1호기 2편: 계약서 쓴 바로다음날!!네에!!!??계약 파기하자구요?!!후...후순위 근저당이요!!?? [모쿠슈라]

<서울 1호기_생애첫 실전투자후기 >

-1호기 1편: 쌩초보 월부강의 1년2개월동안 기초강의 듣고 또 듣고, 앞마당 10개 만들고 서울1호기 투자했습니다!![모쿠슈라]

제가 매수한 물건은 2년전에 현시세대비 2억5천정도 저렴한 전세가로 세입자가 거주중이었고 세입자는 25년4월에이사나갈 예정이라고 브리핑 받은 물건이었습니다. 

계약당시  [매도자가 세입자 명도하는조건, 매도자가매수자의 인테리어에 협조하고 매수자가 새롭게 전세맞추고 계약서 작성등.. 에 협조하는 조건]의 특약을 넣고 계약을 진행하였습니다. 

계약서를 작성한 다음날 세입자 분들께 인테리어및 새로 전세맞추는 부분 잘협조 부탁드린다고 인사드리러 찾아갔는데!! 펄쩍뛰시면서 "실거주하시는거 아니었냐?, 몇개월동안 집보여준다고 얼마나 힘들었는데~~실거주하시는거 아니면 우리는 계약갱신권 쓰겠다!!" 등 제가 전혀 예상하지 못했던 방향으로 말씀을 하셨습니다. 

매도자는 세입자가 이사나간다고 얘기했던것만 철썩같이 믿고 계시고 계약갱신권 사용하지 않겠다는 확약서나 이사비 영수증 등을 전혀 확보하고 계시지 않았습니다.

그리고 세입자는 부동산 혹은 집주인에게 '실거주할사람이 매수할꺼다' 라고 전해들으신것 같았습니다. 

매도자 분께서는 명도가 어려워 보이자  계약서 쓴 바로 다음날 ‘계약금 돌려줄테니 계약 파기하자.’ 라는 말씀을 하셨습니다.

매도자는 70대 어르신이셨고 같은교회에 다니는 부사님을 전적으로 의지하고 계신 상황이셨는데 명도과정에서 저희도 경험이 없고 갑작스런 세입자의 입장변화에 당황해서 매도자를 너무 압박했던것 같습니다. 그 상황에서 사실 매수자인 저는 딱히 스트레스받을게 없었고 명도가 될때까지 기다리면 되는 상황이었는데 ...(나중에 명도과정에서 매도자를 압박한것을 후회하게 됩니다;;) 

잘못한점!!

-세입자 계약갱신권 사용 유무를 확인하지 않았다!!(나자신 도랏;;;)

-부동산 말만듣고 매수금액 협상에만 신경쓰고 디테일을 너무 놓쳤다ㅠ

명도 과정에서 세입자는 매도자에게 2000만원정도를 요구했고 매도자는 명도가 안되면 배액배상을 해야 하는 상황이었기에 결국 '후순위 근저당'이라는 제안을 합니다!!!

(그때는 이게 저희에게 유리한지 몰랐어요!!!ㅠㅠ) 

그렇게 투자공부를 하고 강의를 듣고 했는데도 부동산사장님이 설명하는 '후순위 근저당'이라는 것이 무슨 뜻인지 퍼뜩 이해가 가지 않았습니다. 

재차 설명을 부탁 드렸지만 매수자측(저희쪽) 부사님께서는 (혹시라도 발생가능성이 있을?법적책임을 최대한 회피하고 싶으셨는지;;? )늘 되도록 빨리 전화를 끊으려 하시고 "명확하게 방향이 전해지면 다시 전화하겠다" 는 말씀뒤에 3시간 만에 다시 전화와서 "후순위 근저당 동의하시는거죠??" 하시며 

계약당사자인 제가 계약내용을 이해하지 못했는데도 충분한 설명없이 빠른 의사결정만 종용하셨습니다. 

저는 급하게 '후순위 근저당'에 대해 알아보기 시작했고 주변에 조언을 구할만분들께 전화를 걸어보았지만 딱히 정확하게 설명을 해주실 분을 찾지 못했습니다. 

부동산에서 후순위근저당이 매수자인 우리에게 엄청 이득이다는 말씀을 여러 번 하셨지만 그 내용을 정확하게 인지하지 못하고 있었고 혹시 모를 리스크가 있는지 확인해야겠다는 생각에 그 제안을 거절했습니다.

후순위근저당이란?

저의 케이스에서 매도자가 이야기한 후순위근저당이란?(제가 이해한 내용입니다) 

매도자가 현 전세시세와 과거에 맞춰진 전세시세의 차액만큼을 후순위 근저당으로 잡고(매도자가 현세입자를 명도하지 못하여 전세를 현시세대로 맞출수 없기에) 매수자에게 등기를 먼저 넘겨준 다음, 현재 세입자의 전세만기가 도래했을때 다음세입자를 시세대로 맞추면서 매도자의 후순위근저당을 말소한다는 것입니다.

워크인으로 법무사 상담하다!

후순위 근저당이 제게 가져다줄 리스크는 없는지 확인하기 위해서 저는 워크인으로 법무사3군데를 방문했습니다. 

2군데는 무료로 상담해주시면서 말씀하시기를 ‘매도자가 제시할수있는 합리적인 방법 중 하나이고 (소유권을 먼저 넘겨받기 때문에)매수자인제게 유리한 제안이다’ 라고 하셨습니다.

이때 후순위 근저당을 잡고 근저당 말소전까지 발생할 이자는 매수자가 부담하지 않도록 협상시 신경써야할 부분임을 덧붙이셨습니다.

1군데는 다른두분과 비슷하게 말씀해주시면서 역전세 리스크에 대해 언급하셨습니다. 그리고 상담료5만원을 제시하셨는데 깍아서 3만원 드리고 왔습니다^^ㅋㅋㅋ 

잘한점!!

-모르는 부분 부동산말만듣고 의사결정하지 않고 적극적으로 전문가 찾아가 상담한점!!

-이 경험을 통해 태어나서 처음으로 법무사를 찾아가 보았고 무료로 상담해주시는 동네 법무사 분들도 있다는 사실을 처음 알게  되었습니다. 

결과적으로 저는 후순위 근저당 제안을 거절하였고 매도자는 원 계약서 내용대로 세입자를 설득함과 동시에, 협의금을 세입자에게 지불하시면서 계약내용을 이행하셨습니다.

후회되는점!!

-특약에 매도자가 현세입자 명도하는 내용과 매수자가 인테리어하고 전세 놓는 부분 모두 꼼꼼히 명시해서 계약 진행했는데 너무 쓸데없이 전전긍긍했다. 

-협상이란것이 누가 어떻게 칼자루를 쥐게 될지 모르는건데 의견을 제시할때 좀더 부드럽게 전달했다면 좋았을것같다.(전세놓을때...후..회ㅠ)

이렇게 무사히 세입자 명도가 끝나고 저는 생애 첫 인테리어를 시작합니다!!! 

다음편 기대해 주세요!!^^

<서울 1호기_생애첫 실전투자후기 >

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