[치타타][칼럼필사#1] 이 투자금을 여기에 들이는 것이 적당한가? (새벽보기님)



아파트를 투자하려고 할 때

혹은 가치평가 할 때

반드시 생각하는 것.

"이 투자금을 여기에 들이는 것이 적당한가?"

혹은 다른 질문으로 바꾼다면

'이 돈으 령기에 투자하는 것이 맞나요?'

'이 단지가 그럴만한 가치가 있나요?'

'이 돈이면 더 좋은 땅, 연식 사야하지 않나요?'

이 외에도 질문은 다르지만

'본질적 가치'에 대한 질문이라는 것은 같다.

이 질문에 대해 어떻게 판단해야 할까?

-

내가 초보투자자일 땐 이 질문이 간단해 보였다.

초보자라 아파트 가치를 몰랐을 뿐이지

단지의 가치만 알면 쉽게 답변할 수 있다고 생각했다.

하지만 투자를 좀 더 오래 공부하고

여러 경험을 해보니 해당 질문은 꽤나 복잡시런 질문이었다.

위 질문은 3가지 포인트로 쪼갤 수 있다.

이 투자금을 여기에 들이는 것이 적당한가?

- 투자금 : 매매 - 전세 + 수리비 + 세금

- 여기에 : 이 땅, 이 생활권, 이 단지에

- 들이는 것이 적당한가 : 기회비용을 감안하여 최선의 선택인가? = 충분한 수익률이 나오는가?

Point 1. 투자금

첫번째 포인트는 투자금이다.

보통 투자금은 매매-전세 라고 생각하지만

그것 외 중요한 것이 2가지 있다.

수리비와 세금이다.

세금은 당연하거니와

수리비 역시 전세 레버리지 투자에선

다양한 관점으로 생각할 수 있다.

1. 순도 높은 투자

요즘 얼죽신인건 삼척동자도 안다.

투자자 관점에서 얼죽신은 어떤 관점인가?

사람들이 좋아하니까? 물론 그렇다.

신축은 수리비가 들지 않는다.

매매와 전세의 차이, 그 자체가 투자금이 된다.

통상 투자금이 높아질수록 좋은 단지를 가진다.

좋은 단지일수록 갖고 싶은 마음이 크기 때문에 매매, 전세 차이가 크다.

따라서 투자금이 매매, 전세의 차이라고 하면

신축 투자는 내 투자금이 허락하는 선 안에서

가장 '순도 높은 투자'이다.

구축이 신축에 비해서 투자적으로 어려운 부분이

상대적으로 낮은 선호도에 더해 얹혀지는 '수리비'이다.

그렇기에 구축에서 수리된 물건을 찾으면?

신축과 같은 효과를 얻는 것이다.

(수리가 최근 수리여야 한다. 6년, 8년 전 수리는 큰 의미가 없다. 그럼 5년 전 수리는요? 라고 묻질 말길..)

약간의 정신승리를 보태자면

정말 선호도 높게 수리된 실거주 수리 물건을

싸게 산다면 사실상 신축 물건을 사는 것이나

다름없다며 스스로 위로 가능하다.

2. 세금

세금은 취득세, 양도세, 종부세 관점에서 보면 된다.

특히 투자금이라 함은 물건을 취득할 때 관점이므로

취득세 중과에 따른 의사결정이다.

취득세 중과가 풀리려면 시간이 좀 필요하기에

현재는 투자자라 할지라도 똘똘한 2주택 전략이 다주택 전략보다 현명하게 여겨진다.

그럼 똘똘한 2주택 전략은 어떻게 해야할까?

이것은 꽤 복잡한 주제이므로 향후..

Point 2. 이 땅, 이 생활권, 이 단지

이 땅에 이 돈을 들이는 것이 맞나?

5급지에 이 돈을 들이는 것이 맞나?

지방에 이거 투자해도 되는건가?

2급지 정돈 되야하지 않을까? 4급지는 장기보유 가능한가?

