[서투기24기 1년만에 5직 서울투자 불사를조 레홍] 4주차 강의후기

주우이멘토님 강의는 

투자할 때 중요한 점과 소액투자로써 다주택자 선택지에 대한 내용으로, 

투자를 할수록 협상이나 부사님과의 관계에 목말랐고 

이미 2주택자로써 다음을 어떻게 해야할지 고민이 많던

 나에겐 투자자로써 앞으로의 방향성을 제시해 준 주옥같은 강의라고 정의하고 싶다.

큰 맥락에서 약간 벗어날수 있는 강의 후기이지만 

나의 목마름중 최근 고민이였던 중개사를 어떻게 잘 만날까, 

협상에서 가격네고나 특약을 어떻게 잘 할수 있을까? 

그리고 앞으로 투자방향 중 소액투자의 개 개념과 나의 투자방향을 정리해 보았다.

[중개사는 어떻게 좋은 분인지 골라낼 수 있을까?]

  매수경험을 상승장과 하락장 각각을 진행하면서 느낀건 상황도 상황이지만

  그동안 월부에서 말해온 특약조건 때문에 계약시 

많은 난관을 거치면서 소장님과 좋게 끝난 느낌이 없다. 

무엇이 잘못 된걸까.

소장님과의 관계가 껄끄러워지면 뭐든 요구하기도 어렵고 

에너지 낭비인데다가 적극적으로 해주시 않거나 

알아보지도 않고 안된다고 하시기에 계약을 

하면 할 수록 부사님의 중요성을 느끼고 있다.

월부은 p112

 '투자경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.' 

를 절감하며

왜 이런 소장님을 만났을까? 

우선 최저가 매물을 찾으면 그 소장님과 어쩔수 없이 계약하게 되는게 일반적이다.

나 또한 마찬가지로 그렇게 선택하는데 단지 아쉬운 점은 

인근 소장님들의 특성을 파악하지 않고 그냥 계약을 진행시켰다.

거기엔 이 물건 날라가면 어떻하지? 라는 성급함과 

어짜피 이물건이 최선이니 다른곳 알아봐야 귀찮을 뿐이고

 시간낭비야라는 악마의 속삭임 때문임을 솔직히 고백한다.

그런 선택을 했던 결과는 언제는 찜찜함...

결국은 자승자박이라는 생각에 뭔가 변화는 되어야겠다라는

 강한 요구가 이제서야..일어나다니..

한참 늦었지만 그럼에도 지금이라도 바뀌어야 

겠다는 신념이 생겼음을 감사하게 여긴다.

그러면 어떻게 일잘러 부사님을 만날수 있을까?

내가 진짜 투자할 단지라면 무조건 전임을 돌려 

부사님의 성향을 파악하고 비록 물건지 부사님이 

아니여도 그분에게 부탁해서 계약을 진행하는게 맞을 것 같다.

그러면 일잘러 부사님을 알아볼려면 

어떤 성향을 찾아야 하고 또 어떻게 찾아야 하나를 이번참에 정리해 보았다.

. 매물 상황에 친절하고 정확하게 대답해 주고 상황파악이 빠른분, 

투자자 입장에서 주전세 등 유리하게 제안해 주시는 분

. 질문을 던졌을 때 바로 확인하고 알려주시는 분 (적극성, 행동력)줄께,

. 질문이나 상황에 대해 try try 하시는 분, 부정적으로 말씀하시는 분은 무조건 제껴

[협상할 때 가장 중요 한 것]

. 주로 협상은 매도자나 세입자와 이뤄지는데 그중 

가장 중요한 건 바로 매수가 또는 특약협상이다.

사실 좀 너무 솔직한데..

내가 매수한 매물 3개를 각각 매수했던 시장상황은 각기 달라 

그런점에서는 좋은 경험이긴 했으나, 

상승장에서 협상의 어려움을 톡톡히 느꼈던지라 협상자체가 별로인 상태다.

상승장에서는 

아무리 매매가가 높다고 하더라고 몇백만원조차도 네고가 어렵고 

특약도 넣기 힘든 그런시장이기에 협상을 무리하게 할수가 없다. 

그동안 월부에서는 최근실거래가기준

 1층 또는 최저가를 목표매수가를 잡고 매도자의 상황을 보고 

네고하라는 불문율이 있지만 상승장에서는 불가한 소리다.

