3주차 강의후기 '모든 것은 선불이다' (feat. 프메퍼) [서투기_우리 2제부터 5개월간 부동산 공부해서 30억그릇 만들조_지구산책자]

“인풋은 아웃풋이다. 모든 것은 선불이다.”

“니가 평범할지라도 부자가 된 것처럼 살아라!” - 너나위

지금 투자를 실행해야 그 다음도 있다!

모든 것을 놔버리고 싶은 순간, 만사가 귀찮고 피곤한 순간이 있다. 

한 땀 한 땀, 나의 노력의 순간들이 모여(인풋) 결과를 만들어 낸다(아웃풋)는 

믿음을 갖지 못하면… 이 투자 공부/활동을 지속하기 어렵다는 생각을 했다. 

나의 나약함과 실행력/용기 부족을 직면하는 시간들이다. 

포기하고 싶은 순간, 나약해지는 순간… 내가 이 활동을 시작했던 초심을 상기하자! 

그리고 다른 대안이 없다면 결과를 만들어 낼 때까지 지속하자! 

미완의 열패감, 자책으로 괴로워하기 보다는 그냥 웃으면서 매 순간 할 수 있는 것을 꾸준히 하자!  

프메퍼님이 강의해 주신 이번 3강은 서울/수도권 가치성장투자의 프로세스, 이를 위한 단지분석과 나에게 맞는 단지를 선정하는 방법을 다루었다. 또한 지금 시장에서 가치성장투자의 좋은 기회를 주는 2개 지역에 대한 지역 분석 및 가치성장투자 방향과 액션플랜까지도 배울 수 있었다. 실전 투자를 위해 적용할 수 있는 포인트가 많이 있던 강의였다. 

#1. 인상 깊은 내용 & 적용점 일반

• 단지분석(선호도 비교)를 위해 매매가의 흐름과 전세가의 흐름을 보조지표로 활용하여 단지의 가치/선호도와 특징을 좀 더 깊이 있게 분석하는 방법을 설명해 주신 부분이 가장 새로웠고 꼭 적용하고 싶은 부분이다.
• 또한 단지분석을 통해 내가 투자하려는 아파트의 가치, 가격, 특징을 알고 투자 후 벌어질 일을 알고 투자해야 한다는 점도 매우 강조된 부분이라 정말 각인해야겠다.
• 강의를 통해 10년 이상 장기적인 관점에서 상급지가 더 높은 수익을 가져오겠지만, 현재 시점에서 상급지에 투자하지 못하더라도 전고점을 넘지 않은 저평가 단지를 중장기(5년) 보유하고 나온 돈으로 이후에 상급지로 갈아타기 하거나 추가 투자하는 방법도 있음을 알았다. 지금 투자를 실행해야 그 다음도 있다! 투자를 위해 긴 호흡과 장기적 계획이 필요하다. 

#2. 서울/수도권의 가치성장투자

• 가치성장 투자의 의미:  팔지 않을 가치 있는 좋은 자산을 모아가는 행위

• 가치성장투자의 프로세스

  - 가치성장투자의 접근 범위 설정 : 4급지 신축+구축, 300세대 이상, 강남 1시간 내 접근 

  - 가치 확인 : 위치/입지 + 상품성 + 선호도

  - 가격수준의 확인 : 전고 이상, 전고 이하 비싸지 않은 가격, 전고 대비 -20% 이하 싼 가격

  - 리스크 확인 : 잔금 가능 여부, 전세 세팅 

• 가치성장투자를 위한 단지분석 : 가치 → 가격(저평가) → 투자금 리스크(전세 세팅)

  - 단지분석을 위한 필수 체크 항목 : 1) 전세가 우상향 여부,  2) 전고점 이하 비싸지 않은 가격, 3) 이 투자금으로 투자할 수 있는 최선의 투자인가? 같은 가격이면 가치가 더 높은 것, 비슷한 가치이면 가격이 더 낮은 것! 

• 단지 분석(가치, 선호도 파악)을 위한 보조 지표 활용하기

  - 보조지표 1 (매매가의 흐름) : 가격 상승의 시작점, 전고점으로 가격의 천장 확인, 전저점 대비 전고점 수익의 폭

  - 보조지표 2 (전세가의 흐름) : 전세가 우상향 단지, 10년 간 전세가 2배 되는 단지(압도적 선호도 입증), 전세가가 과거 매매가를 추월한 단지 

• 나에게 맞는 단지 선정법

  - 감당가능여부 : 실력, 돈/ 현실적으로 내가 감당 가능한가?

  - 포트폴리오 : 나의 투자 포트폴리오를 개선시키는 방향인가?

  - 투자금 : 갖고 있는 적정한 투자금의 Best 단지인가?

  -저평가 : 내가 아는 단지 중 가장 저평가 된 단지인가?

   

#3. 서울/수도권 가치성장투자 방향과 액션플랜

• 목표 가격 범위와 투자범위 설정 : 매수하고자 하는 단지의 목표 가격 범위와 투자금 확인
• 전세&시세 트레킹 : 정리 양식 BM 하기!
• 전세물량 감소 및 전세가 하락이 멈추는 시점 확인 => 투자 적기

• Best 단지 확인하기 : 투자금으로 할 수 있는 Best 단지인지 검증하기!