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STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 비즈니스북스
3. 읽은 날짜: 2025.6.8
4. 총점 (10점 만점): 9.8 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
각 목차별 내용을 요약하면 아래와 같습니다.
각 목차별 내용을 요약하면 아래와 같습니다.
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
- 전세가가 매매가를 밀어올리는 이유
- 부동산 가격은 결국 전세가가 결정한다
- 전세와 금리가 중요한 이유
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
- 단기 전망과 장기 전망의 차이
- 금리를 예측의 한계
- 전세가 부족하면 집값이 상승할까
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
- 3년 누적 공급량?
- 수요 많은 지역을 찾는법
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
- 수도권 지방의 차이
- 서울, 지방 해석 방법
- 부동산 사이클은 공급이 만든다
- 입주물량의 파워는 어느정도인가
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
- 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이
- 신축 아파트에 주목해야 하는 이유
- 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
- 수요감소를 걱정할 필요가 없는 이유
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
- 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실
- 월세화에 따라 매매, 전세는 어떻게 바뀌는지
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
- 임대차 3법
- 전세자금대출
- 역전세
8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
- 미분양, 거래량
- 선행지수, 동행지수, 후행지수
9장 어디에 투자해야 할까
- 성장하는 지역에 투자하라
- 지방 기축 아파트를 조심하자
- 미분양이 기회인 이유
- 강남 월세의 고공행진
10장 지역별 부동산 분석
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 예측하면 안되긴 하지만 예견된 공급 충격 속에서 어느 정도 미래가 그려진다.
- 결국 시장 사이클은 공급에 따른 결과로 보여지기도 한다. 공급에 따라 전세가가 영향 받고 전세가에 따라 매매가가 영향을 받는다.
- 도시의 크기에 따라 수요의 크기도 상이하고, 작으면 작을수록 공급에 더 큰 영향을 받는다.
- 자가보유율을 보면 성장하는 도시인지, 소멸할 도시인지 알 수 있다. 서울 등 공급을 쉽게 할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮다. 외부 투자자가 진입하기도 하고.
- 성장이 둔화되는 경우 주택시장도 차차 월세로 가는 것도 염두해 두어야 한다. 단기적으로는 시세차익형 투자를 한다 하더라도 점점 월세로 전향하는 것도 10년, 20년 뒤에는 생각해야 한다.
- 정부의 정책은 단기적으로는 효과가 있을지 모르지만 장기적으로는 제약이 있다. 정책을 예측하거나 휘둘리지 말고 정책에 대한 대응에 초점을 맞추자.
- 당연한 얘기지만 지방의 경우 몇몇 도시를 제외하고는 구축 투자는 진행하지 않도록 한다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 전세가 분석을 통한 투자 타이밍 파악: 책에서 강조하는 전세가와 매매가의 상관관계를 투자에 활용. 전세가율(전세가/매매가)이 높아지는 지역은 수요가 강세임을 나타내기 때문에 이를 기준으로 매수 시점을 판단할 수 있다. 예를 들어, 전세가율이 70% 이상인 지역을 우선순위로 검토할 수 있겠다.
- 정책 대응 중심의 유연한 투자: 정부 정책의 단기적 영향에 휘둘리지 않고, 정책 변화(예: 대출 규제, 세제 변화)에 따른 시장 반응을 분석하여 대응 전략을 세운다. 예를 들어, 대출 규제가 강화될 경우 전세 레버리지를 활용한 투자로 전환하는 식의 유연성을 유지한다.
- 투자 시 선별적 접근: 지방은 소수의 성장 도시(예: 세종, 대전)를 제외하고 구축 아파트 투자를 피한다. 대신, 인프라 개발(예: GTX, 신도시)로 수요가 증가할 가능성이 있는 지역을 집중적으로 살펴본다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
- “집값의 비밀은 전세가에 있다.”
- “공급과 수요의 균형이 시장을 움직인다.”
- “정책은 단기적, 시장은 장기적이다.”
- “성장하는 도시는 자가보유율이 낮다.”
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