[Simon Kim] 멘토님과 투자선배들께 조언 ＆ 1호기 복기글 올림

안녕하세요? 직장인 투자자 2년 차 Simon Kim입니다.

월부에서 실전투자경험으로 글을 쓰게 되는 날이 오네요.

먼 훗날 저도 강사님들, 멘토님들과 같이 투자 지식과 경험을 널리 공유해 도움이 되는 투자자로 거듭나고 싶네요.

월부에서 본격 투자를 시작한 지 13개월이 된, 2025년 3월 ‘1호기 가계약’ 을 마쳤네요.

지금 글을 쓰는 시점에서 앞으로 2주 안에 잔금과 명의이전이 완료가 되겠네요.

별것 아닐 수 있겠습니다만 투자 집행 후 복기는 반드시 필요하다는 전문가분들의 칼럼들을 참고하여,

부족하지만 조금이라도 제대로 복기를 하기 위해 노력했습니다.

본 글의 목적은 2가지가 있습니다.

첫 번째,아직은 초보 투자자이지만 누군가에게 아주 조금이라도 도움 되었음 하는 마음에 정리했습니다.

두 번째, 아직 초보 투자자이기에 멘토님들과 선배님들의 의견을 적극 받아 정말 열심히 더 나아가고 싶습니다.

저의 글을 확인하신 멘토님, 선배님들께서 저의 복기글과 투자 과정들에 대한 어떠한 의견들이라도 공유 주시면 제 인생에 아주 큰 도움이 될 것 같습니다! 

글이 조금 지루한 감이 있어 영통구 임장하면서 찍은 사진 공유해봅니다ㅎ

Timeline

(3개월) 22년 10월 ~ 23년 1월 : 신혼집 마련 위해 시작된 부동산 관심
(1개월) 23년 11월 ~ 23년 12월 : 너나위님 '부동산 투자로 부자되는 공식' 통해 부동산 본격 투자 공부 시작
(13개월) 24년 1월 ~ 25년 3월  : 본격 투자 프로세스 시작

1호기까지 과정들 (24년~현재)
독서(9권)  너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 시작으로 관련 독서 시작
강의(3개)  평촌/용인 투자 내집마련,  내집마련기초반,  1000만원 소액투자법  
임장(6개)  노원구, 성북구 일부, 용인 수지구, 광명시, 부천시, 수원시 (영통구, 팔달구)

앞마당 (4개) 용인 수지구, 광명시, 부천시, 수원 영통구

반마당 (2개) 노원구, 성북구 일부
투자 (1호기) 수원 영통구 20평 아파트

투자 1호기 복기
매도 경험 (서울 목동 10평 빌라)

부동산 투자를 통해 경제적 자유를 이루겠다는 결심은 했지만, 가용자금이 얼만큼 될지 가늠이 잘 되지 않았습니다.

통장에 정확한 숫자가 찍혀 있어야 되는데 모아 놓은 돈으로는 턱 없이 부족했고, 

가지고 있는 빌라를 매도해야 했는데 잘 팔리지가 않으니 얼마가 통장에 찍힐지 감이 안 잡혔었죠.
목동 빌라 매도 되기까지 1년이라는 시간이 걸렸고, 그 기간 동안에 가용자금을 모르니 

덕분에 자금에 맞지 않는 지역들도 임장을 하긴 했습니다만, 많이 서툴렀습니다. (지금도 마찬가지 이지만요) 

매수 경험 (수원 영통구 20평 아파트)
-. 가용자금 확인

빌라 매도 시 양도세, 복비, 근저당말소비 계산하여 가용자금 1억 미만인 점 확인

-. 투자지역 선정    

1. 최소 5년 정도의 보유 통해 전세금 인상금 이용한 재투자도 고려하여 수도권 안에서 기회 잡고 싶었음
2. 수도권 안에서 매매/전세 갭 차이 1억 5천 이하, 전세가율 65% 이상 지역들 선정
3. 강의 및 공부를 통해 수도권에서 입지가 많이 떨어지지 않는 지역들 체크 (그런 곳들: 군포시, 수원시, 부천시, 일산)
4. 3번 지역의 공급량 체크하여 수요 대비 공급량 수준 100% 이하인 곳들 위주 선택 (그런 곳들이 수원시, 부천시)

