[투자경험] 매물 100개 보고 계약은 4순위로 했습니다 – 부모님 노후 투자 전체 과정 그리고 배운 것들

안녕하세요 :)
세상의 많은 사람들에게
제가 가진 경험과 지식을 나누고 싶은 엽테크입니다:)

2026년 1월,
저는 부모님의 부동산 투자를 돕는 과정을 통해
부모님의 ‘넉넉하진 않지만 부족하지 않은 노후 준비’ 단계를 잔금까지 무사히 마무리하게 되었습니다.

완벽한 선택도, 

처음부터 정답을 알고 시작한 투자도 아니었습니다.
 

다만 그 과정 속에서 치열하게 고민했고, 그 안에서 분명히 잘한 점과 아쉬웠던 점,
그리고 다시 한다면 반드시 지키고 싶은 기준들이 남았습니다.

제가 실제로 했던 행동과 방향성이 지금 투자를 준비하는 분들께
조금이라도 시행착오를 줄이는 데 도움이 되길 바라며
이 글을 작성해봅니다 ☺️

1️⃣ 부모님과 처음으로 ‘돈 이야기’를 터놓게 된 계기 (2023년)

저희 부모님은 약 20년 전,
곧 재개발이 된다는 이야기를 듣고 경기도 부천의 한 빌라를 매수하셨습니다.

그리고 20년이 지난 지금,
그 재개발은 드디어 2026년 3월 청약을 앞두고 있고, 완공 시점은 2028년입니다.

이 이야기를 꺼내는 이유는 단순합니다.
 

거의 25년 가까운 시간동안 부모님의 큰 자금이 사실상 한 곳에 묶여 있었다는 점입니다.

그 시간 동안 자산이 크게 불어나지도 않고 자유롭게 활용할 수도 없는 상태로 긴 시간을 보내셨다는 사실이
제가 부모님의 노후를 진지하게 바라보게 된 첫 계기였습니다.

2️⃣ 가장 큰 장점이자, 가장 마음 아팠던 부분

이 세상 모든 부모님들이 마찬가지겠지만 제 부모님의 가장 큰 장점은 분명합니다.

• 사치나 큰 취미 없이 절약하며 살아 오신 점
• 30년 넘게 몸 쓰는 직장이지만, 성실하게 직장 생활을 하시며 정년을 바라보며 버틴 점
• 비교적 이른 나이에 자녀를 낳아 지금도 여전히 현업에서 일하고 계시다는 점

이 정도면 꽤 많은 돈을 모으셨을 것 같지만, 현실은 조금 달랐습니다.

무려 20년 넘게 월 250만 원 수준의 보험료를 두 분이서 납입하고 계셨던 겁니다.

제가 월부 강의를 반복해서 듣고 보험 구조를 하나씩 이해하면서
현재는 월 20~30만 원 수준으로 리빌딩을 했지만,
돌이켜보면 참 마음이 아팠습니다.

돈을 아끼기 위해
친구/직장동료들과의 술자리도 자주 가지 않으시고,
마음만 먹으면 갈 수 있었을 해외여행도 그리고 취미생활도 제대로 하지 않으셨던 부모님의 모습이
이제 와서야 선명하게 보였기 때문입니다.

글을 쓰는 지금도
그 시절을 떠올리면 눈시울이 붉어지지만,
그래도 지금은 달라졌고, 부모님께서는 아직 50대의 젊은 나이이기에
앞으로의 시간이 더 행복해질 수 있다고 믿고 있습니다.

3️⃣ 지방 신축 아파트, 그리고 처음 마주한 ‘현실적인 손절’

2014년,
부모님은 제 고향인 전라도 여순광 지역의 한 신축 아파트를
대출 없이 분양가 3억 원에 매수하셨습니다.

당시 저는 군 복무 중이었고,
솔직히 아파트가 비싼지 싼지도 몰랐습니다.
 

다만 “그 동네에서 가장 좋은 아파트로 이사 간다”는 사실이
괜히 뿌듯했던 기억이 납니다.

하지만 막상 살아보니 생활 인프라는 부족했고, 시간이 흐를수록 체감 불편함은 커졌습니다.

