부동산은 짜장면일까? 핸드폰일까?

전문가칼럼
15시간 전

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘의 인사이트입니다.

해당 내용은 시크릿브라더 단톡방(시크릿브라더 부린이 구조방)에 공유된 내용을 편집하여 제공한 내용입니다

저는 최대한 균형된 시각을 유지하기 위해 하락론자들의 유튜브를 가끔씩 봅니다. 제 생각과 정반대인 경우가 많아서 공감이 잘 안되긴 하지만 그분들과 토론한다는 생각으로 혼잣말을 많이 하는 편이죠. 얼마 전에 대표적인 하락론자분이 나오셔서 이런저런 이야기를 해주셨는데 시부방에 계신 분들도 한 번쯤 같이 생각해 보면 좋은 주제인 것 같아 오늘의 인사이트에 담아봤습니다.

진행자가 이렇게 물었습니다.
"상승론자들도 지금 가격이 싸다고 생각하지는 않는 것 같습니다. 그런데 장기적으로 봤을 때 괜찮은 부동산은 역사적으로 우상향을 해왔고 그 이유가 물가 상승(화폐 가치의 하락)이라고 이야기하는데 이건 맞는 얘기 아닌가요?"

하락론자가 이렇게 답했습니다.
"이 또한 완전히 잘못된 이론입니다. 물가 상승 때문에 모든 물가가 오른다면 핸드폰은 왜 200만 원 하다가 지금 100만 원이 됐고 노트북은 왜 과거보다 지금 가격이 싼 거죠? 맨날 짜장면 얘기만 하는데 아파트가 짜장면처럼 될지 핸드폰처럼 될지 어떻게 알죠?"

얼핏 들으니 맞는 말 같았습니다. 생각해 보니 아이폰이 처음 나온 20년 전이나 지금이나 가격 차이가 크지 않기 때문입니다. 핸드폰도 물가 상승이 적용된다면 당연히 짜장면처럼 가격이 계속 상승했어야 하는데 핸드폰 가격은 그대로인 것처럼 보이니까요. 상승론자들 또한 화폐 가치 하락의 예를 들 때 짜장면이나 김밥 이야기만 하지 핸드폰이나 노트북 얘기는 하지 않으니 이 주장이 꽤 신선하게 제게 다가온 것 같습니다.

여기까지 들었을 때 여러분들은 어떤 생각을 가지셨나요? 아파트가 짜장면에 가까울까요? 아니면 핸드폰에 가까울까요?
(잠시 글 읽는 걸 멈추고 생각을 정리하신 후 다음으로 넘어가실 것을 추천드립니다)

저는 3가지 포인트로 이 주제를 접근해 봤습니다.

1. 수요와 공급

결국 모든 상품은 수요와 공급에 의해 가격이 결정됩니다. 가격이 오르는 환경은 수요가 많아지거나 공급이 적어지는 조건값이 성립되면 이뤄지죠. 짜장면이나 김밥의 경우 20년 전이나 지금이나 수요와 공급의 변화가 크지 않습니다. 과거에 비해 사람들이 특별히 짜장면을 더 좋아하게 될 유인이 있었던 것도 아니고 공급은 시장의 논리에 의해서 적정 수준이 계속 유지되고 있습니다. 수요와 공급은 과거나 지금이나 비슷한 수준이라는 이야기죠.

반면에 핸드폰이나 노트북 같은 경우에는 수요와 공급의 변화가 심했습니다. 제품이 처음 출시됐을 때는 세상에 없는 물건이었기 때문에 공급보다 수요가 많았습니다. 공급하는 업체는 적고 수요는 많았기 때문에 가격이 비쌀 수밖에 없었죠. 그런데 이 시장에 돈 냄새를 맡은 기업들이 이 시장에 뛰어들게 되면서 공급이 많아지게 됩니다. 소비자 입장에서는 선택권이 많아지게 된 거고 기업 입장에서는 독점에서 독과점으로 그리고 완전 경쟁시장으로 변하게 된 거니 자연스럽게 가격을 낮출 수밖에 없게 된 거죠.

수요와 공급 측면에서 봤을 때 짜장면은 큰 변화가 없었기 때문에 수급보다는 물가 상승의 영향을 크게 받았고 핸드폰은 수급의 변화가 심했기 때문에 물가 상승보다는 수급의 영향을 크게 받은 게 아닐까 생각합니다.

