수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 마음하나입니다.
오늘은 저의 첫 투자에 대한
이야기를 해보려고 합니다.
(앞으로 지난 투자에 대한 복기글들을
시간이 되는 대로 써보려고 합니다.)
'언제부터 확신을 가지게 되셨나요?'
'월부에서 투자 공부를 하면서
투자 실력이 눈에 띄게 성장한 경험이 있으신가요?'
2017년 1호기 투자를 하면서
첫 투자를 통해 작은 확신을
가질 수 있었고
매수 결정과 매수계약
인테리어 공사
전세를 맞추는 과정과 전세계약
그 후의 운영 과정에서
투자를 실행하기 이전에는
경험할 수 없는 것들을
겪으며 정말 많이 성장 할 수 있었습니다.
다르지 않다고 생각합니다.
2017년 의 첫 투자와
2023년 의 첫 투자가
그 당시의 저에게는 다르지 않았습니다.
지금에 와서 보니
투자금의 규모는 다르지만
아직 서울에도 상급지는 아니더라도
투자의 기회가
꽤 남아 있던 시기 였습니다.
하지만
앞마당도 아니었을 뿐더러
(앞마당이 많지도 않았습니다.)
지역과 물건의 가치나 가격에 대한
생각들이 지금에는 한참 못 미치는
초보 였기에
저런 기회가 남아 있었는지 조차
알지 못했고 알았다 하더라도
기회를 기회로 알아 보지 못했을
거라고 생각 합니다.
(만약 더 열심히 그리고 부지런히
앞마당을 만들고 비교 할수 있었다면
더 많은 기회들 중 더 좋은 선택을
할수 있었을 거라고 생각합니다.)
최선의 선택
당시의 저는 가진 종자돈이 많지 않았기에
서울을 간간히 보긴 했지만
적극적인 투자 대상으로 대하지 못했습니다.
(스스로 지역에 대한 한계를 만든거죠)
경기도 이지만 서울의 핵심 일자리로의
접근성이 뛰어나고 계획 개발된 택지로
환경과 인프라가 잘 갖춰져
서울의 베드타운 역할을 충실히 해내고 있었던
1기 신도시를 중점적으로 임장하며 매물을 봤습니다.
분당
평촌
일산&행신
부천
산본
당시 봤던 매물 들 중 일부를 가지고 와 봤습니다.
지금 보니 무얼 샀어도 나쁘지 않았네요
상승장을 겪으며 상승한 그래프를 잠시 지우고
제가 표시한 2017년 초로 다시 돌아 간다면
여러분은 어떤 선택을 하실것 같으신가요?
과거부터 2017년 까지의
매매전세 그래프를 보면
딱히 전고점 이랄게 없어서
가치대비 저평가 인지를 판단하기가
이제 막 부동산 공부를 시작한지
1년이 채 안된 저로서는
그리 쉽지 않았습니다.
(지역간의 비교를 통한 비교평가가
쉽지 않았습니다.)
어떤 지역은 매수 후
매매가가 급격히 상승해
매매가와 전세가의 차이가 벌어지고
전세가율이 낮아져
흔히 말하는 투자의 문이 닫힌 지역도 있고
매수시점 후에도 한 동안 기회가 열려 있었던
지역도 있습니다.
제가 투자 한 단지는 평촌신도시에 있는 단지로
올수리를 해야 하는 물건이라 수리비가 들었지만
매매와 전세의 차액이 천만원 내외로 투자 할 수 있었고
평촌보다 분당이 더 좋은 지역이라는 걸 알았지만
당시 제가 본 매물들 중에는 제가 감당할 수 있는
투자금 규모의 물건은 아쉽게도 없었습니다.
일산&행신, 부천, 산본의 매물들은
지역적으로 평촌보다 후 순위인데
투자금이 더 많이 들거나 비슷하게 들어가는
상황이여서 평촌이 본 물건을 최종 투자 결정
하게 되었습니다.
(입지대비 가격이 저평가 인지에 대한 고민이
없었습니다.)
이 투자는
전세 그래프를 보시면 아시겠지만 투자 후 2년 뒤
수도권 역전세 장에서 역전세를 경험하게 해주었습니다.
구축 아파트 올수리 경험과 누수
3번의 전세 계약과 임차인이 2번 바뀌는 과정에서의
경험에서 배운 점들도 많은데 나중에 기회가 되면
복기 해보도록 하겠습니다.
작은 확신으로 얻은 것들
지금 시점에서 다시 복기 해보면
투자금이 조금 더 들더라도
그야말로 더 넓게 보지 못 한 것이
가장 아쉽게 느껴집니다.
수익률적인 측면도 있지만
전세를 운영하는 측면에서도
조금 더 안정적인 운영이 가능했던
단지들에도 기회가
있었다는 점이 아쉽고
지역적인 부분에서의 우선 순위는
그래도 어느정도 생각을 했었지만
지역내에서의 생활권이나 단지들의
우선순위와 가격을
지금 처럼 디테일하게
검토해서 투자 하지 못했다는 점도
아쉽습니다.
매물 볼 단지를 선정하는 과정에서도
지금과는 달리 체계적이지 않았고
그때 그때 되는 대로 봤던 것 같습니다.
그래도
제가 생각하는 가장 잘한 점이 있다면
배운걸 실행 했다는 겁니다.
저의 1호기는
당시 상황상
멘토님이나 튜터님 혹은 선배님에게
물어본다거나 할 수가 없었는데요
그래서 혼자 결정 해야했고
굉장히 많은 고민을 했었는데
부동산 거래가 처음이었고
투자금은 수 천만원 이었지만
3억대의 부동산을 매수하게 되는 결정 이었고
덜컥 매수 했는데 배운대로 전세가 원하는 금액에
맞춰지지 않거나 제가 모르는 어떤 일이
일어날 것만 같아서 무서웠습니다.
그래도 용기를 낼 수 있었던건
초보이고 첫 투자라서 불안 했지만
월부에서 배운 원칙과 기준에 맞는 투자 였고
투자금을 잃더라도 지금 경험 해보지 않으면
스스로 이 길에 대한 확신을 가질 수 없겠다고
생각 했습니다.
2017년에 1호기 투자를 하면서
제가 배운 투자 방법이 이론이 아닌
현실 세계의 실제 시장에서
가능하다는 걸 경험하고
작은 확신을 가지게 되었고
그 작은 확신을 밑거름으로
그 다음 투자
또 그 다음 투자
매년 최소 1채 이상의 투자를
경험하면서 작은 확신은 점점 더
큰 확신으로 믿음에서 자신감으로
그리고
이전과는 전혀 다른 관점으로
자산을 가진 사람의 프레임으로
세상을 바라보고
해석 할 수 있게 되었습니다.
1호기 투자가 없었다면
그 이후의 투자 경험도 없었을 것 같습니다.
당연히 지금의 저도 없었겠죠
당시에 행동하지 않았다고 해서
월부를 그만 두거나
부동산 투자를 하지 않았을지는
알수 없지만
배운대로 실행 해보고
나름의 노력을 통해
어설프지만
당시 제가 할 수 있는
최선의 선택을 한 저에게
잘 했다고 이야기 해주고 싶습니다.
혹시 지금 당시의 저와 같이
첫 투자를 고민 하시는 분이 계시다면
조금이라도 도움이 되시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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