안녕하세요. 긍정적이고 여유 있는 투자자로 성장 할 한강입니다.
실전반을 할 수 있게, 되다니 감개무량합니다.
이제 또 다른 시작이라 생각하고, 열심히 배우고 투자에 연결하겠습니다.
<PART1. 수도권 시장의 과거와 현재>
어렵게 실전반 까지 왔는데 우리는 무엇을 배워가야 할까?
1.투자자의 삶을 배우고 적용한다.
그래 투자자의 삶과 태도는 이런 거야!!
싸게 산다. 깎는다. 인사이트를 넓히고 투자한다.
싸게산다.
같은 투자금 이라면? 상급 입지 vs 하급 입지 어디가 더 싼가?
깎는다.
지금은 매매가 많아서 깎을 수 있는 시장이다. (거래가 안되는 시기)
전세 가격을 깎는 게 아니에요.
전세는 싸게 내놓아서 리스크를 대비하고,
투자 가능한 물건 이라면 최대한 매매 가격을 깎는다.
평층은 저층 가격으로, 그게 아니면 10%를 깎는다는 각오로 임해야 한다.
지금 산다면, 연초 가격으로 깍는다.
인사이트를 넓히고 투자한다.
지방 투자와 수도권 투자가 다름을 인식하고,
수도권에서 전세와 매매가 같이 움직이는지 개별적으로 움직이는 지를
앎을 통해 리스크를 대비 할 수 있다.
2.현재 매물의 가격을 익히고 익숙해진다.(과거 가격에 매몰되지 않는다)
과거와 현재의 가격이 달라졌음을인정해야 한다.
과거에 0억 원 이었는데, 지금 이거 너무 비싼 거 아냐?
이런 말은 의미 없다.
현재 가격에서 비싼 건지 싼 건지 비교 평가하고 가격이 싸고, 투자 가능하다면
당연히 투자해야 한다.
<PART2. 수도권 시장의 특징>
1.급지
급지는 그 지역 최고가, 평균 가격, 업무 지구 접근성을
기준으로 나눌 수 있다.
(하지만 새 아파트가 들어가고, 주변이 개선되고, 호재가 실현되면 급지가 바뀔 수 있다.)
같은 투자금이라면 더 좋은 급지에 산다.
절대가에 눌려서 절대 낮은 급지를 먼저 투자하면 안된다.(좋은 걸 사라)
2.선호도
같은 지역 내 생활권을 나눠 본다.
(상위 급지의 모든 생활권이 하위 급지의 모든 생활권보다 나은게 아님)
비슷한 수준의 급지라면 생활권과 신축 여부를 보고 판단해야 한다.
업무 접근성 개선(역세권+자차 접근성), 호재를 보아야 한다.
만약, 역세권 투자를 하려고 하는데, 그 매물이 달아 났다면
비역세권에 투자해도 된다.
무조건이라는 것은 없다.
신축은 구축보다 전세가율이 높다.
그래서 투자하기도 더 좋다.
<PART3. 수도권 현재가격과 투자금 분석>
현재 가격과 투자금
구축밭에 있는 신축의 전세가율과 외곽 지역 구축의 전세가율을 비교해보면,
현재 시장에서 어떤 곳에 투자해야 할 지 이해할 수 있다.
시장 논리를 알아야 한다.
떨어졌다 많이 오른 곳은 상승 할 거라는 기대로, 깎기 어렵다.
하지만 떨어졌다. 조금 오른 곳은 더 많이 깎을 수 있다.(오르지 못한 이유가 있다)
투자금 vs 싼 거
쌀 때 사면, 전세금 회수 이후 재투자 가능하고
역전세를 막기 위해서는 전세를 싸게 내놓으면 된다.
수도권 투자는 싸게 샀다면 오르지 않아도 10년은 가지고 가야 한다.
그만큼 가치를 보고 투자해야 한다.
수도권 외곽 투자는 마치 지방 투자와 비슷하다.
겨울 시장에 한 채 사고, 봄 시장 전세가율이 오를 때, 쓸어 담아라.
