[서투기 25기 9조 새싹마미] 지금 내가 알고 있는 것

'나에게 특히 인상깊었던 점'

지금 내가 알고 있는 것. 지금이 투자하기 좋은 시기라는 것. 그 사실을 알고 있다는 사실도 잘하고 있는 거다라고 다독여주신 점이 인상적이었다.

지금 내가 알고 있는 것이 무엇인지 점검해보고 싶어졌다. 비전보드를 써서, 순자산 18억정도가 필요하다는 것. 지역분석, 시세정리하는 법, 비교평가(생활권 내, 지역내, 지역간), 전임/매임 방법, 전세 세팅하는 법, 독서법.

But, 실천이 어려운 것. 비교평가, 전임, 독서

단순히, 순자산 몇억 달성으로 목표를 정하는 게 아니라, 몇채를 투자해야 몇억 달성하게 될 것이고, 직장을 몇년만 근무하면 되는지 생각해봐야 한다는 점도 인상깊게 들었다.

'꼭 적용해보고 싶은 점'
 

소액투자전략

매매가 5~6억대 물건 리스트업 > 전세가율 80%를 가정할 때 투자금 1억~1억 2천 > 매매 거래수, 전세 거래수 동향 체크 > 2주~4주 시세 업데이트

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전세수요는 매매거래수가 적을수록 높다.

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수도권 D지역 입지분석

인접지역의 접근성(특히, 업무지구)이 좋음. 평지, 택지 > 전세 수요 좋음(전세가가 떨어지지 않음)

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생활권별로 물건의 선호도(연식)와  환경이 다르기 때문에 차이점을 인지하는 게 중요.

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7호선 생활권을 선호함: 좋은 상권, 강남 접근성

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수도권 D지역 시세분석

역세권, 방구조, 환경에 따라 1-1, 1-2, 2-1, 2-2.....순위를 매겨가면 시세흐름을 보자.

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평수가 더 적은데 가격이 비싸다? 선호도가 있으므로 가격차이가 별로 안난다면 평수 적은 물건을 고른다.

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재건축, 리모델링 분담금을 고려해 그 비슷한 가격대의 물건과 비교해본다. 올랐을때, 매도하는 방법도 있다.

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E지역 분석

베드타운, 교통이 중요, 인접지역에 공급이 1000세대이상이므로 공급일 체크. 학원가와 상권은 평촌과 공유할 수 있기 때문에 큰 발전은 없지만, 불편하지 않은 환경.

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시세흐름은 역세권> 환경. 재개발지역으로 지정될 환경.

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가격의 차이가 느껴지면, 방구조, 용적률, 재개발 살펴볼것.

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수도권 소액투자 Q/A

주택보유 3년 이상이면 비과세이므로,  일시적 1가구 2주택 방식으로 갈아타기  But, 상승장일때 유의

3주택 보유부터 취득세 8%. 취득세를 넘어설 수 있는 수익을 달성할 수 있다면 투자

입지좋은 구축투자? 전세수요 있고, 나중에 리모델링, 재개발 가능성을 생각해본다면 새집을 얻는 격.

지역간 비교평가시, 생활권 내의 입지순위 고려 > 연식 대비 가격 비교 > 가치 대비 가격 비교:  전세가 오를 수 있는 물건인지 확인

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투자결정 프로세스

매매 절대가 선정(종잣돈 고려해서 전세가율 90%로) > 저평가 단지 찾기 > 원금보존 확인( 전세가율 서울 60%이상, 경기도 80%; 전고점 대비 -20%)  > 수익률 검증(현재 매매가와 전고점 비교)  > 다른 곳과 비교

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지금이 투자하기 좋은 시기라는 것을 알고있다는 것은 대단한 일이다. 이 시기에 투자하지 않으면 10년을 기다려야 할지도 모른다.

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