결국 2024년 12월,
실거주하던 그 아파트는 2억 8천만 원에 매도(2천만원 손실)하게 됩니다.
(도배, 장판, 줄눈, 코팅까지 진행하며 추가로 약 500만 원의 비용도 들었습니다)

문제는 이 과정을 설득하는 과정이었는데요

아버지는 굉장히 큰 불만을 가지셨습니다.

• 코로나 상승기 때 3.2억까지 갔던 집
• 매수가가 3억인데 왜 2.8억에 파느냐며

이 과정을 설득하는 데
2023년 초부터 2024년까지 거의 2년 가까운 시간이 필요했습니다.

그 과정에서 제가 계속 떠올렸던 말이 하나 있습니다.

“부모님 돈은 내 돈이 아니다.
설득되기 전까지는 독단적으로 행동하면 안 된다.”

너나위님의 이 말이 제 행동의 기준이 되어주었습니다.

저는 억지로 밀어붙이지 않았고, 비슷한 시기 3억 원으로 살 수 있었던
수도권/광역시 아파트들의 가격 흐름을 정리해 카톡으로 보내고, 

이게 뭐냐고 여쭈시면 전화로 설명하고, 직접 찾아가 이야기도 했습니다.

결국 아버지 스스로 느끼게 되는 순간까지 기다렸습니다

“이 집을 계속 들고 가는 것이 노후에 도움이 되지 않는다”

4️⃣ 은퇴가 다가오며 더 선명해진 마음

부모님의 은퇴가 이제 한 손가락으로 셀 수 있을 정도로 가까워지자,
가족끼리 앞으로의 미래에 대한 이야기를 진지하게 한 적이 있습니다

그럴 때마다 아버지는 늘 이렇게 말씀하셨습니다.

“나 신경 쓰지 말고, ‘너’나 결혼 빨리 해라.”

그 말을 들을 때마다 도와드리고 싶은 제 마음을 이해하지 못하는 것 같아 서운했고,
장남으로서 아버지의 바람을 들어드리고 싶지만 현실이 뜻대로 되지 않는 상황이 겹치며 마음이 참 복잡했습니다.

하지만 그 감정은 결국
‘더 제대로 준비해 드리고 싶다’는 강한 의지로 바뀌게 되었습니다.

그리고 그 지점부터
부모님의 노후를 위한 투자는
제게 선택이 아니라 ‘책임’에 가까운 문제가 되었습니다.

그리고 또다시 저녁 식사 시간에 가벼운 마음으로 객관적 상황을 인지하고자 했는데요

“은퇴하고 월에 얼마 정도벌면 두 분이서 그냥 돈 걱정 안하고 살 수 있을거 같아요?”

“월 500만원만 나오면 걱정없이 살겠는데?”

“국민연금은 얼마나 나올 거 같아요?"

“그래도 엄마아빠 둘다 합치면 월250~300만원은 나오던데?”

월 500만원 정도면 된다는 어머니의 말 

그리고 국민연금이 250~300만원은 나온다는 말 이게 그 시작포인트였습니다.

5️⃣ 노후 목표를 ‘감정’이 아니라 ‘숫자’로 바꾸다

주우이님 강의에서 들었던 학습 내용이
부모님 노후 투자 설계의 기준이 되었습니다

투자로 셋팅된 전세가가 10억이라면 보수적으로 잡아도 2년마다 약 5천만 원의 상승분
월 기준 약 200만 원 수준의 현금흐름을 기대할 수 있다

앞서 부모님과 대화를 통해 확인한 노후 필요 생활비 부족분이
월 약 200~250만원이었기 때문에,

저는 부모님 노후 투자 목표를 아주 단순하게 한 줄로 정리했습니다

 “투자 아파트 전세가 합계 10억 만들기”

수익률이 아니라 전세가 총액 기준으로 목표를 잡은 것입니다.

그리고 25년 만에 완공되는
재개발 신축 아파트의 예상 전세가를 확인해보니
당시 기준으로 4억~4.5억 수준이었습니다.
(현재는 전세가가 더 올라 5억 이상 형성되고 있습니다.)

