[서기 24기 2번달은 관악이조 김제로] 오프라인 4강 후기 - 수도권 소액투자의 정석 + 나의 행복, 앞마당 플랜 (주우이님 강의)

벌써 마지막 4주차 강의를 수강 완료하였습니다.

서투기 오프라인 강의를 듣기 위해 한 달 내내 서울을 다니다 보니

서울에 대한 막연한 거리감이 한 겹 사라진 것 같습니다.

5월 한 달 동안 집에서 가족들과 있는 시간보다

매주 주말마다 오프 2조 동료들과 더 많은 시간을 보내며,

정말 많은 것을 배우고 느낄 수 있는 시간이 되었습니다.

1.BUY 할 때부터 안전 마진을 확보할 수 있는 물건 알아보는 법

싸게 산다 > 수익 극대화 > 하방 리스크 감소 및 심리적 안정감

투자금을 줄인다. (전세 UP, 매매 DOWN) > 수익률 극대화 > BUT 역전세 리스크 존재

그렇기에 비교평가를 통해 아파트가 가진 가치보다 조금 더 싸게 협상하여 매수하는 전략이 필요합니다.

후회 없는 매수를 위해서는 물건을 찾기 위해 매물 임장이 필요함

- 저평가이며, 투자 기준에 들어오며, 전세가율이 높은 아파트를 찾기

- 개별 임장 후 / 당일 임장 마친 후 / 지역 전체 임장 후 / 앞마당 간 비교하여 4번의 비교 평가를 통한 아파트 선별

▶ 매물 임장 반복하기 > 비교 평가 반복 > 가치를 파악하고 가치보다 싸게 산다.

2. 최고의 투자 매물은 ‘찾는 것’이 아닌 ‘만드는 것’

네이버 매물 최저가는 “호가”의 최저가일 뿐임을 다시 한 번 생각하였습니다.

매도자가 받고 싶어하는 희망 또는 던져보는 가격인 것임을 알고,

우리는 매수의 입장에서 가치보다 저렴하고 합당한 가격을 제시하며 협상을 해야 함을 느꼈습니다.

매물 털기의 시작은 ‘네이버 최저가’로 시작하고 그 부동산의 매물을 털고,

그 인근 부동산에 추가 매물 털기의 과정을 통해 

나에게 최적의 매물을 구해서 그것을 다듬어서 투자의 대상으로 만들어야 할 것이다.

- 협상이 기본은 ‘조건만 맞으면 나는 바로 GO’ 라는 마음가짐 가지기

- 한 번에 완성되는 것이 아니라 서로 주고 받으며 조금씩 조율하기

- 한 개의 매물에만 목숨 걸지 말고, 동시 여러 개 진행하기

- 과도한 후려치기로 역효과 만들지 말기

▶ 한 매물에 목숨 걸지 말고 여러 개 동시에, 나의 목표 기준가를 세우고 여유 가지고 가격 협상하기

3.소액투자: 자산을 쌓아가는 방법

‘갭투자’와 ‘소액투자’가 다름을 확실하게 이해하고 어떤 투자를 해야 할지 생각했습니다.

갭만 보고 가치 없는 물건을 사는 것이 아니라

가치 있는 물건을 시세보다 저렴하게, 투자금을 저렴하게 매수해야 한다는 것을 명심했습니다.

- 매매와 전세가 붙는 시기까지 기다리기 (물건에 사랑에 빠져 급해지지 않기)

- 나의 조건에 맞는 소액투자 물건 찾기

▶  단지에 대한 가치 평가 없이 갭만 보고 들어가지 않고, 가치 판단 후 전세가와 매물 갯수를 보며 기다리기

4.소액투자로 바라볼 수 있는 수도권 A, B

주우이 튜터님께서 소액 투자로 접근할 수 있는 수도권 지역 A, B를 제시해주셨습니다. 

기존에 이름만 알고 있었지 각 지역의 특징에 대해서 전혀 알지 못했는데,

각 지역의 특징부터 각 지역의 선호 생활권 구분과 생활권 나열을 통한 가치 비교법까지 A to Z 로 알려주셨습니다.

