안녕하세요~
5월 30일 가계약금 입금하고 내일 (3일) 본계약을 앞두고 특약사항 정리중 입니다.
매도자 거주중이며 저는 임차임을 맞춰 매매할 계획입니다.
매매가 950,000,000원 매도자 근저당 288,000,000원 있는 상태로
중도금으로 전액 변제, 말소하기로 하고 전세 놓고 매매하기로 진행중인데요….
특약사항
- 현 시설물 상태의 계약, 매수인 현장 확인 후 계약이나 잔금일 기준으로 기존 하자로 입증되는 사용수익상의 중대하자 (누수,배수,난방,전기,수도,가스)는 민법 규정에 따라 매도인이 담보 책임을 부담한다
-현 등기사항 증명서상 근저당권 설정 (주식회사 국민은행 채권최고액 금240,000,000원정, 주식회사 국민은행 채권최고액 금 47,760,000원정)은 1차 중도금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 이외 권리변동사항은 없도록 하며 변동이 발생할 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다
-계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
잔금일은 계약일로부터 4개월 이내 상호 조정하여 협의한다.
-계약금 95,000,000원, 중도금 1차(7월4일) 205,000,000억, 2차 (8월4일)100,000,000억, 전세계약금을 중도금으로 하고 매매잔금은 전세 잔금으로 처리한다.
- 매도인은 전세계약을 통한 잔금 지급과정에 협조하며 임차인 요구 시 매도인과 임대차 계약 후 매수인이 승계한다.
임대차 계약을 위한 부동산 방문을 협조한다. (집 보여주기, 전세 계약)
-매도자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 조정하며 잔금 일자 전 신규 임차인이 원하는 경우 잔금일자를 앞당길 수 있다.
-계약금은 금일 매도인 00계좌로 입금한다.
-기타사항은 민법 및 부동산 관례에 따른다
-이하 여백-
질문
1. 위 사항에서 빼거나 추가해야 할 사항이 무엇일까요?
2. 계약금+중도금=잔금 … 비율이 괜찮을까요?
3. 중도금으로 근저당 변제,말소 하려면 매도인 대출상환계좌로 입금해야하는지요? 그럼 특약도 써야할까요?
4. 혹시 전세금을 높게해서 잔금수령시 총 합이 매매가보다 높다면 차액을 매도자가 알아서 돌려주나요?
5. 잔금일은 조정가능하나 매도자가 일단 서류기재에는 9월26일 금요일로 하자고(보통 금요일에 이사를 많이한다며..) 하는데요~~ 여러 변수를 대비하여 (그 다음날까지 은행업무 해결위해) 목요일 이전으로 잡으라고 배웠는데 어찌하면 좋을까요? ㅠㅠ
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댓글
1. 특약조건은 괜찮아 보여요 2. 중도금은 협의하기 나름입니다. 다만 시장 및 지역에 따라 포지션을 잘 잡으시구요. 아시다시피 중도금이 들어가야 계약파기가 불가능해요 3. 대출이 어디냐에 따라 다르겠지만, 국민은행이라 적어주셔 일반적인 상황 같아요. 송금은 일반처럼 매도인에게 하되 매도인이 근저당 말소를 위해 준비해야할 서류가 있는 것으로 압니다. 잔금 이후 그 서류를 매수인이 받아 법무사에 제출해서 근저당 말소와 소유권 등기 이전을 진행하는 개념요. 법무사에게 상담 꼭 해보세요, 일반적인거라 부사님이 다 알아서 계약서에 넣으실 수도 있는데 혹시 모르니깐요. 4. 추정컨데 전세 잔금이 매도인에게 직접 들어 가는 것 같은데, 전세 계약되면 매매 계약서를 다시 맺기도 하는데, 그때 정리하시면 되고, 부사님께 여쭤보시면 이미 방법을 알고 계실거에요. 저도 전세금 올려 빼서 그렇게 했습니다 5. 9/26 한국에 없게 되었다 하시는 것도 방법 같습니다. 홧팅임다⭐️
