안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
"전세가율이 높다고 무조건 투자 기회가 될까요? "
"공급이 많다고 해서 무조건 피해야할 지역일까요? "
위 질문들은 최근 스스로 고민해보았던 내용입니다.
단순하게 데이터로 판단하는 것이 아닌,
그 수치의 '배경'과 '맥락'까지도
볼 수 있는 것이 필요하다는 것을
지역을 트래킹하며 깨달았던 경험을
글로 정리해 보려고 합니다.
전세가율이 높다는 것
투자자로서 가장 많이 하는
고민 중에 대표적인 하나는
아래와 같은 질문이라 생각합니다.
"어떻게 하면 투자금을 줄일 수 있을까?"
이 고민의 해답으로 많은 투자자들이
주목하는 것이 바로 "전세가율"입니다.
전세가율이 높을 수록,
매매가와 전세가의 차이가 적고
곧, 투자금을 줄일 수 있다는 의미입니다.
하지만 여기에서 중요한 질문이
하나 더 생긴다고 생각됩니다.
"전세가율이 높다고 해서
지금 당장 그 지역이 투자에
적합하다고 볼 수 있을까?"
겉으로 드러나는 전세가율이라는
숫자만을 보고 판단하기에는
시장은 좀 더 복잡하다는 생각이 듭니다.
결과적으로 같은 수치를 가지고 있어도
그 배경과 맥락은 전혀 다른 이유로
만들어진 결과일 수 있기 때문입니다.
오늘은 청주와 전주, 두 지역의 사례를 통해
숫자 이면에 숨겨진 다른 의미를
조금 고민해보려고 합니다.
전세가율이 같은데 분위기는 왜 다를까?
전세가율이 높은 지역으로
대표적인 예시로 중소도시의
청주와 전주 지역을 가지고 왔는데요,
두 지역의 전세가율 수치를 보면 81~82%로
비슷한 수준을 보이고 있으며
전세가율 수치만 보았을 때는
비슷한 투자 환경처럼 보일 수 있습니다.
하지만, 자세히 들여다보면
전혀 다른 구조와 흐름이 존재하고 있습니다.
그 기반은 공급 물량이 전혀 다르다는 것입니다.
1. 전주시 : 공급 부족이 만들어낸 전세가 상승
전주는 최근 몇 년간 신규 아파트 공급이
부족한 지역의 모습을 보여주고 있습니다.
입주 물량이 거의 없어서 전세 물건이 귀하고
전세 수요 경쟁이 치열해지며 전세가가
빠르게 올라가는 모습을 보여주었습니다.
특히 전주에서는 매매 수요보다
전세 수요가 더 강하게 움직이는 모습으로
매전 차이를 줄여주며 결국 전세가가
매매가를 밀어 올리는 구조를 만들게 됩니다.
결국 전세가가 계속 상승하고
매매가 역시 상승 기대감이 생기면서
자연스레 실거주자분들도 매수로 전환이
되는 상황이 펼쳐 지게 되더라구요.
2. 청주시: 공급 과잉이 만들어낸 전세가 상승
청주는 향후 24~25년도를 거치면서
분양과 입주 물량이 다수 있으면서
실수요자들은 분양을 받고 기다리는 모습을
보여주고 있는 시장이었습니다.
한편, 투자자들은 공급 물량이 향후 예정 되었으니
지금 당장 추가적인 매수를 하는 것은 보류하며
기존 물건들 역시 갈아타기를 위해 매도를
하려는 움직임을 보이고 있었는데요,
그러다 보니, 신축 공급 물량 사이
일시적으로 공급이 없는 기간에
전세 매물이 부족해지면서
일시적으로 전세가는 오르지만
실거주는 매매를 관망하고
투자자는 매도를 희망하면서
매매가는 눌리는 모습을
보여주고 있었습니다.
결과적으로 단순히 같은 수치를 보여주지만
그 이면에는 지역내의 공급 상황과
시장 참여자의 심리까지 함께 읽어야 하는 것을
배울 수 있었던 지역 비교가 되었습니다.
그렇다면 투자 하지 못할까?
그렇다면, 위의 예시 중 청주처럼 공급 물량이
많이 예정되어져 있는 지역의 경우에는
투자로 접근을 하면 안 되는 것일까요?
위와 같은 시장 상황 내에서 흥미로운 점은
'지역 내에서도 생활권 별로
분위기가 전혀 다르게 흐른다는 점' 입니다.
같은 도시, 같은 시기임에도 불구하고
어떤 곳은 가격이 오르고, 어떤 곳은 거래가 끊기고
어떤 곳은 전세가만 올라가는 현상이 벌어집니다.
우선 공급 물량이 적어서
전세가가 매매가를 밀어올리는
전주 시장의 모습을 한번 보았을 때는,
선호도가 높은 단지부터,
선호도가 낮은 단지까지 모두
전세가가 강하게 상승하며
매매가를 밀어올리는 모습을 보여주는데요,
다음으로 공급 물량이 많아서
전세가는 상승하지만, 매매가는 보합하는
청주 시장의 모습을 보았을 때는
선호도가 높은 단지는
매매가가 더 큰 폭으로 반등을 하지만,
선호도가 중간 혹은 그 이하의 단지는
매매가가 거의 상승하지 못하고,
혹은 선호도가 떨어지는 단지는
오히려 매매가가 떨어지는 모습을 보여줍니다.
이는 향후 공급 물량이 들어올지라도
기본적으로 선호도가 높은 생활권은
실거주 수요가 꾸준히 있는 모습을,
중위권 단지들은 투자자들이
보유하고 있던 물건에 대한 매도 물건
혹은 상급지로 넘어가려는 실거주 물건까지
다양하게 분포하는 모습이었기에
현장에서 임장을 통해
선호도가 좋은 단지들 역시도
급매 물건의 기회를 찾아보면서
공급이 예정되어져 있을지라도
매매가를 굉장히 싸게 살 수 있는
절호의 기회가 될 수도 있었습니다.
결론적으로, 이야기를 하고자 했던 내용은
단순히 전세가율이 높다는 이유로,
단순히 공급 물량이 많다는 이유로,
투자하기 좋다, 투자하기 어렵다라고
투자처를 빠르게 판단하는 것이 아니라,
그 안에서 생활권 별로 / 단지별로
분위기를 더 꼼꼼하게 면밀하게 살펴보고
투자의 기회를 찾아 보아야 한다는 것을
정리해보고 싶었습니다.
긴긁 읽어주셔서 감사합니다 :)
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