그런걸 여기서는 잘 이야기 안하는데,

 1호기를 1급지 중 가장 핫한 곳에 그것도 작년 8월 급등하던 시점에 

 '나 월부에서 공부한 레홍이야'가 무색하며 좌절하고 

내가 무엇을 공부했나 스스로를 자책하기까지 했다.

그리고는 월부에 대한 불만도 좀 있긴했다. 

왜 네고나 특약협상을 잘 못하면 바보처럼 느껴지게 만드는지. 

근데 시간이 좀더 지난 지금은 '내가 경험이 부족했구나'로 결국은 내문제임을 받아들인다.

. 겨울시장에서 협상을 할 때는 이렇게 해보자

. 우선 가장 싼 매물을 찾는데 힘 쏟자. 그

다음 가격협상은 부사님께 매도자가 얼마까지 생각하고 있는지 물어보고 

그 금액에서 2천만원을 더 낮게 부르고, 최종 1천만원 더 갂는것을 목표로 2단 협상하자

한번 제안하고 바로 포기하지 말기

네고하기전 투자금이 넉넉하지 않다고 대출을 받아야 하는 상황임을 인지시켜주기

그리고 매도자가 원하는 조건이 있다면 그것을 제안하며 추가 네고하기

하지만 중요한점은 그 매물이 싸다면 네고 안되더라고 매수하는것이 더 중요함을 인지하기

. 특약은 사실 매도자 입장에서는 집상태나 요구조건이 까다롭기에 기

분이 않좋은 것임을 인지해야한다. 

특히 누수가 하자부분을 책임이라는 단어로 압박하면 

대부분은 거부감이 있어 협상이 힘들어진다.

게다가 부사님조차도 부담스러워하기에 

특약에서도 선택과 집중해서 진행할 필요가 있는거 같다.

레홍이 힘주는건

'누수 등 중대하자'

'매수포기시 계약금을 위약금으로 하고 2배 지급한다라는 부분 명시' 

그부분만 챙겨도 될 것 같다.

[소액투자로 다주택자되기]

소액투자란

Not 가치없는 물건을 소액으로 사는 것이 아니라

 But 가치 있는 물건을 시세보다 저렴한 가격과 적은 투자금으로 매수 하는것이다.

지금꺼 남들도 다알고 보유자체가 자랑인 단지만 보았다면,

 3주택부터는 세금과 규제로 인해 선택의 귀로에 서게 된다. 

3주택으로 넘어간다는 뜻은 

단순 3주택이 아니라 다주택자로 간다는 의미이고 

어쩡쩡하게 3주택 했다간 

현 보유주택의 임대보증금에 대한 간주임대로를

 매년 15백만원이상 내야하기에 정말 다주택자로 갈것인가? 

매년 간주임대료, 보유세 및 종소세, 종부세를 감당할 자신이 있는가?

 남편의 저항도 클것이고..그래서 더욱더 고민이 된다.

확실한건 언젠가는 임대사업자가 부활될 것이고 

그 혜택을 누릴려면 예전 임사 대상인

수도권 매매가 6억이하, 전용84이하 단지 위주로 매수를 해야할 것 같다. 

게다가 절대매매가가 작을수록 차익실현으로 

내는 양도세 세율적용구간 자체가 작아 세금절세 효과도 크고 

1채가 낼수 있는 수익보다는 

소액 다주택이 보유하는 과정은 귀찮고 어려울 수 있으나 

결국은 더 높은 이익을 낼수 있는 구조다.

그래서 나는 다주택자로 가기로 드뎌 결심했다. 

세금부분은 당분간 힘들수 있으나 시스템이 갖춰지게 되면 

전세금 상승분으로 내가 해결해 나가는 모습을 남편에게 보여주면 된다.

사실 경험해보지 않은 영역이여서 이렇게 말하더라도 무섭긴 하다. 

그럼에도 단한번은 다주택자로 경험해보고 죽고싶다는 생각이 강해진다.

. 그러면 어디를 언제 사야하는가?

전용59기준 매매가 6억이하인 곳중 

1기 신도시 평촌, 수지, 구성남, 영통, 부천, 

산본, 양천구 신정동 등 아직도 투자할 곳이 넘쳐난다.

그렇다면 언제 사야하나.

.소액투자이기에 매매가는 보합 전세가 상승하는 

곳을 유심히 쳐다보고 조건에 맞는 물건이 나오면 당연히 산다.

 이글은 앞으로 나의 투자방향이 될 수 있는 글임을 자부하며

강의후기를 마친다.