[조용한 숨은 부자 SOY24의 강의 후기] / 가성비 끝판왕! 수도권 최고의 소액투자처, 부천 지역문석, 진심을담아서님과 함께 가즈아!~2

>Start

1. Tittle : 부천 입지 전격 분석
2. Teacher : 진심을담아서님

>Introduction

• 직장 : 지역 내 직장이 있는가?

  - 부천은 일자리가 주변 지역 비해 상대적으로 부족한 배드타운(타지역으로 일하러 Go)

  - 서울 지역에 비해서 그런건지 1기 신도시 중 고양/산본과 Similar

  - 일부 일자리가 자리했으나 사람들이 넘어올만한 수준은 No

  >직장 of 부천은 경기도 전체에서 중하위권 수준으로 부천은 좋은 일자리가 없기 때문에 직장을 이유로 넘어올만한 지역은 아니므로 주요 업무지구까지의 교통이 훨씬 중요

• 교통 : 지역 내 좋은 직장이 없다면 어디를 빨리 가느가?

  - 버스 및 자차 대비 지하철 교통이 훨씬 편해서 지하철 의존도가 High

  - 1호선은 환승 없는 도심권 / 7호선은 환승 없는 강남권

  - 1호선은 구로에서 4가지 지역으로 목적지가 나눠지는 반면 7호선은 하나의 목적지라 이조차도 7호선을 더 선호

  - 철도교통의 핵심은 주요 일자리로의 연결

  >교통 of 부천은 주된 통근 수단은 지하철이며 7호선 이용을 더 선호

• 환경 : 교통이 다소 불편해도 만족할만한 상권인가?

  - 1기 신도시는 공원을 다소 보유, 백화점 및 마트가 멀지 않은 곳에 보유

  - 24시간 365일 안전하고 쾌적한 느낌을 주는 곳

  - 부천은 압도적인 환경으로 사람들이 몰리는 곳

  - 지하철을 중심으로 형성된 상권

  : 학령기 자녀까지 안전하게 키우기 좋은 상동역 상권(이미 지하철이 생기기도 전에 비쌀만큼 원래 좋은 상권)

  : 외식상권이 발달하여 상대적으로 술집이 많은 송내역 상권

  : 자녀를 키우기에 어려운 유흥상권이 자리한 신중동역 상권

  : 소매상권인 부천역 상권, 외국인 상권인 소사역 상권, 구도심 상권인 역곡역 상권으로 균질성은 Low

  : 낮과 밤으로 안전한 신축 중심의 소매상권인 옥길 상권

  >환경 of 부천은 서쪽 7호선 상동역으로 갈수록 상권이 좋아지므로 부천의 환경은 교통과 연결(서울보다 멀리 있는 쪽이 더 좋은 상권)

• 학군 : 모든 것이 불편해도 교육을 위해 거주할만한가?

  - 학군은 부천이 아이 키우기 좋은 상동역과 옥길/범박으로 공부를 잘하면 상동으로 더 욕심내면 목동으로 이동

  - 입시위주의 상동역과 보습위주의 옥길/범박 학원가

  - 생활권이 별로이고 빌라와 같이 배정받는 초등학교를 덜 선호

  >학군 of 부천은 상동역이 아이키우고 공부시키기 좋고 지역 안으로 이사를 가고 싶어하는 곳으로 학원가가 갖춰진 곳에서 아파트 거주민까지 배정받는 단지를 우선적으로 검토

• 공급 : 조심해야 하거나 현재 선호도를 이길 단지인가?

  - 인천 공급으로 인구 유출, 공급이 없을 땐 구로/시흥과 교류

  - 향후 3년동안 인천 서구와 광명에 공급이 많은 상황으로 근무지와 무관한 IT, 전문직 업종을 제외하고는 더이상 인천 유출은 없을 거로 서울에서 일해야 하는 부천 거주민의 유출은 멈춘 상황

  - 부천 집 팔고 광명 간다고 하는 사람은 극소수이며 광명과는 가격 차이가 있기 때문에 입지가 좋은 광명과 교류는 크지 않은 것으로 큰 영향은 No

  >공급 of 부천은 인천 서구와 광명에 입주가 있으나 부천의 가격에는 영향을 주지 못하고 대장 신도시가 예정되어 있으나 지연될 확률이 높은 편으로 공급이 투자에 큰 리스크가 되지 않으니 대응하면서 투자에 집중

• 교통과 환경으로 불편함 없이 살지 좋은지와 학군으로 자녀를 키울 수 있는가로 판단하면서 환경을 중심으로 학군은 보조적으로 활용
• 1. 7호선을 끼고 있는지? 어떤 역, 어떤 환경인지?
• 2. 1호선이면 중상동인근인지? 소사,역곡이라면 너무 구도심 상권인지?
• 3. 비역세권이라면 범박,옥길 쪽인지? 대형평수 중심으로 학교 보내기 좋은 곳인지?

>Conclusion

• 각각의 봐야 할 기준을 나열해주고 어떤 항목을 가지고 더 디테일하게 봐야하는 지를 또한 순서까지 알려주셔서 그거대로 기준에 맞춰 살펴보겠습니다.
• 부천은 직장으로는 그리 수요가 있는 곳이 아닌 배드타운이지만 서울에 비해서 적을 수 있지만 1기 신도시내에서는 평균 수준이라는 것을 알았으며 이것은 교통과 연관지어 살펴보겠습니다.
• 부천은 교통으로는 주로 대중교통인 지하철에 중점을 두고 있으며 1호선보다는 7호선 라인의 곳을 더 선호하게 되는 이유를 좀 더 명확히 알 수 있어서 더 나은 7호선 위주로 살펴보겠습니다.
• 부천은 환경으로는 1기 신도시라 살기 좋은 곳으로 압도적인 환경을 구축한 곳인 것을 또 인지할 수 있었고 지하철 중심의 상권으로 7호선 상동역과 부천시청역 위주로 살펴보겠습니다.
• 부천은 학군으로는 그리 뛰어난 지역은 아니지만 입시위주의 학원가가 있는 상동권과 더 나아가 가까울 수 있는 목동권까지 생각하여 아파트 거주민끼리 배정받을 수 있는 학군으로 살펴보겠습니다.
• 부천은 공급으로는 인천 유출 및 가격 차이가 나는 광명으로의 유출은 많이 없을 거로 큰 영향을 미치지는 않을 거로 할 수 있는 범위내에서 투자에 집중하는 거로 살펴보겠습니다.
• 적어나갈수록 부천에서는 7호선 라인 상동역 쪽으로 조금 더 포함하여 부천시청역까지 살펴보는 거로 하고 가치분석을 해나가면서 내집마련 해나가겠습니다.

>Impressive

• 부천의 입지 전격 분석
• 상동역이 압도적으로 우세한 부천