직장, 교통, 학군, 환경, 공급의 입지 분석

→ 각 생활권별 매매, 전세 가격 시세 분석

→ 시세의 흐름

의 과정을 통해 지역을 파악하고,

선호 생활권과 가격을 비교하며 단지들간의 비교 흐름에서 벗어나는 저평가와 고평가를 찾는 법을 알려주셨는데,

너무나 명쾌해서 ‘혹시 내가 놓친 부분이 있을까?’하는 정도였습니다.

배운 내용을 이용하여 다른 앞마당을 만들고 나서도 생활권을 구분하여 전체적인 흐름을 생각하며

저평가인 단지를 찾는 연습을 더 해야겠다고 생각했습니다.

▶ 제시해준 지역에만 매몰되지 않고 소액투자 의사결정 방법을 기억하고 다른 앞마당에도 적용하기

5.부동산 실력은 매수, 보유, 매도 3단계

각 단지의 가치를 이해하고 비교평가를 통해 저평가를 찾아 매수를 하는 것 까지는 어느 정도 이해를 했습니다.

하지만, 아직도 각 전세가 끝나는 시점마다 언제 보유하고 매도해야 할지 결정하는 판단은 참 어려운 것 같습니다.

우선 매도를 해야 하는 3가지 상황은 크게

가. 목표 매도가(수익률)을 도달하였을 때

나. 재계약 시점에 공급 리스크가 있는 경우

다. 더 좋은 물건으로 갈아 탈 때

로 이해하였습니다.

그런데, 위 상황들은 입지가 좋은, 땅의 가치가 있는 수도권 물건의 경우일 것 입니다.

저는 지방에 0호기를 가지고 있는 입장에서 

4월의 실준반에서 너나위님께서 제시해주신 매매가/전세가 상승, 하락에 따른 4분위 시나리오를 적용해보았지만

혹시나 시장을 놓칠 경우 다음이 있는 수도권과 달리

한 번 놓치면 언제 다음 기회가 올지 모르는 지방은 어떻게 접근해야 할지 고민이 많이 되었습니다.

지방에서는 ‘공급’이 최우선임을 기억하고 

공급 물량에 맞추어 매수 시점과 매도 시점을 어느 정도 예상해두고

액션 플랜을 짜서 좋은 매도 타이밍을 잡아보고 싶단 생각을 하였습니다.

▶ 가치보다 싸게 사는 ‘매수’, 근거에 따른 자신 있는 ‘보유’, 이유 있는 ‘매도’

6.나의 행복 찾기와 3개월 플랜

강의 내내 주우이님께서 웃는 얼굴로 강의를 해주시는데,

그것 자체로도 저에게 울림이 있었습니다.

최근에 몸이 조금만 힘들고 피곤하면 

얼굴에서 그게 드러나곤 했는데

최근 올라온 월부 유튜브에서도, 강의 현장에서도

항상 행복한 모습으로 강의를 해주시는 주우이님의 모습이 멋있다는 생각을 하였습니다.

저도 생활에서 행복감을 찾고 그것을 바탕으로 지속적인 투자 생활과 일상을 병행하고 싶어졌습니다.

나의 행복 포인트

▶ 1. 항상 나를 지지하고 걱정해주는 가족과 친구, 동료가 있음

▶ 2. 좋아하는 운동을 즐길 수 있는 건강

▶ 3. 노력하며 성장하는 과정에서 느끼는 성취감

앞마당 늘리기 플랜

현재: 단 2개 (대구 달서구, 서울 관악구)

▶ 6월: 열반 기초반- 거주 지역 앞마당 선명하게 만들기

▶ 7월: 지방 투자 기초반- 부산 앞마당 1개 만들기

▶8월: 내집 마련 중급반- 대구 앞마당 1개 추가하기

서울과 지방을 비교하며 나의 조건에 맞는 기회를 찾고자 합니다.