봄 시장이 되면 투자금이 계속 생긴다.
<PART4.수도권 동남권역 투자전략>
앞으로 10년은 GTX 시대
동남권역은 업무지구도 잘 갖춰져 있고, 더불어 앞으로도 더 좋아질 곳이다.
동남권역에서 GTX를 봐야 하는 것은,
업무지구가 위치한 곳이 아니라.
떨어져 있는 00과 XX시이다.
연식도 중요하지만 강남에 30~40분 정도로 빨리 갈 수 있다면 구축을 사야 한다.
오히려 신축보다 좋을 수 있다.
지금은 낙후되어 있어도 물리적인 위치가 좋은 곳을 보아야 한다.(00동)
<PART5.수도권 남부/서부권역 투자전략>
남부권역
GTX-C 호재가 실재로 실현되는 곳은 00이다.
남부권역은 좋은 입지의 택지가 많이 생기는 곳이다.
물론 택지가 생김에 따른 장점도 있지만 공급에 따른 리스크가 따른다.
호재도 있고 일자리도 있는 곳이다.
비슷한 투자금 일 때, 더 상급입지를 매수해야 한다.
대규모 입주를 대비해야 하는 곳들이 있다.
서부권역
강남에 비해 업무 지구 질은 떨어진다.
올라가는 상단은 한계가 있지만 수요적인 측면에서 탄탄한 동네이다.
다수의 택지가 개발 예정인 곳이다.
같은 구 안에서도 위상이 다른 곳들이 있다.
위상에 따라 연식이 주는 기회를 잘 생각해서 투자해야 한다.
<PART6. 수도권 투자 로드맵>
동부권역
일자리가 많지 않다.
이 안에서도 입지가 차이 나기 때문에,
앞으로 좋아질 곳이 아니라 현재 좋은 곳부터 투자 고려해야 한다.
GTX-B는 삼성역을 통과하기 때문에 의미가 있다.
결국 투자에서 가장 중요한 것은 가치 있는 것을 싸게 사는 것이다.
같은 구 내에서 호재가 있거나, 벌써 좋아지고 있는 곳들을 잘 봐야 한다.
학군지라고 무조건 좋은 게 아니다. 결국 싼 가격에 가치가 있기 위해서는
전고점이 높아, 상승기 때 빠르게 파워풀하게 올라야 하는데
그런 곳을 우선 투자한다.
동부권역은 철도 개선이 정말 중요하다. 하지만! 현재도 좋은 2급지를 봐야 한다.
매매금 상승과 동시에 전세 투자임을 생각하고, 연식과 학군지도 생각 해야 한다.
(무조건 역세권에 매몰되지 말기)
투자할 때 고민 할 것들
1.신축에 기회가 있다
2.종잣돈이 충분하다면 큰 것부터 담는다
3.전세가율 60% 매수 플랜
실제로 전세를 놓기 위해서는 너무 대형평형 보다는
국민평형 이하로 투자 고려가 먼저이다.
임대 사업자를 할 수 있는 시기가 되었을 때, 고려할 사항들과
장기 보유 시 입주 물량에 대응하는 플랜을 설계해야 한다.
(전세 기간을 길게 설정하거나 리스크 대비 자금 마련)
1강의 핵심 : 수도권 투자의 핵심은 이 시장을 떠나지 않고, 10년 보유하는 것이다.
1강을 통해 수도권의 지역별 입지와 투자 전략과 자세를 배울 수 있었습니다.
투자에 성급한 마음이 끼어 들어가면, 내가 꽂힌 어느 하나의 요소에 매몰되기 쉬운데
(수도권의 특징, 지역별 입지, 입지 안에서도 나뉘는 생활권, 연식, 업무지구 접근성 등등)
모든 요소를 대입해서 가장 싸고 가치 있는 매물을 찾아내는 방법을
이번 실전반을 통해서 얻어 가겠습니다.
마지막으로 열정적으로 엄청엄청 많은 인사이트를 전달해주신 제주바다님 감사합니다 ^^
실전 33조 화이팅~ㅎ
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