위 질문에 대한 답의 기준은

절대적인 것과 상대적인 것이 섞여있다.

절대적인 것 : 이곳이 수익률을 충분히 가져다 줄 수 있는가?

상대적인 것 : 현재 시장에서 이 곳이 가장 좋은 땅, 생활권, 단지일까?

절대적인 것은 투자자 개인이 결정할 수 있는 부분이 적다.

예를 들어 땅이 비슷하다면 큰 틀에서의 수익률은 비슷해진다.

상대적인 것은 다르다.

투자자의 능력에 따라 현 시점 가장 좋은 것을 고를 수 있다.

따라서 할 수 있는 것에 최선을 다한다는 관점에서

상대적인 평가인 아파트 비교평가에 열심인 것은

좋은 투자에 필요한 부분이다.

상대적인 것은 비교평가로 진행하면 되고,

절대적인 것은 장기 수익률 관점에서 봐야한다.

이것은 3번째 질무노가 연결된다.

Point 3. 들이는 것이 적당한가

이 투자금을 여기에 들이는게 적당한가?

라는 문장의 핵심은 마지막 음절에 있다.

'적당한가'

결국 이 질문에 답을 하기 위한 것이다.

적당하다는 것은 충분한 수익률이 나오냐는 것과 같다.

어떤 투자를 결정지을 때의 최종적인 생각은

이 정도 투자금을 들여 이정도 수익을 낼 수 있으니

이건 투자해야겠다 or 투자하기엔 좀 아쉽다 or 투자하면 안된다

라는 것이다.

단순히 수익률 뿐 아니라 수익금 자체도 중요하다.

대부분 똘똘한 한채의 수익률은 극악이다.

그러나 강남불패라는 단어가 있을 정도로

부동산은 한국에서 매우 우량한 자산으로 여겨지고

큰 수익금을 주었기에 많은 사람들이 똘똘한 한채를 좋아한다.

그럼 수익률을 어떻게 알까?

이것 역시 참 복잡한 질문이지만

아주 단순회해서 답을 한다면,

아파트 가격 상승률은 인플레이션의 상승률과 같다.

아파트의 가치(=서울에 사는 가치)는 고정되어 있지만

그것을 표시하는 화폐의 가치가 떨어짐에 따라 가격이 올라간다.

인플레이션은 대략 7년 - 10년에 2배가 되어 왔다.

따라서 서울 아파트 가격은 10년에 2배이다.

믿기 어렵겠지만?

나는 이렇게 단순하게만 생각한다.

만약 인플레이션 상승률이 떨어지면

아파트 상승률도 당연히 떨어질 것이다.

인플레이션이 오르면 아파트 상승률도 오른다.

물론 여기에 좀더 수요가 몰리는 곳

학군, 환경, 연식 등으로

상승률을 좀 더 정교하게 보긴 하나

큰 틀에서는 이렇게 본다.

지방은?

지방은 서울과 비슷한 부분도 있고 다른 부분도 있다.

비슷한 부분은 사람들이 좋아하는 아파트이다.

선호 아파트는 서울과 같이 인플레이션을 충실히 쫓아갈 것이다.

비선호 아파트는 다르다.

비선호 아파트는 인플레이션을 전혀 쫓아가지 못한다.

지방 볼 땐 이 투자 가능선을 잘 봐야한다.

이것은 단순히 연식과 같은 공식이 아니다.

10만 도시 20만 도시의 아파트를 보라.

아파트가 적은 곳에 가면 연식이 오래되어도

가격이 인플레와 같이 오른다.

아파트가 아무리 적어도

아파트 그 자체에 선호가 없다면

(ex. 너무 오래된 아파트)

는 오르지 않는다.

따라서 '선호'가 있는 아파트는 그게 어디있든

인플레이션을 쫓아간다.

길게 설명했지만

정리하면 '적당한가' 라는 것에 대한 대답은

이 아파트가 충분한 선호를 가지고 있어서

인플레이션을 쫓아갈 수 있는 아파트일까? 에 대한 답을 아는 것이다.