-. 세부지역 선정 (수원 영통구 선택 이유)
1. (저평가) 저평가 매물들이 확인됨 : 팔달구, 권선구 같은 곳과 비교했을 때 좀 더 좋은 입지인 영통구에서 같은 평수, 비슷한 연식의 아파트가 가격대가 비슷한 것을 확인. 부천 원미구도 같이 보긴 했지만 '선도지구' 영향인지 매매가 상승하여 매전갭 벌어져 저평가가 조금 애매한 상황 확인
2. (리스크) 공급 부족 예상 : 2025년~2027년까지 수원 전체 공급(입주)물량이 수요 대비해서 50% 밖에 되지 않아 역전세 우려 적음
3. (환금성) 향후 매매/전세 놓을 시 큰 문제 없을 것으로 판단 : 수원에서 사람들이 제일 선호하는 지역이고, 삼성과 가깝기 때문에 거주 수요도 많으며 거래량도 많아, 활발히 거래되는 지역으로 판단

-. 단지 선정 
1. (입지) 영통구 내 1등 입지는 아니지만 삼성과 가까운 거리이면서, 초품아, 전철역과도 10분 내외, 강남역까지 60분 내외, 편의시설들도(홈플러스 등) 가깝게 형성되어 있음
2. (저평가) 매매가 전고점 대비 -20% 초반였고, 전고점 비슷한 경기도 지역(부천, 산본, 용인, 수원) 비교했을 때 상대적으로 꽤 저평가된 것으로 확인
3. (환금성) 영통구 내 해당 동에서 거래량이 Top 5 안에 들었고, 1000 세대 이상 대단지
4. (수익률) 첫 투자여서 그런지 수익률은 고려해보지 못했으며, 전고점 회복 시 약 150% 수익률 확인
5. (원금보존) 대출하지 않고 가지고 있는 종잣돈 내에서 모든 매매비용 충당 가능하고, 전세가율 70% 이상인 곳으로 선택 
6. (리스크관리) 잔금 치르지 않기 위해 전세 껴 있는 매물만 찾았고, 20평 전세금이 당시 너무 높지 않은 매물 선택

-. 잘했다고 생각하는 점 
1. 저환수원리 에 대하여 체크하며 대부분 부합하는 단지를 선택하여 매수 결정
2. 저평가된 지역, 단지를 잘 찾아낸 것으로 예상되는데 확실하진 않아 전문가들의 의견을 여쭤볼 필요 있음 

(전고점대비 -24% / 전고점 비슷한 단지들과 비교평가 진행 / 전세가율 70% 이상) 
3. 환금성이 좋은 단지를 잘 찾아낸 것으로 예상되는데, 이것도 전문가분들의 의견 여쭤보면 좋을 것 같음 

(수도권 300세대 이상 아파트 / 4층이상 (탑층제외) 아파트 / 33개 단지 중 매매-전세 거래량 top 5안에 듬)
4. 수익률 200% 달성까지는 어렵겠지만 매매가 과감하게 인하 요청하여 2천 인하 시킨 점
5. 목표한 기간, 가용가능한 자금 이내로 투자 완료한 것

(기간 안에 집행하기 위해 투자결정 지역의 모든 부동산 전화, 근무 끝나고 저녁에도 매물 보고 적극 진행)
6. 잔금일은 6/1 이후로 지정하여 2025년 재산세 내지 않아도 되는 점
7. 법무비용 인하 (44만원 → 27.5만원) 시킨 점

-. 부족하다고 느끼는 점    
1. 계약서 작성할 때 명의를 정하는 것을 몰랐음. 

공동명의 할 예정이었으나 얼떨결에 단독명의를 진행함. 어차피 2년 이후 비과세로 매도할 계획이고, 세입자와의 계약연장 등을 진행하려면 와이프와 같이 가는 것보다 혼자 가는 게 번거롭지 않으니 괜찮다고 봄
2. 영통구 해당 동의 모든 매물을 비교평가 해보지 않았음. 

전세 껴있는 매물 중 원하는 매전갭 이하인 곳이 거의 없던 것으로 예상은 되지만 모든 매물을 다 둘러보고, 비교평가 하지 않은 점
3. 가계약금 넣기 전에 미리 수익률을 계산해보지 않았음.

대략 2~3천 정도 깎으면 잘한거라고 생각했는데, 수익률 200% 이상이 되려면 처음부터 4천 깎는 것으로 시도했어야 했는데 3천으로 시작하여 1.8천 깎은 것으로 마무리
4. 앞마당이 적어 정말 가치 있고 저평가된 곳인지 확신이 조금 부족