골든타임 전세빼기 프로젝트! (데드라인별 원씽 메뉴얼 & 나눔글 모음)
이와, 2022.07.01.
https://cafe.naver.com/wecando7/5710393
[본 것]
전세빼기는 가능한 일찍 시작하시면 좋습니다. 다음은 전세빼기 시기별 메뉴얼 모음입니다.
- 매수가를 싸게 사는게 정말 중요하다.
- 객관적으로, 매수단지에 대한 임대 니즈 파악하기(신혼부부가 학군지 구축으로 올까?)
2. 잔금 D-3개월. 이 때를 놓치면 안 됨!
- 정리할 항목: 상급지/동급지/하급지별 모든 전세물건 세세히 정리(단지, 동, 층, 가격, 상태, 입주일자, 부동산, 확인일, 매물수, 신규물건 → 전임)
- 정리주기: 매일
- 정리방법: 네이버부동산 필터 활용, 전세트래킹표에 업데이트
- 상급지 상황: 상급지의 제일 싼물건보다 내물건을 싸게
- 동급지 상황: 동급지의 더 좋은 물건보다 싸게
- 하급지 상황: 하급지에 물건 많지 않고, 하급지 물건이 동급지와 가격차이가 적으면, 내 물건 가격 올릴 수 있음.
3. 잔금 D-80일(2달+2~3주전)
- 문자뿌리기: 대상 부동산 범위는 지역 내에서는 해당 구와 인접 구 200~900곳, 문자 시기는 평일, 주기는 매일아침 10시
- 전화하기: 주 1~2회, 20~30군데 정도 또는 매일 10군데. 반드시 전화로 어필하고 상황 확인하는 작업 필수!
- 공략 대상 부동산 추리는 법: 문자 회신 잘 주는 부동산, 투자단지 인근 부동산이나 상급지 부동산
(전세무덤 1215개에서 뒤지지 않고 살아남는 법: https://cafe.naver.com/wecando7/5650089)
4. 잔금 D-70일(2달+-1주 = 골든타임)
- 노출 늘리기(전단지): 상급지 부동산까지, 문자로 전단지 캡처화면 뿌리기
- 1등만들기=가격: 가격 1등 아니라면 가격 내리자, 잔금치고 버티기 vs 가격내리기 판단(잔금 후 금융비용 > 전세가 낮추기 라면 전세 낮추기)
- 부사님 레버리지: 복비 2배 드린다고 문자, 전화.
- 부사님 연락: 절박하게! 감정에 호소하기, 내 물건을 브리핑해주는 단 한명의 부사님 만들기!
- 복기: 내 물건이 왜 늦게 브리핑되는지 알아내야 함(가격, 상태, 평수, 입지)
5. 전세계약
- 계약 여부: 희망자가 있으면 일찍 전세빼고 투자 완성하는 것이 이득!
- 금액: 100만원 단위 네고는 없다. 시원하게 500깎아줄것. 수익은 살 때 이미 정해져있음.(전세금을 높게 받냐 낮게 받냐는 미래의 수익을 미리 취하느냐, 향후 리스크를 낮춰놓느냐의 차이다.)
- 조건: 아쉽다고 다 받아주지 말고 원칙을 정하자.(벽걸이 TV타공 등 안되는 건 안된다고 해도 된다.)
[깨달은 것]
일단! 수익은 살 때 이미 정해져 있다. 전세금을 조정하는 것은 수익 시기를 변동하는 것일 뿐이다.
잔금 3개월전부터 각잡고 전세빼기에 집중해야 하겠다.
문자를 부동산 200~900곳에 뿌리고, 전임과 전단지 배포를 매일매일 해야한다.
전세 무덤에서는 내 문자가 스팸함으로 갈 수도 있으니 부사님에게 선물도 주고, 마치 애인한테 하는 것 마냥 취향에 따라서 맞춰주면서 내 물건이 기억될 수 있도록 하는 것이 중요하다. 그래서 내 물건을 브리핑해주는 부사님을 잘 추려내야 한다!
전세빼기 글을 읽으니 왜 매수는 부동산투자의 20%정도밖에 안된다고 하는지 알 것 같다..
[적용할 점]
일단 잔금일을 최대한 늦게 뺄 수 있는게 중요한 것 같다. 그래야 골든타임을 잘 맞출 수 있으니깐.
수익은 살 때 이미 정해져 있으니, 진짜로 싸다면 잔금 칠 각오를 하고 사는 것도 나쁘진 않다.(몽부내 튜터님도 1호기를 신축 분양권 잔금치고 샀다고 한다.)
전세뺄때는 부사님과의 관계가 무척이나 중요하고, 부사님을 잘 추려내는 것이 중요하다.
내 물건이 안나가는 가장 큰 이유를 전임과 전세매물 정리표로 알아내야만 전세뺄 수 있다.
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