1. 25년 상반기가 부동산 매수 심리를 꺽어버린 후, 공급부족과 금리인하라는 상승요인을 전세로 전이시킬 수 있는 마지막 기회였다고 생각한다. 하지만 여러 정치적인 혼란으로 인해서 아무것도 하지 못하고 이 시기를 지났다. 공급부족과 금리인하가 확정적인 상태에서 좌파 정권이 집권하며, m1유동성의 폭발적 증가도 앞두고 있다.
물론 한번 정도는 정부가 지출 증가를 하는 것이 필요해 보인다. 수출 대기업의 영업이익은 작년 역대 최고치를 경신하며 순항중이지만, 내수는 전혀 살아날 기미가 보이지 않는다. 기업의 경우 해당 이익을 유보하며, 쌓아두고 있다. 정치적 불확실성으로 인해 자금 집행을 밀어둔 것이다. 대부분의 개인은 올라간 물가로 인해서 지출을 졸라매고 있다. 사실 이런 상황에서 정부가 돈을 푸는 것이 맞다. 관건은 얼마나, 어느정도로 풀 것인가? 하는 점이다.
2. 공급부족 + 금리인하 + 좌파 정권의 유동성 확장책이 예고가 결합되면서 시장이 상당하게 오르고 있다. 상급지 기준으로 상당히 비싸졌다고 생각한다. 하지만 대세 상승장과 매우 다른 점이 있다. 일부 상급지 신축, 재건축에 비해서 실거주성이 강한 지역과 단지들은 가격이 사실상 제자리 걸음이란 점이다. 아래 그림은 경기도의 가격지수 대비 통화량이다. 현재 경기도 평균 가격 수준의 아파트(6억 언저리)들은 역사적으로 봐도 상당히 싼 구간이라는 것을 알수 있다. 인강적인 점은 22년말 폭락 당시에 비해서 절대 가격은 올라갔지만, 실질가격(통화량 대비)은 더 낮은 것을 알 수 있다.
3. 아래 차트는 내가 모니터링 단지로 활용하는 경기도 모 단지의 매매가 흐름을 보여준다. 이 아파트는 90년대 식인데 실거래가는 06부터 기록되어 있기 때문에 06부터 현재까지 약20년간 흐름만 나와 있다.
4. 그런데 문제는 06년에 비해 지금은 소득,물가,통화량의 차원이 달라졌다는 점이다. 즉 이 가격 상승이 물가대비, 소득대비, 통화량대비 과한지 판단할 수 있어야 이게 싼지 비싼지를 이해할 수 있는데 위 차트는 사실 이런 부분을 설명하지 못한다. 그래서 대비로 조합차트를 만들어 보면 아래와 같다.
일단 소득대비다. 소득대비 지난 20년간 평균은 약 6.67배가 나왔다. 하지만 평균이 꾸준히 높아지는 추세를 그린다. 이는 대부분의 입지가 괜찮은 수도권 부동산의 특징이기도 하다. 나는 그 이유를 통화량의 회전률이 갈수록 떨어지는 현상과 대출금리의 우하향에서 찾는다.
실제로 주담대 금리는 지난20년동안 반토막났다. 즉 이자 부담이 반으로 줄어든 것이다. 통화 유통 속도도 지난 20년간 꾸준히 하락했다. 이 두가지가 조합되면 소득으로만 사는 것이 아닌 주택 시장에 당연히 영향을 미친다.
금리가 빈토막으로 하락했다는 것은 주담대로 사는 사람의 비용 부담이 1/4로 떨어졌다는 사실을 말한다(구입 부담에서 이자가 차지라는 비중이 대략 절반이니까, 그 절반의 반톡막난 금리는 부담을 1/4로 줄인다)
그만큼 소득대비 부담은 높아질 수 있다. 위 차트에 이자는 들어가 있지 않기 때문이다. 통화 유동 속도가 줄어드는 상황에서 이전 세대의 부가 일부 아래 세대로 전이 될 수 있다. 위 주택은 양가에서 혼인증여 비과세를 각각 1.5억을 받아 3억으로 살수 있는 집이다. 이런 경우 소득대비로는 부담이 높아지게 나올 수 있다. 그래서 평균선 자체도 기울여서 그려봤다. 우리 윗세대는 평균적으로 한반도 역사상 가장 부유한 세대다.
