열반스쿨 중급반 1강 게리롱님 강의후기

열반스쿨 기초반에서 [수학의 정석-이론]과 같은 [부동산 투자 원칙-“저환수원리”]에 대해 배웠다면

열반스쿨 중급반 게리롱님 강의를 통해 원칙에 맞는 예제를 배울 수 있었습니다.

저평가 

저평가와 저가치를 구분하기. 

(서투기 강의의 연장-서울아파트에서 저가치는 없다.) 

그치만 4-5군 입지 안좋은 구축은 섞여 있으므로 주의해야함

[적용할 점]  소액투자가 가능한 곳일 수록 실력이 더 필요하겠다. 

저가치와 저평가를 구분할 능력. 비교평가하는 능력. 

비교평가를 위해서는 비교군이 많아야하고 이는 아는 지역을 늘려야함을 의미한다. 

선명한 앞마당을 만들어 지역 내 선호도를 잘 파악해야함. 

기계적으로 단지평가를 했던 나를 반성. 

지역특강 등 래버리지할 수있는 강의를 적극적으로 활용하기

환금성 

매도시점에 팔릴수 있을 만큼 선호도를 갖는것. 

그리고 언제 팔아야 할 지를 아는것.

→ “300세대 이상, 저층 탑층 제외”로만 생각했는데 그렇게 간단한게 아니구나를 느꼈다.

결국 “입지 가치”에서 시작되고 그게 선호도와 환금성으로 이어진다. 

가치가 높은 아파트는 가격이 상승했다 꺾여도 내가 산 이상으로는 가격이 버텨줄 수 있다. 

매도하고 싶을 때 받아줄 사람이 있다는 의미 → 환금성

→ 강의에서 나온 10년이상 보유의 의미는 ‘10년이상 보유 가능하다.’이지 

‘10년 이상을 보유해야 한다.’는 아니다. 

목표수익을 달성했다면 그사이에 매도가능. 

[적용할 점] 

단지 대 단지별로 수요와 선호도를 파악하는게 중요하다. 

투자할 때 보편적으로 수요가 뭐가 더 있을까를 계속 생각해보자.

+내 1호기의 적절한 매도시기를 생각하고 때가되면 갈아탈 수 있게 앞마당을 잘 만들자. 

수익/수익률 

소액의 투자금으로 수익률을 강조했던 과거와 

쪼개지말고 할 수 있는 제일 좋은 하나를 하라고 강조하는 지금. 

이렇게 투자의 기준이 달라진 이유는 “취득세” 때문이다. 

그리고 수익률보다 수익이 더 의미 있을 수 있는 이유는 

수익이 크면 절대적으로 큰 금액으로 가치성장투자에 더 가까운 투자를 할 수 있다.

[적용할 점] 수익, 수익률을 높이기 위해서는 쌀 때 사는게 중요 

원금보존 

전세가율이 높은 단지를 맹신하면 안된다. 

-매수하려는 시점의 3개월가량 전세가가 20%이상 급등한 단지라면 역전세등의 위험이 있을 수 있다.

(전세금을 높게 받는 것은 나중에 토해내야 할 돈일 수 있다.) 

아파트 매매는 주식처럼 사고파는게 아니다. 

좋은 물건을 싸게 잘 샀다면 잘 지켜서 수익이 났을 때 매도하는 것이 중요.

<매도해야하는 시기>

1)수익이 났을 때

2)더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때

3)리스크 관리

4)장기보유할 만큼 좋은 가치가 아닐 때

[적용할 점]  시장에서의 크고 작은 등락이 있을 수 있으니 일희일비 하지 말고 진득하니 기다리고 버티자.

매도하기 전까지는 수익이나 손해를 실현한게 아니다.

리스크 

원금보존을 실패하면 ‘잃는 것’뿐이지만 리스크관리를 실패하면 ‘망하는 것’이다.

무리한 전세가를 고집하지 말자. 다 시장의 순리에 맞게 내려가 토해내야 할 전세금이다. 

→  내 전세금은 “조삼모사” 

(세가 낮게 낀 물건은 추후에 내가 전세 상승분을 더 높게 받을 수 있는 것과 비슷한 느낌?)

과도한 대출을 하지 않는다. 

→ “지금 시기에” 1년 저축액의 50%이하가 최대. 자산을 늘려갈 수록 대출을 줄이는 방향이 되자.

전세 상승분으로 무리한 재투자x 

→어느정도 채수가 늘어나면 여유자금을 두고 관리해야겠다.

[적용할 점]  실제로 하락장에서 역전세를 직접 겪어보신 게리롱님이 가장 강조하셨던 부분이다. 

아직 겪어보지 않아서 분명 상승장이 되어 올려받은 전세금으로 신나게 무리한 재투자를 하게 된다면 
25.05 열중 파일을 꺼내어 보아야지.

그리고 말씀해주신 것들과 당장 적용해보면 좋을 것들.

1. 투자금이 적게 드는 것 보다 가치가 좋은 것을 투자하는 게 중요하다. 역전세를 맞아 보니 가치가 적은 물건에 결론적으로 든 투자금이 더 많았다.
2. 투자를 하고 끝내지 말고 복기를 하자.

 - 책을 읽고 있기는 했지만 늘 휘발되는 독서를 하고 있었는데 게리롱님께서 인생을 바꾸는 독서법을 알려주셔서 이번 독서부터는 적용해봐야겠다.

3. 투자자로서 성장을 원하면 일상의 불균형상태를 유지해야한다. 하지만 넘어야할 선을 넘지말자.

투자 1-2년 하는게 아니고 10년이상 할 것이기 때문에 삶의 균형을 지켜야 할 팽이를 잘 지키는게 중요하다.

나만의 루틴이 생기면, 투자가 익숙해지면 잘 할 수 있다. 포기하지 말자.

[지금 당장 해야할 것]

1. 1호기 복기
2. 독서법 참고해서 내 삶에 실천하기