[열중45기 70조 배당받는도비] 기본서처럼 계속 써먹을 게리롱 바이블!

안녕하세요 배당받는도비입니다.

작년에 열중 강의를 듣고 1호기 투자를 한 후

이번에 다시 수강하게 되었습니다.

투자를 한 지 6개월 정도 지난 시점에

게리롱님의 강의를 들으니

투자 원칙에 대해 다시 명확히 이해를 하는 동시에

내 투자가 단순한 기준이 아닌,

투자의 원칙에 부합했나를 복기해볼 수 있어

너무 좋았습니다.

#저평가

저평가를 판단하기에 앞서

가치가 있는 물건인지 살펴봐야 합니다.

1호기는 광역시 중에서

입지가 떨어지는 곳에 위치한 08년식 단지입니다.

15살 이상이 된 단지라 구축에 속하지만,

해당 생활권에 신축이 없는 반면 90년대 구축이 많아

상대적으로 연식이 괜찮고 

1군 브랜드에 500세대가 조금 못미쳤습니다.

게리롱님의 입지와 상품성에 따른 선호도를 보면

가치가 애매한 곳에 위치하지만 그 안에서

상위권에 속한다고 생각하여

가치가 있는 단지라고 판단했고,

전고점이 20% 이상 하락했고,

 같은 가격대 단지와 비교할 때,

여전히 저평가라는 판단이 들었습니다. 

#환금성

첫 투자할 때 300세대 이상이니까

괜찮지라며 가볍게 생각했던 것 같습니다.

그러나 지금 생각해보면

제 단지는 중심에서 상당히 떨어진 생활권에 있고

연식이 오래된 단지들이 많다보니,

굳이 사람들이 찾아서 오기는 쉽지 않아

수요는 제한될 수 있지만,

생활권 내에서는 선호하는 단지이고,

지난 하락장에 형성된 가격 이하로 내려가지 않았기 때문에

욕심을 부리지 않고 5년 이내 수익을 보고 나오겠다는 생각을 가지면

환금성에서 크게 문제가 되진 않겠다라고

구체적으로 사고했어야 했다는 생각이 들었습니다. 

#수익성

급매가 나온 싼 물건을 샀고,

당시 제 앞마당과 투자금 안에서

비교적 수요가 있는 물건을 산 것 같습니다.

#원금보존

당시 제 물건은 전세가율 90%였고,

최근 실거래가와 주변 단지 전세가를 비교했을 때

적절한 수준이었고, 광역시 자체 공급물량이 없었습니다.

여기서 더 나아가,

제 물건은 수요가 한정적이기에

전세가의 출렁임에 따라 매매가가 변동될 수 있으나,

싸게 샀다면 그 물건이 제 가치를 찾아 수익을 낼때까지

반드시 지켜내겠다는 마음가짐까지가

원금보존이라는 사실을 다시 새기게 되었습니다.

#리스크

당시 광역시 말고 중소도시에 앞마당이 있었는데

무척 싸서 투자하고 싶은 단지들이 많았지만,

한창 공급이 진행되고 있었기 때문에 

공급이 없어 상대적으로 안전한 투자가 가능한

광역시로 눈을 돌렸습니다.

하지만,

무조건 공급이 많다고 중소도시를 제외할 것이 아니라,

공급이 많기 때문에 그만큼 기회가 있을 수 있지 않을까라는 관점에서,

세낀 물건 위주로 물건을 알아보고 

전세 만기시점을 공급 영향이 덜한 시기로 조정해보려는 

노력을 했다면 광역시보다 더 싸고 가치있는 물건을 

할 수 있지 않았을까하는 아쉬움이 들었습니다

#실전투자 프로세스

1호기 물건을 찾을 때,

매주 전수조사를 진행하고,

지금도 내가 시세트래킹한게

잘못된 단지를 뽑아

저평가 단지를 놓치는 것은 아닐까 의심이 들어

앞마당을 모두 전수조사하고 있습니다.

다만, 앞마당이 늘어갈수록 

전수조사에 많은 시간을 할애하고,

많은 단지의 가격을 머리에 넣으려고 하니

오히려 단지 가격대가 뒤죽박죽인 느낌?이 들어

시세트래킹을 통해 가격을 주기적으로 관찰하는 훈련을

해야겠다고 생각했습니다.

1호기 물건 외에도 전화임장과 매물임장을 통해

더 좋은 물건을 찾아보려고 했고,

실제 후보물건을 찾아보고 같이 가격협상을 진행했습니다.

1호기 물건은 집주인이 이미 다른 광역시에 집을 구하시고

잔금을 위해 급매로 처분하는 것이라 

집주인이 촉박한 상황임에도,

제가 1년안에 1호기를 만들겠다는 마음이 앞서

‘이 물건을 놓치면 올해 안에 투자하지 못할 것 같다’는 생각이 들어

몇 번 협상을 시도해보고 안되자 계약을 진행했던 것 같아요

하지만 게리롱님이 

부평에 매일 지하철을 타며 매물을 보고

그 과정에서 여러번 물건을 놓쳤지만

결과적으로 좋은 물건을 얻으셨듯이

반드시 그 물건이어야 한다는 보장은 없다는 생각이 들었습니다.

2호기를 할 때는 스스로 설정한 기간에 묶여 조급하게 생각할 것이 아니라

더 좋은 단지가 있나 지속적으로 찾아보고 후보 단지를 늘리면서

좀 더 여유로운 마음을 가지고 협상에 임해야할 것 같습니다.

#몰입하되 과몰입하지 않기

어느새 직장에서 책을 읽고 시세를 따는게 

익숙해진 제 자신을 발견했습니다.

동료와 함께 팀으로 일을 하는데

제 스스로 근무에 소홀하다고 생각하여

눈치를 보면서도 괜히 동료들의 시선을 의식하게 되었습니다.

게리롱님의 강의를 듣고

제 딴에는 일과 투자의 균형이라고 생각하며,

불균형있는 일상생활을 한 게 모순이라고 느꼈고,

그 불균형을 받아들이되,

불균형을 방치하면 안된다는 생각이 들었습니다.

업무시간에는 업무에 집중하고,

대신 덩어리 시간을 최대한 확보하고

시간을 잘 활용하자고 마음 먹었습니다.

#적용할 점.

1. 업무시간엔 업무를 하되, 미모를 통해 아침시간을 최대한 활용하기.

2. 6월 안에 1호기 투자 복기하기(숨겨져 있던 리스크와 기회 탐색)