하지와 위와같이 생각을 하는 것은 지나치게 해당 가격을 정당화 해주는 것일 수 있다. 그래서 m2통화량대비로 또 하나의 차트를 그려본다. 06~09의 비싼 시기 / 20~22의 비싼 시기를 정확하게 보여준다. 또한 13~16까지 역사상 가장 사기 좋았던 가격도 잘 표시해준다.
현재는 역사상 가장 싼 수준은 아니지만, 무난한 정도의 수준은 된다. 참고로 이는 해당 모 단지에 한해서만 맞는 말이다. 모든 단지가 지금은 매우 다른 모습을 보여준다. 실제로 반포도 그려봤고, 내가 소유중인 강동구 모 단지도 그려 봤다. 다 다른 수준이 나온다. 그만큼 지난 2년간의 상승은 차별화가 매우 심했다. 하지만 난 이 차별화가 결국 해소될 것으로 본다.
5. 문제는 또 있다. 위 단지는 내가 투자할 맘이 없다. 너무 구축이기 때문이다. 그 옆에 한블럭 정도 입지가 떨어지는 분양권이나 입주권을 사고 싶다. 문제는 해당 단지는 역사적 가격이 없다. 그래서 위 차트를 그리는게 불가능하다는 생각이 든다. 과연 그럴까?
여기서 추측을 넣어본다. 내가 많은 단지들을 연식으로 비교해본 결과, 보통 한블럭 더 좋은 경우 1연식당 +2% 비싸진다. 한블럭 더 안좋은 경우 1연식당 보통 +1.5%정도 더 비싸 진다. 내가 사고자 하는 신축 입주권이나 분양권의 경우 30년 더 신축이고, 한블럭 더 안좋기 때문에 약45%정도 더 비싸면 된다(1.5곱하기30). 그렇다면 06~25까지의 역사적 가격이 있는 모 단지에 45%를 더해서 역사적 추정가격을 구할 수 있다. 그렇게 추정가격을 기준으로 위와 같이 조합 차트를 만드는게 가능하다.
위 차트는 분양권 기준이다. 분양권의 가격은 현재 약 9억 정도인데, 피1억 정도다. 해당 분양권의 장점은 초투를 2억 정도로 할수 있다는 점이다. 단 입주시 예상 전세가격을 매우 보수적으로 잡으면 5억 정도, 실제 예상가는 6억 정도다. 즉 2억~1억 정도가 추가로 들어간다. 총투는 3억~4억 정도로 예상된다.
위 차트는 분양권이 아니라 입주권을 기준으로 한다. 입주권의 경우 조합원 분양가격이 3억 후반으로 매우 낮고, 피는 4억 초반으로 매우 높다. 그래서 초투가 5억정도 들어간다. 단 입주시 전세를 맞추면 오히려 돈을 조금 더 받을 것이다. 전세 예상가격이 5억~6억이니까, 오히려 돈이 2억~3억 정도 생길 것이다. 단 초투가 5억 정도 들어가는 점은 매우 아쉽다. 5억이면 여기보다 더 좋은 곳을 갭으로 살수 있는 돈이기 때문이다. 단 가격 수준을 보면 역사상 저점가격과 매우 비슷할 정도로 싸게 사는 것이다. 단 초투가 매우 높아진다. 이 상황에서 선택은 취향과 자금 사정에 따라 결정된다.
6. 오늘은 내가 사용하는 절대평가법 여러개 중에서 하나를 시연해봤다. 다음 시간에는 상대평가법 중에서 하나를 시연해보겠다.
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