[서기 24기 1등으로 아파트 9해조 월부~! 코리티] 서투기 4강 후기

✅ 수도권 소액 투자 아직 있나?

서울과 상급지 수도권만 바라본 채, 이제 과거 8~10년 전 같은 소액투자는 불가능해! 라고 생각했는데…

어라 아직 있네요??

✅ 살 때부터 싸게 사는 ‘매물 임장 & 협상’

이번 강의에서 주우이 튜터님은 '투자를 할 때 가장 중요한 것은 싸게 사면서 투자금을 줄이는 것'이라고 말씀하셨습니다. 그러기 위해서는 ① 비교평가로 가치대비 싼지 파악해야 하고 ② 매수가 가격 협상을 해야 합니다. 월부 뉴비인 저는 가치있고 싼 집을 찾는 방법에만 몰두를 해왔기에 ‘현장’에 대해서는 잘 몰랐고 등한시 해왔는데, ②번을 하기 위해서는 매물 임장이 필요하고, 현장을 가야 하는 것이죠. 

부동산 임장 후 → 해당 매물 임장일에 → 지역 전체 임장 후 → 내가 아는 지역 전체의 순으로 우선순위 아파트를 선별하는 프로세스를 걸쳐, 현장의 물건을 확인하고 투자 여부를 결정 짓는 단계를 거칩니다. 여기서 Key는 가능한 모든 부동산을 가보고, 친절한 중개사 분을 찾는 것이라고 하셨습니다. 그리고 지역을 넓혀가며 비교를 해야 하므로 투자는 앞마당이 많을수록 유리한 Game이 될 수 있습니다.

아파트를 선별하고 협상에 들어가게 될텐데, 가격을 깎는 것도 중요하지만 결국 가치 대비 싼 아파트를 매수하는 것에 중점을 둬야 함도 잊지 말아야 합니다.

✅ 소액투자 - 거주 수요가 있는 곳에 가치 대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는 것

내가 1억 이하의 종잣돈을 가지고 있거나, Risk 감소가 목적이라면 소액투자를 진행할 수 있습니다. 소액투자는 투자금액 대비 높은 수익'률', 높은 전세가율이기에 원금 보존이 용이하다는 장점이 있죠. 전세가율이 포인트이기에 매매는 주춤하지만 전세 수요가 넘치는 지금같은 시기가 딱 맞는 시점이 될 수 있습니다(일부 지역 한정).

그러나 소액투자가 가능하다고 아무거나 막 사면 안 됩니다. 내가 살 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 사야지 계속 보유할 수 있겠죠. 당연히 저환수원리도 지켜야 하구요.

선별한 해당 단지들의 매매 매물수와 전세 매출수를 2~4주 간격으로 지속적으로 확인해서 정확한 투자 시점을 기다려서 투자합니다. 핵심은 전세가 소진되며 전세가가 올라가는지 여부를 확인하는 것이고, 현재의 매매 매물도 향후 전세 경쟁자가 될 수 있으므로 매매가 적은 단지가 더 유리합니다.

✅ 수도권 D, E 지역 스터디

주우이님 강의를 통해 소액투자가 실현가능한 수도권 2개 도시를 같이 스터디 해봤습니다. 

강남 1시간 이내 수도권 도시 중 교통이 좋고도 중요한 2개 지역을 분석해주셨는데, 환경도 같이 고려되는 지역이었습니다. 

먼저, 핵심 입지 요소를 통해 생활권 우선순위를 분별하고, 각 단지를 생활권을 고려하여 비교 평가하여 솎아내는 과정을 거쳤습니다. 두 지역 모두 주요 직장과 가까워 전세수요는 계속 상승하고 있어서 소액 투자하기 좋은 환경이었습니다. 

다만, 두 지역 모두 GTX 호재가 있는데, 아직 착공 전이라서 속단은 금물입니다.

✅ 소액투자 의사결정 방법

앞에서 언급한 것처럼, 앞마당을 늘려서 생활권(입지)을 알고 비교 평가를 진행하는 것입니다.

