[미식이] 잔쟈니튜터님 평촌산본 지역분석 특강 후기 "짧게라도 여러번, 평촌 산본에서 기회찾기"

안녕하세요, 미식이 입니다^^

산본에 대한 임장을 고민하던 중, 정말 좋은 기회로 

잔쟈니 튜터님의 특강을 발견하게되어 고민없이 강의를 신청했던 때가 떠오릅니다

강의를 듣고나니 강의 듣기 전 상상했던 평촌, 산본에 대한 지역이 조금 더 선명하게 기억에 남고,

남은 산본 앞마당을 만드는 과정에서 평촌, 의왕과 연결지어서 보다 이해를 많이 할 수 있는 기회를 만들어주신 

튜터님께 감사합니다^^

내가 평촌/산본에 대해 배우면서 느낀 것

 1. 살기 좋은 곳 이다

 #거주편의성 #직장접근성 #공부열심히하는 

- 잔쟈니 튜터님이 평촌 산본에 대해서 말해주신 세 가지 중에서 첫 번째는 “살기 좋은” 지역이라는 것입니다

 평촌, 산본은 모두 거주하기 편리한 요소가 지역내에 모여있는 곳으로 서울의 주요업무지구를 1시간 이내에 접근할 수 

 있는 위치적인 장점도 가지고 있다는 것을 다시한번 깨달았습니다

 또한 위치적인 장점이 있는 만큼, 교통도 발달되어 있어서 4호선을 이용하여 강남과의 접근성도 매우 좋습니다

 조금 더 멀리에 있는 산본의 산본역 기준으로 강남까지는 43분이 걸린다고 하니 수도권에서 이런 교통 장점을 가진 곳

 이 많지 않다는 것을 아는 만큼 거주편의성이 매우 좋은 지역이라는 것을 알았습니다

- 더군다나 평촌은 경기도권에서 학군지로도 유명하며, 이중 평촌 3대중학교와 학원가는 평촌과 산본 말고도 그 외의 

  타 지역에서도 평촌으로 이사오게 만드는 힘을 가지고 있기에 평촌이 매우 살기 좋은 지역이라는 것을 다시한번 깨달

  았습니다

- 때문에 평촌의 경우 30평대도 20평대만큼의 수익률이 나올 수 있으므로 살 수 있다면 30평대가 더 수익측면에서 유리할 수 있다

- 반면, 산본의 경우 학군지는 아니기 때문에 주요 수요층인 직장인들의 수요에 맞게 역과 가까운 20평대의 가치를 우선으로 보면 좋겠다는 생각이 들었다

- 정리 :  평촌/산본은 직장과의 교통이 발달되어 1시간 이내 접근한 가치가 있는 입지에 위치하고 있으며, 동시에 쇼핑/의료/교육이 우수한 신도시 지역이기 때문에 살기 좋은 곳이다

 2. 가격이 싼 곳이다

 #강남1시간이내 #전고점-20~30%

- 평촌의 경우 최근 입주장이 끝나면서 전세가 회복에 따른 매매가 상승이 사람들이 좋아하는 단지들부터 회복하는 흐름을 보이고 있지만, 그 안에서도 충분히 20~30% 저렴한 단지를 찾아볼 수 있다!

- 산본은 역세권조차도 가격이 많이 회복하지 않은 상황이므로 적극적으로 투자해볼 수 있는 지역이다! 강남1시간 이내에 이정도 가격이 있을까? 라는 생각이 드는 지역인 만큼 향후에 충분히 수익을 많이 낼수도 있겠다는 생각이 드는 저렴한 지역이라는 것을 알았다

- 정리 : 평촌은 선호단지 위주로 매매/전세가 회복하고 있지만 아직도 저렴한 단지가 많이 있다. 산본은 역세권 단지도 충분히 가격이 저렴한 지역으로 기회가 많이 있는 지역!

 3. 앞으로도 더 좋아질 곳이다

 #선도지구 #신축확장 #교통호재 #지정타

- 평촌과 산본은 과천의 아래에 위치한 만큼 과천의 호재와 수요에 대한 가성비 베드타운으로서의 수요도 충분이 유입될 여지가 있다

- 또한 평촌의 경우 신축이 평촌중심에서 주변으로 확장되고 있는 지역이다! 평촌외곽의 신축단지들도 위치에 따라서 선호도가 다르니 눈여겨보면 좋겠다

- 평촌과 산본은 신도시택지이므로 선도지구 지정에 따른 호재 수요도 있는 지역이다!