2. 혁신

핸드폰이나 노트북 같은 경우 '혁신'에 의해 가격이 좌지우지 많이 되는 상품들입니다. 처음 나왔을 때는 세상에 없던 제품, 세상에 없던 기능이기 때문에 사람들이 낯설어 합니다. 그러다가 점차 대중화가 되기 시작하며 수요가 폭발하죠. 초기에는 희소성이라는 가치가 있고 수요 자체가 확실하지 않기 때문에 대량 생산 자체가 어렵지만 수요가 늘어나는 만큼 공급하는 사람도 늘어나기 때문에 자연스럽게 수급이 맞춰지게 됩니다. 반면에 혁신의 속도는 점차 느려집니다. 10년 전 핸드폰과 지금 핸드폰의 기능 차이는 드라마틱 하게 크지 않죠. 즉, 핸드폰이나 노트북처럼 인간의 생활 자체를 바꿀 만큼 혁신적으로 등장한 제품들은 시간이 지나면 지날수록 희소성이 낮아지는 선천적 특징을 가지고 있는 것입니다.

반면에 짜장면이나 김밥은 혁신이라고 할 것이 없기 때문에 희소성이 낮아지지 않습니다.

3. 물가 상승

짜장면과 김밥 가격이 상승하는 이유는 재료비와 인건비 그리고 임대료가 상승하기 때문입니다. 이 모든 건 과거보다 지금 세상에 돈이 많이 풀려있기 때문이고 이 때문에 자연적으로 화폐 가치가 하락하는 것이죠. 짜장면에 들어가는 양파, 고기 가격이 올랐고 짜장면을 만드는 사람의 인건비도 올랐으며 땅값도 오르면서 내야 하는 임대료까지 올라가니 자연스럽게 짜장면 가격도 올라가게 되는 것입니다.

핸드폰이나 노트북도 반도체, 액정 등 기본 재료비가 상승하는 것은 맞지만 앞서 설명드린 것처럼 공장에서 찍어내는 제품의 경우 규모의 경제를 이룰 수 있는 환경만 된다면 생산 원가는 획기적으로 감소하기 때문에 짜장면이나 김밥처럼 가격이 계속 오르진 않을 수도 있는 거죠. 그래서 물가 상승의 영향보다는 위에 언급한 수급이나 혁신의 영향을 더 크게 받는 게 아닐까 생각을 합니다.

그렇다면 부동산은 어떨까요?

일단 아파트를 지으려면 땅이 필요합니다. 그런데 이 땅의 가격은 물가와 연동해 계속해서 올라갈 확률이 높죠. 여기에 건설 원가 또한 계속해서 상승할 확률이 높습니다. 분양가가 계속해서 높아지는 이유 중 하나도 바로 건설 원가 때문입니다. 시멘트와 철근을 포함해 아파트 건설에 들어가는 재료비 자체가 너무 많이 올라버렸기 때문에 원가가 높아질 수밖에 없는 것이죠. 여기에 인건비 또한 계속해서 올라가고 있습니다. 이런 환경에서 아파트가 핸드폰이나 노트북처럼 혁신과 경쟁에 의해 원가 자체를 낮추는 게 가능할까요?

이 하락론자분은 최근 10년 동안 상승한다고 주장한 적이 한 번도 없는 분이며 22년 가격이 하락했을 때도 더 떨어진다고 했던 분입니다. 만약 하락론자들의 말대로 적정 가격이 올 것이고 그 가격에 사야 한다고 주장했다면 22년 30~40% 빠졌을 때 적극적으로 매수를 주장했어야 합니다. 그런데 대부분의 하락론자들이 22년에 더 하락한다고 주장했고 23년 반등이 일어났을 때 일시 반등이고 더 크게 빠질 거라고 주장했었죠.

아파트 가격이 짜장면에 연동될지 핸드폰에 연동될지를 생각해 보는 것만으로도 여러분들이 집을 사야 할지 말아야 할지 결정하는 데 도움을 줄 수 있다고 생각합니다. 오늘의 인사이트가 여러분들이 좋은 선택을 하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 행복한 하루 보내세요♡