[서투기 25기 19조 꿈꾸는파파] 3주차 강의 후기_단지분석 제대로 하면 서울&수도권 2배 오를 아파트 찾을 수 있다

안녕하세요!

경제적 자유와 매일 성장하고 싶은

꿈꾸는 파파입니다.

월급쟁이 부자들

“서울투자기초반”_3주차

-단지분석 -

부동산 투자에 있어

결과는

수익으로 나타나게 됩니다.

좋은 투자와 그렇지 않은 투자는

같은 투자금으로 누군가는 1억을 벌고

또다른누군가는 10억을 벌수도 있고,

반대로 누군가는 돈을 벌지 못하고,

심지어는 돈을 잃을 수도 있는 것이

바로 부동산 투자입니다.

투자라는 것은

수익을 기대하면서 하는것이지만,

누구나 다 수익을 낼 수 있는 것이 아니고

수익 또한 차이가 날 수 있습니다.

그렇기 때문에

어떻게 투자를 하는지

투자에 대한 기준을 가지고

투자에 대한 방향을 잡고

투자라는 행동을 연결하고

투자의 결과를 기다리면서

버티는 것이

투자의 결과 차이를 만듭니다.

그리고 이번 3주차에 배운 강의 내용에 대해 알아보면

이번 강의에서 남겨야 할 키워드를 뽑아보면 다음과 같습니다.

가치-가격-리스크

전세가

선호도 파악

단점을 기회로

[Opening]

🔍 본

[서울 투자에 대한 지금 우리들의 고민]

상급지 가격 상승 ㅠㅠ 투자를 못하는것이 아닌지?

투자금이 너무 많이 드는데.. 여기를 투자해야 하나?

하급지는 별로인데 여기를 투자해도 되는지?

→ 고민을 근본적으로 해결하기 위해서는?

근거 (기준) + 선택 (행동=투자) + 준비 (리스크/대응) + 버티고 + 모은다

돈을 버는 것은 상급지 투자만이 아니다. 하급지에서도 사람들이 좋아하는 단지는 충분히 돈을 벌 수 있다.

→ 상급지 외에도 저평가 단지 투자하여 재투자 or 갈아타기 가능하다.

💡깨

많은 사람들이 투자든 어떤 선택이 있어 좋은 결과/좋은 것을 선택하려고 한다. 그건 당연하다. 내가 선택을 할 수 있다면, 그 선택지에서 조금 더 좋은 것을 선택하는 것이 만족하기 때문이다.

하지만, 좋은 선택을 위해 고민만 하다보면 선택을 못하게 된다.

[가치성장투자]

입지와 가치를 알고 팔지 않아도 되는 물건

사람들이 선호하고 실수요 가치가 있는 물건

가격 변동이 크더라도 감당할 수 있는 물건

을 골라서 사는 것이다.

급지기 아닌 단지 / 다른 사람이 아닌 나 스스로 / 투기가 아닌 가치성장투자

💡깨

물건을 선택함에 있어 스스로 투자 기준을 잡고 사람들이 좋아하는 물건을 사서 보유해야 한다.

[PART 1. 가치성장 투자의 시작]

🔍 본

좋은 것을 보는 안목을 키워서 좋은 것만 투자를 한다.

좋은 것 = 사람들이 좋아하는 것 = 입지가치가 있는 것

입지 가치를 알기 위해서는 선호도를 알고 더 좋은 것을 찾아야 한다.

프로세스

1) 투자 범위 선정

2) 가치 파악

3) 가격 수준 _ 전고점 기준 변화

4) 리스크 대비

"가치가 있고 가격이 싸면서 투자금이 적게 들면서 리스크가 적은 투자"

💡깨

무조건 좋은 곳, 무조건 싼 것을 사는 것이 아니다.

단계별 순서가 있고, 각 단계별 OR 조건이 아니라 AND 조건으로

투자에 대한 프로세스를 지키는 것이 필요하다.

[적]

지역별 입지가치 내용에 대해 임보에 기본 항목을 넣기

[PART 2. 단지분석]

🔍 본

단지분석 Check 3가지

- 가치 + 가격 + 투자금/리스크

선호도 파악

-가격상승이 얼마나 빠르게 되는지?

-전고점 대비 지금의 가격은?

-만약 투자를 했을 때 수익을 얼마나 되는지?

→ 참고로 파악하면서 사람들이 선호하는 단지의 특징을 확인한다.

자신의 단지 선정하기

-자신이 아는 곳 (앞마당)

-우선순위 선정

-자신의 투자상황 (투자금/리스크대비)

전세가 파악 (실수요가치+투자운영+자산상승)

-상승, 과거, 2배

💡깨

선호도 파악에 있어 입지 가치 어떻게 보는지

특히, 매매만 보는 것이 아니라 투자에 있어서 중요한 것은 전세가이다.

이 전세가의 흐름을 보면 선호도를 파악할 수 있고,

향후 투자 운영의 포트폴리오 구성에 있어 조금 더 운영에 효율적인 단지가 무엇인지 알 수 있다.