- 마지막으로 월판선, 인동선, GTX-C라는 한곳에서도 찾아보기 어려운 교통호재가 많은 교통망이 우수한 지역으로 향후 교통망 확대에 따른 지역내외 수요가 더 유입될 가능성이 높은, 더 좋아질 지역이다!

- 정리 : 평촌과 산본은 미래에 대한 가치상승도 눈여겨볼 수 있는 지역이다. 특히 교통호재와 직장수요에 연결되는 지정타는 지역의 가치 상승에 도움을 주는 호재들로서 평촌산본이 얼마나 더 좋아질지 기대된다

 4. 평촌과 산본에 대해 조금 더 깊게 이해하게 된 부분 

 #지역이해 #가치대비저평가 #우선순위 #투자전략

 - 평촌과 산본은 신도시로서 베드타운으로서 인프라가 매우 잘 조성된 베드타운이다

 - 사람들이 거주하기 좋은 지역이면서 주변이 산지로 되어서 주거지 확장에 제한이 있는 입지독점성이 있는 지역이다

 - 주요업무지구 뿐만 아니라 G-밸리와 안양/군포 자체의 산업단지에 대한 직장수요도 있는 직주근접 지역이다

 - 지역내 산업단지는 어느 산업단지냐에 따라 비선호 시설여부를 잘 파악해야 한다

 - 안양,군포에 사는 사람들은 강서/동대문/성북구 주거지와의 소득수준이 비슷하다

 - 안양/군포에서 지하철역의 수요가 가장 많은 지하철은 금정→범계→인덕원→→평촌→산본 순서다

 - 평촌의 경우 교통망 개발에 따른 호재가 단지별로 영향을 받은 부분이 있기에 ‘원래부터 좋은 단지’의 가격과 ‘호재가 붙어서 좋아질 단지’의 저평가 여부를 잘 파악해볼 필요가 있다. 구관이 명관일 수도 있기 때문이다.

 - 4호선 라인을 타고 강남으로 올라가는 역들의 대장단지들의 집값을 보면, 평촌과 산본은 가격이 매우 저렴한 지역이다

 - 평촌이 학군지라고 불리는 이유를 이해하고 학군지로서의 가격 영향을 주는 단지가 어디인지 명확히 알고있어야 한다 (3대중학교 및 학원가)

 - 두 개의 지역을 비교할 때는 뱀의 머리인가 용의 꼬리인가 가치대비 저평가를 잘 판단해야 한다

 - 평촌 산본은 쾌적성에 대한 변별력은 부족하므로 거주편의성(편리함) 측면, 역세권, 상권 접근성이 우수한 단지가 가치가 높은 편이다 (평촌은 더 강한 프리미엄인 학군도 보아야 한다)

 - '27년에 과천,평촌,산본에는 공급이 있을 예정으로 전세세팅시 리스크 최소화를 위한 투자계획도 세우는 것이 좋음

 - 재건축/리모델링 호재보다 원래 단지의 위치와 선호도에 집중하는 것이 좋다 (원래 좋은 것에 집중) 다만 둘다 가치가 비등하면 호재가 +@이므로 이럴땐 재건축/리모델링 이슈가 있는 단지로 결정한다

 5. 마지막으로 마인드잡기

 #투자마인드

 - 잔쟈니 튜터님은 초보투자자 시절 산본에서 용기를 못 낸 것에 대한 결과를 시간이 지나면서 깨닫고 복기를 하신것을 보면서 거인의 경험을 나누어주신것에 감사하며 조금 더 좋은 선택을 할 수 있도록 밑거름 삼아야 겠다는 생각을 했습니다

 - 추천해주신 책 ‘일의 격’에서 잔쟈니 튜터님이 기억에 남겨주신 ‘짧게라도 여러번’이라는 문구를 되새기면서 조금씩 앞으로 나아가며 성장할 수 있는 투자자가 되어야 겠다는 생각이 들었다. 

대개 무언가를 결심할 때마다 작심삼일 하는 이유는 

처음부터 ‘시간’은 많이 썼지만 ‘횟수’를 늘이는데 실패하기 때문이다

 - 잔쟈니 튜터님 강의, 책 일의 격의 문구에서 - 

너무 힘들면 잠깐 쉬더라도, 멈추지 말고 꾸준히- 그리고 환경 안에서 

평촌 산본에서의 기회도 다시한번 기대해보며!!

좋은 강의 진행해주신 잔쟈니 튜터님 다시한번 감사합니다!!