[눈꽃7] 월부챌린지 178회 진행중 : 6월 1일차 [프메퍼] 이재명 정부 출범, 부동산 투자자에게 온 진짜 기회는? (칼럼필사)

[프메퍼] 이재명 정부 출범, 부동산 투자자에게 온 진짜 기회는? 

1. 정부가 바뀌었다 당신은?
   이재명출범과 동시에 국토교통부를 포함한 정부조직이 재편됨
   ⇒ 어떤 의미?시장에 작동하는 규칙이 바뀐다는 의미
   ⇒ 기회는 변화에 먼저 반응한 사람에게 간다.
   
   이재명 정부는 문재인 정부의 실패를 되풀이 하지 않으려 고심중
   정부는 큰상승도, 하락도 원하지 않는 것이 현실
   현재 기조를 유지하되 명악관화인 공급무제부터 해결하려고함.
   
   이상경 가천대교수도 언급되는중 ’부동산감독원설치,불로소득방지,초과이익환수’등 
   투자자에게 다소 어려운 정책방향으로 흘러갈 수있기에 인선에 주목할 필요있음
   
   
    
2. 규제= 또 다른 기회 찾기
   규제가 확대된다면 어떻게 해야 할까? 구제지역 확대 신호 보냄
   
   흡사 대세상승장을 방불케하는 서울 수도권 부동산 현장분위기
   이런 분위기 시속시 서울전역+수도권 일부 구제지역 확대 가능성 있음
   
   과거시장에선 규제지역확대는 풍선효과를 발생시킴
   ⇒ 이럴땐 안보고 있는 지역이 새로운 대안 투자처로 떠오를수 있음 
   ⭐규제는 또 다른 의미로 곧 기회다. 제한이 생긴 곳에서는 다른쪽에 돈이 흘러간다
   (단, 따라가는 투자만 하다 무리하거나 가치가 부족한 물건을 무지성으로 매수하는 경우가 최악의 수
   이럴때 일수록 가치에 집중, 시장에서 저평가된 가장 좋은 자산이 무엇인가를 세세히 봐야함)
   
   7월부터 시행될 3단계 스트레스 DSR도 규제는 존재 
   ⇒ But 반대로 금리가 인하되는 상황, 대출한도는 막혔지만, 이자는 주는 상황이 마련됨 
   ⇒ 현명한 투자자는 자기조건에서 가능해진 자금운용방식을 먼저 계산
    금리 인하추세를 반영하여 현금흐름 시뮬레이션 계산해보고 활용하여 매수시 잔금을 길게 미는것까지 적극 고려. (무리한 대출은 안하느니만 못하다)
   
    
    

3. 공급 = 정부의 실질적인 정책

   서울수도권 역대급 공급이 작은 상황

   일부지역제외, 매매도 물론이거니와 전세도 씨가 마른 상황 전세가 올라가며 임대사업에 대한 방향도 바뀌지만 매매부터 보자면~

   • 공급확대의지 보임
     ⇒ 4시신도시 추진, GTX신규노선검토, 공공주택확대등
     • 가능할까? 3기 신도시도 지어지지 않은상황인데 4시 신도시 어떻게 될지 가늠X
       ⇒ 4기 신도시는 계획수립, 입지확정, 토지보상, 착공, 입주까지 최소10년 걸림
     • GTX도 마찬가지
       ⇒ GTX-F 는 노선조정, 예타통과, 착공까지도 불투명
     • 공공주택확대
       ⇒ 공공기관 사업성과 예산한도에 따라 진행률 들쭉날쭉
     • 뉴스에는 ‘공급폭탄’이 온다지만
       ⇒ 부동산 시장에 진짜 영향을 주는건 ‘지금 벌어지고 있는 일’
        

   📌 모든게 의미있지만, 지금당장 거래에 영향을 주지는 않는다.
   정책과 호재는 지도에만 존재, 잔고에 찍히지 않는다.
   공급에 집중하기보다, 현재 시장에서 투자하기 좋은 시장이 어딜지, 공급없이 전세가 오르고
   매매가 보합인 지역을 선진입하는 것을 먼저 생각할 것 같다.
    

   정책는 말로 시작하나, 투자는 행동으로 완성됨 뉴스는 매일 업데이트지만,
   투자자는 하루하루 축적된 판단으로 움직임
   모두 중요하지만 ‘내가 할 수 있는 일’을 하는 사람이 기회를 실현시킬수 있다.

    

   
    

   4. 화폐는 계속 풀린다.
   부동산 시장의 원리= 늘 화폐 공급량과 연관

   큰경제위기+정부의 유동성 확대후 대세상승장 펼쳐림

   이재명정부도 유동성 확대를 대선전부터 주장하고 있음

   기본소득, 지역화폐, 각종지원금 등으로 인해 실질 구매력이 상승될 가능성이 높아짐
    

   ⭐ 정부가 돈을 푼다= 자산 시장에 기회가 생긴다는것
   ⇒ 어디로 갈 것인가? 시장을 지켜보며 ‘돈이 몰릴 곳’ 보기
   어디로 가든 실력을 갖춘 자 만이 빠르게 행동 할 수 있다.
   새로운 부자들이 생길 시간이 얼마 남지 않았다는 사실.
   예측이 아닌 대응의 예술
    

   정보를 수집하고, 움직이고, 정리하고. 실천하는 것 그 반복속에서 시장은 결국 나의 편이 되어야 함

   이재명 정부출범은 위기일 수 있지만, 현명한 투자자에게는 기회가 될 수 있다.

[정리]

1. 정부 정책 방향

• 국토교통부 등 정부조직 재편으로 시장 규칙이 변화
• 큰 상승이나 하락 없이 안정적 기조 유지 추구
• 부동산감독원 설치, 불로소득 방지 등 규제 강화 가능성

2. 규제와 기회

• 서울 전역과 수도권 일부 규제지역 확대 예상
• 규제로 인한 풍선효과로 새로운 투자처 등장 가능
• 7월부터 3단계 DSR 규제 시행 예정이나, 금리 인하로 투자 기회 존재

3. 공급 정책

• 4기 신도시, GTX 신규노선, 공공주택 확대 추진
• 실제 완공까지는 장기간 소요 예상

4. 투자 전략

• 정책보다 현재 시장 상황에 집중
• 실천과 행동이 중요하며, 시장 변화에 빠른 대응 필요