- 현재 시장 모습
- 지난 2월 토허제 해제되면서 선호하는 상급지 중심으로 가격 많이 상승
- 토허제 해제 → 재지정 기간 동안 가격 변화 크게 없던 지역들의 가격이 상대적으로 싸져서 지역 내 선호 단지들 중심으로 실거주 문의 이어짐
- 토허제 해제 → 재지정, 그 이후
- 1군 지역은 전고점 혹은 그 이상으로 거래됨. 토허제 해제 이후 한번 더 가격 오르는 모습 보여줌
- 2군 지역도 대부분 단지가 전고점 혹은 그 이상으로 거래. 1급지와 비슷한 현상
- 3군 지역은 랜드마크는 1급지와 비슷하게 토허제 이후 전고점 넘어선 가격으로 거래. 지역 내 단지들은 토허제 이전까지는 전고점 대비 -15% 단지들도 보였지만, 토허제 이후 전고점보다 조금 낮은 수준까지 가격 회복
- 4군 지역은 랜드마크는 서대문구 북아현, 강서구 마곡의 경우 전고점까지 거래. 동대문구, 성북구, 관악구 단지는 여전히 전고점 회복 못한 가격 유지 중.
- 5군 지역도 4군과 비슷한 모습. 구로의 신도림은 입지 자체가 다르지만 여전히 전고점 회복 못한 가격 유지 중
이런 상황이다보니 아래와 같은 고민을 하게 됨
투자금이 비슷한 상황에서 가격이 오르긴 했지만 입지가 좋은 곳 vs 가격이 오르지 않았지만 입지가 조금 아쉬운 곳, 어디를 선택해야지?
- 똑똑한 선택을 하기 위해서 다시 생각해보세요.
- 투자란 “가치 있는 자산을 쌓아가는 것” 을 의미.
- 저평가란 “가치 대비 가격이 싸다 라는 것" 을 의미. 이때 많이 헷갈리는 것 중 하나가 “저평가 = 하락률이 높다” 는 오해를 하게 됨
- 앞으로의 시장 상황을 살펴보는 것 필요. 전세 가격의 미래를 보면 어느 정도 예상 가능.
- 현재 서울, 수도권 전세 가격 많이 회복한 상황. 향후에도 역대급으로 공급이 부족한 상황으로 전세 가격 상승에 대한 압력이 더 커짐.
- 하락률은 이제 더 이상 중요하지 않습니다.
- 투자는 좋은 자산을 쌓아가는 것이다. (= 좋은 자산은 장기적인 관점에서 생각하는 것이 필요하다.)
- 전세 가격의 상승으로 현재 매매 가격이 크게 하락하는 것은 어렵다. (= 현재 가격 수준을 받아들이는 것이 필요하다.)
- 저평가는 하락률이 높다는 것이다. (= 전고점보다 낮은 수준의 가격이라면 괜찮은 가격이다.)
- 서울/수도권 내에서 괜찮은 가치 (=강남 1시간 이내) 를 지닌 아파트라면 전고점보다 낮은 가격 정도도 충분히 괜찮은 저평가 된 가격이라고 생각 가능
- 예시 : 성공구 금호대우 vs 관악구 관악드림타운
- 2016년 투자 가정했을 때, 성동구 단지는 전고점 대비 -7%, 관악드림타운은 전고점 대비 -27% 상황에서 투자금 비슷했음
- 시간이 지난 뒤 얻게 된 결과는 4억이라는 차이
- 저평가 판단할 때 단순히 전고점 대비 하락률로 판단하는게 아니라 가장 먼저 가치를 생각해보고, 전고점 대비 낮은 수준이라면 괜찮은 가격임을 인지한 다음 비교 평가를 통해 선택 필요
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