• 이미 확보된 전세가: 약 4~5억

• 목표 전세가 총액: 10억

   

결국  추가로 필요한 전세가 : 약 5~6억
전세가 6억 수준의 투자 자산만 추가로 만들면
노후 현금흐름 목표에 도달할 수 있는 구조였습니다.

이때부터 투자가 막연한 개념이 아니라 구체적인 숫자 목표로 바뀌었습니다.

마지막으로 실제 투자 가능 자금을 점검하였는데요

지방의 실거주 아파트를 매도하고 지방의 장기 공공 임대(10년)로 이사를 가면서

투자 가능 금액은 3억이 조금 넘는 수준이었습니다.

그리고 잔금을 수령하던 25년 3월부터 본격적으로 매물을 찾기 시작했습니다.

사실, 돌이켜보면 아쉬운 점이 있었는데요

시장은 분명히 기회를 줬습니다.

• 2023년: 3억으로 서울 2급지 투자 가능 구간 존재
• 2024년: 서울 3급지 투자 가능 구간 존재
• 2025년: 남은 선택지는 4급지 + 3급지 후순위

시간이 지나니 확실히 선택지는 점점 줄어들었습니다.

사실, 이 과정에서 느낀 감정은 솔직히 마음이 꽤 다급했는데요.

조금만 더 빨리 움직이고
조금만 더 앞마당을 넓혀 두고,
조금만 더 강하게 부모님을 재촉했더라면

선택지가 달라졌을 수 있었기 때문입니다.
 

준비하시는 분들도 이 2개는 기억하고 투자 방향성을 잡았으면 좋겠네요

 📌노후 준비는 “열심히”가 아니라 “숫자” 명확히 설정해야 한다

 📌시장은 개인 사정을 기다려주지 않는다

6️⃣ 매물 선정 과정 — 기준과 순위로 버텼던 6개월

3월부터 9월까지,
체감상 매물은 100개 이상 본 것 같습니다.

약 6개월 동안 용맘튜터님의 투코에서 배운 기준을 바탕으로

“최선–차선–차악–최악”의 4가지 시나리오를 계속 굴려보며
투자금으로 접근 가능한 단지들을 구조적으로 정리했습니다.

단지를 고를 때는 단일 기준이 아니라 테마별로 나눴습니다.

• 저평가 가능성이 높은 단지
• 전세 운용이 안정적인 단지
• 시세차익 기대가 상대적으로 큰 단지

이렇게 각 테마별로 2~3곳씩 선정했고,
최종적으로 7개 단지로 압축했습니다.

이후 부모님을 모시고
7개 단지와 주변 환경을 30분~1시간 정도 직접 함께 걸으며 임장했고,
부모님이 선호하신 3개 단지로 다시 한 번 좁혔습니다.

그리고 선정된 3개 단지 안에서
매물 하나하나를 다시 뜯어보며
가격·상태·전세 가능성·협상 여지까지 비교해
최종 1~5순위까지 매물 순위를 매겼습니다.

하지만 과정은 생각보다 훨씬 힘들었습니다.

• 1순위: 계약 직전 집주인 변심 → 가격 인상
• 2순위: 하루 고민 후 연락 → 가족 반대로 매도 철회

• 3순위: 협상 중 가격 재조정 요구

   

조급해질 수밖에 없는 상황이 계속 반복됐지만 끝까지 붙잡고 있었던 기준은 하나였습니다

“떠나간 매물에 미련 두지 말고, 다음 순위를 바로 재확인한다.”

감정 대신 순위표를 믿었습니다.

결국 저는 4순위 매물로 계약하게 되었습니다.

참고로 Top4 매물의 단지는 언덕이 매우 심한데요

그러다보니 언덕의 초입부와 언덕의 끝은 가격차이가 났습니다.

(최근, 월부라이브에서 나왔던 4개월만에 손절했던 그 단지인데요, 저도 그 분의 4층 집을 봤던 기억이 나네요)

이 때, 기존에 분석했던 단분 파일을 보며, 

초입부 동과 뒷 동의 차이가 어느 정도의 차이인지 사전에 분석해놨더니

새로 물건이 나왔을 때 바로 계약할 수 도 있었습니다.