[적]

1) 단지분석 장표에 가치/가격/투자금/리스크 항목을 넣고

단지별로 체크하기

2) 선호도 파악 항목 추가하기

3) 전세가 흐름 확인 (3가지)

[PART 3. 서울 A지역, 수도권 C지역 입지분석]

🔍 본

서울 A지역, 수도권 C지역을 투자로 봐야 하는 이유

1) 뚜렷한 핵심 입지요소 갖춘 가성비 지역

- 수도권 핵심입지인 교통이 우수 (강남 30분이내 접근 가능)

2) 역세권 중심의 아파트 택지 보유

3) 저렴해진 가격

4) 전세가 꾸준하게 우상향 (전세 수요 적고, 물량이 줄어든다)

서울 A지역 분석

1) 개요

- 도심권 중심부 위치, 강남접근성 용이

- 동북구의 중심, 서울 4대 부도심

→ 재개발재건축으로 인해 환경 개선

- 생활권간 단절된 느낌

- 아파트 + 주택 혼재

- 평지 위주

2) 입지

- 교통 (직장 접근성)

. 1,2,5호선, 경의중앙선, 수인분당선

. 환승, 마을버스 (역 접근성 용이)

- 환경 (거주 환경)

. 뉴타운 상권, 대학 상권, 역 상권

- 학군 (학교+학원가, 외부 수요)

. 일부 생활권만 학원가 형성

. 외부 수요를 이끄는 학군지는 아니다.

3) 생활권

. 각 생활권별로 사람들이 선호하는 입지 요소 파악

ㅈㄴㄷㅅㄹ생활권: 1등 생활권, 교통, 환경, 대단지, 평지

ㅇㅁㅎㄱ생활권: 천기개벽, 신축/준신축/구축

ㅊㄹㄹ생활권: 균질성↓, 입지차이 大, 교통

ㅈㅇ생활권: 구축대단지, 학군, 비역세권 (마을버스 → 역)

☞ 선호도는 교통과 환경을 가지고 있으며 균질성과 편의 생활 시설을

다 갖추고 있는 생활권을 파악

수도권 B지역 분석

1) 개요

- 강남권 나무에 위치 강남접근성 용이

- 동 단위로 주거지 개발 (난개발)

- 확정성 한계 (도로+산), 역 근처 주거지 형성

- 상권 우수, 전형적인 베드타운

- 균질성

2) 입지

- 교통 (직장 접근성)

. 신분당선, 수인분당선

. 강남 접근성 Good (환승 X)

. 역세권 vs 비역세권

- 환경 (거주 환경)

. 역 주변 상권

- 학군 (학교+학원가, 외부 수요)

. 높은 학업 성취도 (중학교)

. 학원가 밀집 + 생활권별 학원가 잘 형

. 외부 수요를 이끄는 학군 수요

3) 생활권

. ㅍㄷㅊ생활권: 학군학원가, 역세권,상권우수,구축

. ㅅㅂ생활권: 중대형평형, 상권, 역세권

. ㄷㅊ생활권: 신축,역세권

. ㅅㅎ생활권: 역세권, 학군학원가, 난개발

. ㅈㅈ생활권: 역세권,난개발+언덕, 구축

☞ 선호도는 교통과 환경을 가지고 있으며 편의 생활 시설을

다 갖추고 있는 생활권을 파악

💡깨

각 생활권에서 어떤 요인이 가격에 영향을 주는지 알수 있음.

즉, 사람들이 왜 그 지역, 그 생활권, 그 단지를 좋아하는지 파악해야 단지의 가치를 알 수 있다.

[적]

1) 임보에 생활권 주요 키워드와 가격결정요소를 정리하기

[PART 3. 투자 Action Plan]

🔍 본

대중과 반대로 투자를 한다.

사진 설명을 입력하세요.

좋은 단지는 먼저 움직인다. 준비하는 사람에게 기회는 온다.

지금부터 미리 준비해야 투자해야 한다.

Action Plan

1) 목표 가격 범위 + 투자금

2) 가격 트레킹 (매매,전세)

3) 물량, 가격 변화 파악 (현장)

4) 선택 (Best 인지 검증하고)

💡깨

각 Action Plan별로 검증을 하면서 투자에 대한 기준에 맞춰서 가치가 있는

단지가 무엇이고 상대적으로 가격이 싼 단지를 알 수 있다.

또한, 자신의 투자 결정을 위한 검증을 통해 투자에 대한 확신을 높일 수 있다.

그래야 장기보유를 할 수 있다.

[적]

1) 시세트레킹에 항목 추가하기

- 전세개수, 전세가율 (최고, 평균)

[PART 4. 에필로그]

🔍 본

부자가 되는 길은

부자의 태도를 갖고

오랜 시간이 필요한 '여정'이다.

단순히 뭐를 살 지가 아니라

오를 때까지 얼마나 버틸 수 있는지

사서 버는 게 아니라

오래 기다려서 버는 것,

단기간에 화려한 결과를 내는 게 아니라

마인드를 단단하게 다져가며 빚어내는 과정

프메퍼

💡깨

기준이 없이 많이 벌고, 단기간 돈을 버는 것이 아니다.

투자는 단기 레이스가 아니고, 한번에 이루어 내는 것이 아니다.

조급함을 버리고, 기준을 가지고, 하나씩 하면 되는 것이다.

분명 어려운 일이지만, 충분히 할 수 있다고 생각이 든다.