특히, 소액투자이므로 가격이 싸고 전세가가 올라올 수 잇는 곳을 선별해야 합니다.

나눠서 적어보면 아래와 같은 프로세스로 진행됩니다.

① 매매 절대가 선정 : 내가 가진 종잣돈으로 전세가율 90%로 절대 매매가 설정

                               (종잣돈 0.4억이면 4억을 절대가로 설정, 4억 이하 매물 낮은 순부터 모두 보기)

② 저평가 단지 찾기 : 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기

                               (나눈 생활권 등 입지 중심으로 선별)

③ 원금 보존 확인 : 전세가율 서울 60% 이상, 경기도 80% 이상, 전고점 대비 -20%

④ 수익률 검증 : 현재 매매가와 전고점 비교

⑤ 다른 곳과 비교 : 수도권, 지방 등 이 아파트보다 좋은 단지 찾아보기

중요한 것은, 내가 서울이나 4급지 이상의 수도권에 투자할 종잣돈이 된다, 그럼 서울 및 주요 수도권에 투자하는 것이 우선! 입니다.

⏩ 강의 수강 후 

이제 서투기 강의도 모두 마무리되었습니다. 제 실력대비 난이도가 있는 강의, 과제여서 그런지 1개월간 많은 레벨업이 되었다고도 스스로 느껴집니다.

다만, 튜터님들께서 말씀하신 앞마당의 중요성을 스스로도 절절히 느끼고 있기에 앞으로는 앞마당, 비교평가, 앞마당, 비교평가 무한 반복을 할 계획입니다.

제 투자금으로 할 수 있는 4급지 앞마당을 우선적으로 만들어 놓을려고 하는데, 서대문, 평촌, 수지, 성북, 강서(일부)는 이미 임장을 다녀왔으나 임보 마무리가 필요하고, 동대문, 강서(나머지)를 6월에 뽀개서 앞마당화 시켜야 하겠습니다. 그리고 7월에는 3급지 중 4급지와 비교평가를 할 수 있는 곳을 선별하여, 1호기 단지 최종 선택에 들어가겠습니다! 

그래서 8월에는 1호기 투자한다!! 

미자막으로 주우이님께서 나를 행복하게 하는 것을 떠올려보라고 하셨는데, 가장 첫번째이자 그 무엇과도 비교할 수 없는 것이 가족입니다. 제가 직장 생활을 하는 것도, 투자를 열심히 하겠다고 다짐하게 된 것도 우리 가족의 더 행복한 미래를 그리자! 였기에 혹, 힘든 과정이 생긴다고 해도 저를 계속 나아가게 해줍니다. 즐겁고 힘차게요^^

두번째는 나 자신의 성장입니다. 올해 투자 공부를 하기 전에, 이런 것들은 다 남의 일이고 나는 회사 생활에만 열중하자라는 생각이었는데, 실상 알고 보니 세상은 달랐습니다. 투자 공부를 하며 세상의 이치, 양면성을 알게 되었고 이러한 깨달음들은 저를 더 성장하게 만들어줌을 느낍니다. 그리고 이 것은 저의 상당히 강력한 욕구이구요.

마지막으로 성공적인 투자가 저에게 안겨줄 자유입니다. 여행, 영화, 게임 등 과거에는 제가 좋아하는 것을 해도 뭔가에 쫓기는 기분이었는데, 경제적 자유를 달성하게 되면 맘 편히 마음껏 내가 하고 싶은 일을 할 수 있을 것 같습니다. 그 목표를 향해 한걸음 한걸음 나아가고 있다는 것 만으로도 행복함이 느껴집니다.

오늘 적어나간 것들을 생각하며 하루에 하나씩 멈추지 않고, 한걸음 한걸음 성장하는 코리티가 되도록 하겠습니다!

Tip 1. 10평대는 투자하지말자. 잘 안 오른다.

Tip 2. 임대사업 제도는 언제? 매매가가 내려가고 거래가 줄면 세수 문제가 생기니, 임대사업 부활 가능성 있을 수 있음. 때를 기다리자.