지방투자 - 특별한 곳 몇 군데를 제외하면 매도가 필요함. - 지방은 오를 때 많이 오르고 내릴 때 많이 내려간다. 이전 상승장만큼 떨어질 수도 있음. ⇒ 지방투자는 매수 보유 뿐 아니라 매도의 ‘실력’이 필요함
수도권투자 - 보유와 매도, 두 가지 선택이 있음. - 보유 시 상승 시기가 느릴 수 있음을 알고 자산을 지켜나가야 함. - 매도 시 1가구2주택 갈아타기 전략으로 비과세를 받으며 진행해야 함. (질의응답에서 갈아타기는 동시진행이라 알려주심. 이 또한 난이도가 있다!) ⇒ 지방투자보다 결과가 늦을 수 있음. 보유를 잘 해야 함.
⇒ 장단점이 있는 듯. 지방투자는 비용과 편익이 더 들고 리스크(매도)가 있는 대신 더 많은 수익을 빠르게 얻을 수도 있음.(다음 투자를 해나갈 때 투자금/실력 두 가지 면에서 더 유리할 수 있을 듯. → 자산+실력이 복리로 증가?) 수도권투자는 지방투자보다 비용과 편익이 덜 들고, 현 시장에서는 매수 보유만 잘 해도 중간은 가는 듯. 전세가 상승분을 통해 비교적 안정적으로 투자운영이 가능. 멘토님께서는 현 시장에서는 1가구2주택을 활용하고 임대사업자가 부활 할 때 다주택으로 분할매수도 괜찮다고 하심. 우선 2주택까지 수도권 자산을 늘려보자.
[매임 프로세스]
급매란? 1) ㅅㅎ 때문이거나 2) ㅎㅈ 때문이거나 ㅅㅎ이 더 유리함.(조율할 수 있기 때문??)
매물 프로세스 - 매임 전 날, 사장님들께 볼 물건 리스트 전달 받고 미리 정리해놓기 - 1시간 반 간격으로 단지 보며 다음 매물 보기 전에 정리하고 가기. 1매임 > 정리 > 2매임 > 정리… *만약, 텀이 빠듯하다면? 본 단지 내 물건 중 가장 좋은 것만 기억해놓기. - 마지막에 카페가서 매물 전체 정리
의사결정은? - 매임하며 우선순위를 선별했다면, ★내가 아는 지역들 중 우선순위 아파트를 선별해야함. 매우 중요한데 잘 못하고 있는 것.(이 뒤에 결론 파트 비중을 늘려야 한다는 말씀에 두번 뜨끔했다.ㅎㅎ 결말이 60% 이상의 비중을 차지해야한다고 말씀 주셨는데, 나는 앞쪽에 80~90%을 쓰는 듯 하다.ㅠㅠ 비중 줄이고 앞마당까지 꼭 정리하자!!)
[4급지 2억대 투자금]
4급지에 2억대 투자물건 안나오는 이유는? - 없지 않음. 있는데 ‘이걸 사도 되나?’하는 마음이 들기 때문. - 상승장 때 오르지 않은 아파트는 사지 않아도 됨. 그러나 수도권에 그런 아파트는 없다.
[1기 신도시간 비교평가]
과거 매매가, 현재 매매가, 전고점이 비슷하다면? ㅈㅅㅅㅅ를 파악.
[재건축/리모델링]
리모델링과 재건축의 차이점 - 리모델링은 ㄷㅎㅅ가 지정 됨 - 반면, 재건축은 ㅊㅈ. 때문에 리모델링 단지를 매수할 경우 ㄷㅎㅅ 유의미함. ㅇ ㄲ이 확장이 가능함으로 더 유리함.
재건축 단지 용적률 - 210% 이하 단지가 사업성이 나오며, 소형평형보다 대형평형이 유리 - 단지의 재건축 사업성은 현 매매가+분담금=분양가를 생각해보면 됨.
[1기 신도시-단지 조건이 비슷한 경우 가치 평가 방법]
선호도에 따른 우선순위 라인을 만들기 - A/B 지역 모두 핵심우선순위는 ‘ㅇㅁㅈㄱ ㅈㄱㅅ’이다! - 핵심입지요소에서 가까운 순으로 1순위, 2순위, 1-1, 2-1 등등 순위 매기기 - 조건이 비슷하다면 그 외 입지요소(선호 학군, 상권 등)로 판단.(평촌에도 써먹자!)
구조/방,화장실 개수 등으로 파악 - 입지요소는 C가 더 좋은데 D가 비쌀 경우 D단지의 선호요인을 찾아야 함.(방 개수나 구조가 다르거나 배정 학교가 다를 수도 있음.)(같이 방2개여도 ㄱ자 구조/아닌 구조에 따라 선호도 차이날 수 있음.)
단지 내 타입별로도 구분 - 같은 평형에도 구조 등이 다를 수 있음. - 더 좋은 구조가 덜 좋은 구조와 가격이 같다면? 혹은 1억 가까이 차이난다면?
[저평가 단지 찾는 방법]
투자금에 맞는 매매가 설정(전세가율80~90%)
해당 매매가에 들어오는 단지들 전체 리스트업 > 원금보존 기준(전세가율/전고점 대비 *-20% 기준이지만 전고점 아래까지 괜찮)에 맞는 것들 중 선호도에 따라 가치 정리 > 저평가 단지들 발견하면 비교평가, 수익률 검증 > ★뽑은 단지를 앞마당 다른 지역과 비교!
이렇게 하면 절대적 저평가 뿐만 아니라 상대적 저평가도 가능. 실전 투자를 앞두고 있다면 상대적 저평가 단지를 찾아내야 한다!
포기해야겠다는 생각이 들 때야말로 성공에 가까워진 때이다. - 밥 파슨스
저희가 포기하고 싶은 때에 한 걸음 더 나가는 것. 그 한 걸음이 우리의 삶을 바꿀 수 있다고 합니다.
멘토님께서는 ‘그만 멈출까’하는 생각이 들 때 일단 밖으로 나가 동네 한바퀴를 걷고 시세를 봤다고 합니다.
저도 멘토님 따라 포기하고 싶을 때, 멈춰야 하나 의심이 들 때 일단 한 걸음 나아가야겠습니다.
만평이님 마지막까지 짝궁이 되주셔서 감사합니다ㅋㅋㅋㅋ 오프라인 마지막 인사 넘 아쉬웠지만 저희는 또 월부 환경 안에서 뵐 거니까요>< 4주동안 넘 고생하셨궁! 목표한 바 이룰 수 있도록 저희 함께 으쌰으쌰 힘 주면서 힘내보아요!!! 힘들 땐 한 발자국 더! 이룬다아아아♥♥♥♥♥♥