서 중간 정도 되는
답십리 생활권에서
다소 안쪽에 있는 단지입니다
2015년 전세가가 붙게 되고
매매 2.5억, 전세 2억이었던 단지입니다
전세가가 붙는 2017년 투자시 2년만에
매매 2.8억, 전세 2.5억으로
전세가가 2015년 때 매매가와 같아졌고
5천만원의 투자금을 모두 회수하고
수익률 무한의 단지가 되었습니다
5군인 구로구에서 후순위 생활권인 오류동
오류동에서도 언덕쪽으로 가야하는 단지입니다
전세가 올라붙는 2015년 투자시
1년만에 전세가가 매매가를 넘어
수익률 무한대 단지가 됩니다
먼가 이상하다는 생각이 들기 시작합니다
관악구에서 신림동 끝쪽에 있는
잘 임장 가기 않는 단지입니다
설마했던 이 단지도 전세가가 바짝 붙어왔을
2015년 투자시 3년만에
수익률 무한대 단지가 되었습니다
성북구 정릉동 끄트머리에 있어
비오는 날 생명의 위협을 느끼며
갔었던 단지도
예외없이 3년뒤에 전세가가 매매가를 넘었습니다
복도식 15평, 생활권 끄트머리 단지
다소 환경이 쾌적하지 않은 단지, 대형인 단지 ..
투자 후후순위가 되었던 단지들입니다
천천히 5년만에 오르기는 했으나
모두 전세가가 결국 매매가를 넘어
수익률 무한의 단지를 만들어줍니다
너도 올라? 😮
네.. 다 올랐습니다
물론 시장상황은 예측할 수 없고
다음 시장에는 인구 감소 등으로
이러한 단지들의 전세가 매매가를
넘지 못할 수도 있습니다
하지만 여전히 서울은
경기도등에서 항상 오고싶어하는 곳입니다
공급도 줄어들고 전세는 소진되고 있습니다
이 과제를 하며
어지간한 단지들은
전세가가 매매가를 다 넘긴다는 사실을
알 수 있었습니다
(1급지 재건축, 방1개 단지 등은 매매가를
못넘는 예외도 간~ 혹 있었습니다😅 )
즉 전세가가 너무 고평가되지 않은 시장에서
수도권에 선호도 중간 이상에 단지를
오래 보유한다는 관점으로
할 수 있을 때 한다는 것의 의미는
곧 전세가가 매매가를 넘어
수익률 무한의 단지를
소유할 확률이 매우 높다는 것을 의미합니다
✅수도권의 웬만한 단지들은 2015년을 기준으로
전세가가 매매가를 넘엇다
✅지금 호갱노노를 켜고 수도권
앞마당에 아무 단지나 해보세요
이런단지도? 싶은 단지도 전세가가 결국 매매가를 넘습니다
🔑전세가가 2배가 된 단지는?🔑
최근 실거주모드로 투자를 햇기에
내심 어떤 전세가로 나올까
무척 설레였었는데요?
수도권 중간 이상의 선호도니까 ~~
전세가 2배가 되겠지??
와 그럼 매매가는 얼마야?
(전세가 욕망에 눈이 먼 스해😇)
하지만 너무나 놀라운
사실을 알게됩니다
사람들이 너무너무 좋아하는
평촌 학군지에서도
없어서 못들어간다는 선호도를 지닌 단지
하지만 전세가는 2배가 되지 못합니다..
수지구에서 사람들이
너무너무 좋아하는 신분당선 5분 역세권 단지
그런데 이 단지도 전세가가 2배가 되진 못합니다
신도림에 엄청 선호하는 단지는 어떨까?
마찬가지입니다 😮😮
즉 전세가가 매매가를 넘기는 쉽지만
전세가가 2배가 되는 단지는 정말 적었습니다
이 과제를 통해
수익률이 무제한 단지라
전세가를 5%가 아닌
시세대로 무리하게 올려받으면
역전세를 맞을 수 있을 것이라는 것을
알 수 있었습니다
5%씩만 올린다?
라고하지만 그때가오면...
눈에 오를게뻔히보이는데 땡겨서 올릴겁니다
그리고 역전세 맞기가 정석입니다
프메퍼 튜터님
튜터님께서는 따끔하게
욕심을 경계해야할 것을 말씀해주셨습니다
그와중에 전세가 2배가 넘는 단지들이 있었는데요
바로 매매,전세가 모두 저평가되어 있었지만
초역세권중에서
새롭게 지하철이 들어오는 단지
저평가 되어있지만 직장이
새롭게 들어오는단지
정말 대한민국에서 top급에 드는
학군을 지닌 단지 등
아주 ~ 뽀족한 선호도를 지니거나
입지가 개선되지만
매매전세가 상대적으로 저평가된 곳이었습니다.
과거 시장을 보며
그렇다면 다음 장에서
이런 단지는 어디에 있을까?
를 고민해보게되었습니다
✅전세가 2배는 정말 어려운 일이다
(전세는 5% 만 상승)
✅그와중에 전세가 2배가 되는
입지가 개선되지만 선입견이 있는 지역을
눈여겨보자
결국 수도권의 웬만한 선호도 중간이상 단지는
모두 전세가가 매매가를 넘기에
과거 무한 수익률을 주었습니다 🔑
(선호도가 정말 낮은 곳을 제외, 재건축 단지 제외
웬만한 곳은 전세레버리지 투자로
전세가 매매를 넘는다)
하지만 전세가 2배이상 무제한
상승하진 않기에
투자하기 좋은 시기가 올때
탐욕은 금지라는 것을 알 수 있었습니다.
선거등으로 부동산 시장이
혼란스러운 요즘입니다
투자에 정답은 없지만
전세가의 비밀을 통해
투자 의사결정을 하는데 힌트를 얻으시길
응원합니다💛
전세가에 대한 아낌없는 조언을 주신
💚프메퍼 튜터님💚 감사합니다
긴글 읽어주셔서 감사합니다