7️⃣ 일잘러 부동산의 힘 + 내가 놓친 디테일

이번 투자에서 크게 느낀 것 중 하나는
부동산 사장님의 역량이 투자의 영향이 크다는 점인데요.

기존 세입자가 집을 잘 보여주지 않고 협조가 어려운 상황이었는데,
부사님이 빠르게 이사 시점을 조율하고 집주인과 계약 후, 수리 기간을 한 달이나 확보해 주셨습니다.

• 중도금을 조정하여 수리 기간 확보 협상
• 최소한의 수리 범위로 예상보다 높은 전세가 세팅

• “2주 내 전세 안 나가면 타 부동산에도 내놓겠다”는 조건에도 불편한 기색 없이 진행

   

결과적으로 계약 후 2주 만에 전세 세팅 완료했습니다.

이 경험으로 이걸 느꼈습니다.

“같은 매물도 누구와 일하느냐에 따라 결과가 달라진다”

반면, 제 쪽에서 놓친 부분도 분명히 있었습니다.
바로 하자 체크의 디테일입니다.

세입자가 집 공개에 소극적이어서 짧게 보고 판단하는 과정에서
사소하지만 실제 비용으로 이어지는 부분을 놓쳤습니다.

❗ 아쉬웠던 점 — 하자 체크의 디테일 항목

• 도어락 손잡이 불량
• TV 뒤 콘센트 커버 누락
• 쇼파 뒤 필름 벗겨짐
• 신발장 손잡이 파손
• 주방 배수 체크

그리고 가장 큰 실수는 주방 배수 체크였습니다.

물을 잠깐만 틀어보고 정상이라고 판단했는데
실제로는 기름때로 배수가 느린 상태였고 30초 이상 틀면 물이 고였습니다.

결국 전세 입주 후 추가 수리비가 발생했습니다

(운이 좋게 착한 세입자분께서 미안하다며 도어락은 본인 돈으로 수리함)

3호기 매수에는 이렇게 바뀌도록 해보겠습니다

• 물은 최소 30초 이상 틀어보기(실전임장클래스에서 배운대로)
• 문/손잡이/잠금장치 직접 작동
• 콘센트/스위치 커버까지 눈으로 확인
• 배수/환기는 꼭 테스트

8️⃣ 이번 투자를 통해 배운 점 정리

✔ 잘한 점

• 부모님이 납득하실 때까지 포기하지 않고 계속해서 설명하고 기다려 행동으로 옮긴 점
• 노후 목표를 감정이 아닌 “숫자”로 세팅한 점
• 매물을 정말 많이 보고 비교하며, 우선순위 매물이 나에게 떠났더라도 떠난 매물에 매달리지 않은 점
• 부모님과 함께 임장하며 투자 판단에 대해서 서로 합의를 도출한 점

• 금액이 싼 것만 보지 않고 내가 아닌 실제 거주하는 수요자는 무엇을 더 선호할까?를 계속 고민하며

  평형/동/위치/동선/언덕 등 다양한 요소들을 가격과 연결지어보려 했던 점

   

❌ 아쉬웠던 점

• 시장 변화에 대한 대응이 늦어, 좀 더 적극적으로 부모님을 설득하지 못한 점
• 매물 체크할 때 곰팡이/결로 그리고 큰 수리비만 보고 사소한 하자에 대해서 체크를 명확히 하지 못한 점
• 협조적이지 않은 기존 세입자 응대 속에서 심리적으로 위축된 점

🔍 이 글을 보시는 분들께 드리고 싶은 메시지

• 노후준비와 투자 목표는 정량적으로 숫자로 만들기
• 월부 투자자라면 하자에 대해 큰 것도 있지만 사소한 것에서 비용이 발생한다
• 부모님 투자금일수록 더 보수적으로 접근하고 운용 측면(안정성+운용 편의성)에 대해서도 고려하기
• 조급하더라도 날아간 건 보내주고 다음 투자 물건에 집중하며, 행동은 빠르게 하기

실전 투자 후기를 처음쓰다보니 줄줄줄 쓰게 되었는데요

제 경험이 누군가에게는 도움이 되면 좋겠습니다.

부족한 글 끝까지 읽어주셔서 진심으로 감사합니다