[이사(24)람들 사(4)십억 부자될 팔자조 만평이] 수도권 투자 끝판왕!_4강 후기

[투자금 1억, 투자방향은?]

• 지방투자
  - 특별한 곳 몇 군데를 제외하면 매도가 필요함.
  - 지방은 오를 때 많이 오르고 내릴 때 많이 내려간다. 이전 상승장만큼 떨어질 수도 있음.
  ⇒ 지방투자는 매수 보유 뿐 아니라 매도의 ‘실력’이 필요함
• 수도권투자
  - 보유와 매도, 두 가지 선택이 있음.
  - 보유 시 상승 시기가 느릴 수 있음을 알고 자산을 지켜나가야 함.
  - 매도 시 1가구2주택 갈아타기 전략으로 비과세를 받으며 진행해야 함.
  (질의응답에서 갈아타기는 동시진행이라 알려주심. 이 또한 난이도가 있다!)
  ⇒ 지방투자보다 결과가 늦을 수 있음. 보유를 잘 해야 함.

⇒ 장단점이 있는 듯. 지방투자는 비용과 편익이 더 들고 리스크(매도)가 있는 대신 더 많은 수익을 빠르게 얻을 수도 있음.(다음 투자를 해나갈 때 투자금/실력 두 가지 면에서 더 유리할 수 있을 듯. → 자산+실력이 복리로 증가?)
수도권투자는 지방투자보다 비용과 편익이 덜 들고, 현 시장에서는 매수 보유만 잘 해도 중간은 가는 듯. 전세가 상승분을 통해 비교적 안정적으로 투자운영이 가능. 멘토님께서는 현 시장에서는 1가구2주택을 활용하고 임대사업자가 부활 할 때 다주택으로 분할매수도 괜찮다고 하심. 우선 2주택까지 수도권 자산을 늘려보자.

[매임 프로세스]

• 급매란?
  1) ㅅㅎ 때문이거나 2) ㅎㅈ 때문이거나
  ㅅㅎ이 더 유리함.(조율할 수 있기 때문??)
• 매물 프로세스
  - 매임 전 날, 사장님들께 볼 물건 리스트 전달 받고 미리 정리해놓기
  - 1시간 반 간격으로 단지 보며 다음 매물 보기 전에 정리하고 가기. 1매임 > 정리 > 2매임 > 정리…
  *만약, 텀이 빠듯하다면? 본 단지 내 물건 중 가장 좋은 것만 기억해놓기.
  - 마지막에 카페가서 매물 전체 정리
• 의사결정은?
  - 매임하며 우선순위를 선별했다면, ★내가 아는 지역들 중 우선순위 아파트를 선별해야함. 매우 중요한데 잘 못하고 있는 것.(이 뒤에 결론 파트 비중을 늘려야 한다는 말씀에 두번 뜨끔했다.ㅎㅎ 결말이 60% 이상의 비중을 차지해야한다고 말씀 주셨는데, 나는 앞쪽에 80~90%을 쓰는 듯 하다.ㅠㅠ 비중 줄이고 앞마당까지 꼭 정리하자!!)

[4급지 2억대 투자금]

• 4급지에 2억대 투자물건 안나오는 이유는?
  - 없지 않음. 있는데 ‘이걸 사도 되나?’하는 마음이 들기 때문.
  - 상승장 때 오르지 않은 아파트는 사지 않아도 됨. 그러나 수도권에 그런 아파트는 없다.

[1기 신도시간 비교평가]

• 과거 매매가, 현재 매매가, 전고점이 비슷하다면? ㅈㅅㅅㅅ를 파악.

[재건축/리모델링]

• 리모델링과 재건축의 차이점
  - 리모델링은 ㄷㅎㅅ가 지정 됨
  - 반면, 재건축은 ㅊㅈ. 때문에 리모델링 단지를 매수할 경우 ㄷㅎㅅ 유의미함. ㅇ ㄲ이 확장이 가능함으로 더 유리함.
• 재건축 단지 용적률
  - 210% 이하 단지가 사업성이 나오며, 소형평형보다 대형평형이 유리
  - 단지의 재건축 사업성은 현 매매가+분담금=분양가를 생각해보면 됨. 

[1기 신도시-단지 조건이 비슷한 경우 가치 평가 방법]

• 선호도에 따른 우선순위 라인을 만들기
  - A/B 지역 모두 핵심우선순위는 ‘ㅇㅁㅈㄱ ㅈㄱㅅ’이다!
  - 핵심입지요소에서 가까운 순으로 1순위, 2순위, 1-1, 2-1 등등 순위 매기기
  - 조건이 비슷하다면 그 외 입지요소(선호 학군, 상권 등)로 판단.(평촌에도 써먹자!)
• 구조/방,화장실 개수 등으로 파악
  - 입지요소는 C가 더 좋은데 D가 비쌀 경우 D단지의 선호요인을 찾아야 함.(방 개수나 구조가 다르거나 배정 학교가 다를 수도 있음.)(같이 방2개여도 ㄱ자 구조/아닌 구조에 따라 선호도 차이날 수 있음.)
• 단지 내 타입별로도 구분
  - 같은 평형에도 구조 등이 다를 수 있음.
  - 더 좋은 구조가 덜 좋은 구조와 가격이 같다면? 혹은 1억 가까이 차이난다면?

[저평가 단지 찾는 방법]

• 투자금에 맞는 매매가 설정(전세가율80~90%)
• 해당 매매가에 들어오는 단지들 전체 리스트업 > 원금보존 기준(전세가율/전고점 대비 *-20% 기준이지만 전고점 아래까지 괜찮)에 맞는 것들 중 선호도에 따라 가치 정리 > 저평가 단지들 발견하면 비교평가, 수익률 검증 > ★뽑은 단지를 앞마당 다른 지역과 비교!
• 이렇게 하면 절대적 저평가 뿐만 아니라 상대적 저평가도 가능. 실전 투자를 앞두고 있다면 상대적 저평가 단지를 찾아내야 한다!

포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다.
- 밥 파슨스

저희가 포기하고 싶은 때에 한 걸음 더 나가는 것.
그 한 걸음이 우리의 삶을 바꿀 수 있다고 합니다.

멘토님께서는 ‘그만 멈출까’하는 생각이 들 때 일단 밖으로 나가 동네 한바퀴를 걷고 시세를 봤다고 합니다.

저도 멘토님 따라 포기하고 싶을 때, 멈춰야 하나 의심이 들 때 일단 한 걸음 나아가야겠습니다.

그리고 투자를 하며 내가 좋아하고 행복해하는 것이 무엇인지 잊지 않고 누리겠습니다.

행복한 투자자로 비전보드를 이룰 때까지ㅎㅎ!

마지막 4강 피날레에서 투자까지의 모든 것을 알려주셔서 감사합니다 멘토님!!

매임, 결론에 집중하며 소액투자 2호기 준비하겠습니다.

감사합니다!!

[행복하게 하는 3가지]

• 남편과 소소한 일상 나눌 때 - 담소, 산책, 카페가기, 자녀 이야기 나누기 등
• 가족들과 함께 먹고 마시고 잠자며 목적 없이 시간 보낼 때
• 걱정하나 없이, 초조한 마음 없이 나만의 시간을 보낼 때

[3개월 목표]

• 6월 - 열반스쿨 중급반 신청. 책 20권 읽고 독서 케파 늘리기
• 7월 - 월부학교 신청. 안되면 지방투자 실전반! 지방 앞마당 늘리며 결론 비중 키우기
• 8월 - 월부학교 안되면 열반스쿨 실전반 신청. 수도권 앞마당 늘리며 결론 비중 키우기