부동산투자의정석_흔들리지 말고, 시스템을 구축하자_[열중 사(4)는 건 책, 오(5)르는 건 실력, 삼(3)키는 건 두려움, 구(9)하는 건 우리의 자산_나도언젠가]

(재독) 부동산 투자의 정석

부동산 김사부(김원철) 글

알에이치코리아 출판

2022년 11월 25일 발행

『부동산 투자의 정석』은 재미있으면서도 어려운 책이다. 

시스템 투자에 대한 확신이 다시 생기는 부분은 정말 흥미로웠고, 

내가 가고 있는 방향이 맞다는 느낌도 들었다.

 반면, 빌라, 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택 등 아파트 외의 파트는 

재독임에도 여전히 어렵게 느껴졌다. 

아무래도 그쪽은 내 지식이 아직 따라가지 못하는 영역인 듯하다.

그럼에도 불구하고 이 책은 아파트 전세 레버리지 외에도

 다양한 투자 영역을 전체적으로 개괄해주는 점에서 매우 유익했다.

 처음 읽었을 땐 내용 따라가느라 정신이 없었지만, 

이번엔 그동안 공부했던 시스템 투자에 대한 이해가 어느 정도 쌓여 있어서 

훨씬 더 재미있게 읽을 수 있었다.

읽다 보면 월부은(너나위 저), 나부맞(너바나 저) 책과 공통점도 보인다.
첫째, 세 책 모두 ‘누구나 부동산 투자를 할 수 있다’는 메시지를 전한다.

 특별한 재능이나 배경이 없어도 꾸준히 준비하고 실행하면 자산을 불릴 수 있다는 점을 강조한다.
둘째, 장기적인 시각을 강조한다. 

투자에서는 결국 인내가 중요하며, 포기하지 않는 자세가 핵심이라는 것이다.

 (p.62 “중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.”)
셋째, 가치를 알아보는 눈을 강조한다.

표현 방식은 조금씩 다르지만, 

결국 ‘저평가된 물건을 알아보는 안목’이 중요하다는 데에는 세 책 모두 공감대가 있다.

하지만 이 책만의 독특한 색깔도 확실하다.
가장 큰 차이점은 수익형 부동산에 대한 접근이 훨씬 넓고 적극적이라는 점이다. 

시세차익이나 전세금 상승 외에도 임대 수익까지 고려하며,

빌라나 오피스텔, 상가주택 등도 상황에 따라 적극적으로 투자 대상으로 삼는다.

아파트 중심으로만 생각하던 내 투자 관점에서는 조금 벗어나는 부분이지만, 흥미롭게 읽었다. 

또한 시장 예측에 대한 시각도 다르다. 

월부은이나 나부맞에서는 ‘시장 예측은 어렵다’, ‘현재의 가치에 집중하자’는 방향이 강한 반면, 

이 책에서는 ‘미래 잠재력과 성장성을 예측해서 투자에 반영하자’는 입장이 더 강하다. 

물론 시장을 완벽하게 예측할 수는 없다고 인정하면서도, 

실제로 수강생들에게 방향을 제시했던 사례는 저자의 경험과 확신이 느껴진다.

작은 차이점들도 여럿 있다.
예를 들면, 선호도가 높은 지역을 ‘특별한 지위’라고 표현하거나, 

‘가치’를 ‘핵심’이라고 말하는 방식, 

전세 상승분 일부를 배당주에 투자해 리스크를 줄이는 방법 등을 통해 

미묘하지만 뚜렷한 차이를 보인다. 

전체적으로 봤을 때, 이 책은 투자에 대한 깊이와 폭을 동시에 넓혀주는 느낌이다.

개인적으로 가장 크게 얻은 것은 ‘1년에 한 채 못 사도 괜찮다. 포기만 하지 않으면 결국 해낼 수 있다’는 확신이다.

 조급했던 마음을 달래주면서, 

내가 구축하고 있는 시스템 투자라는 큰 그림을 다시 그려볼 수 있게 도와준 책이다. 

특히 “매매가보다 전세가 상승 흐름을 잘 봐야 한다”는 조언은 알고 있었지만

 머뭇거리던 내게 확신을 준 문장이었다.

또한, 세금에 대해 막연한 두려움을 갖고 있던 나에게

 “세금 내더라도 벌면 된다”는 너바나님의 말이 다시 한 번 떠올랐고, 

이 책을 통해 다시금 그 마인드를 되새길 수 있어서 좋았다.

읽으면서 의문이 들었던 부분도 있다.

 강남의 확장성이 미사까지 이어질 수 있다는 저자의 전망인데, 과연 정말 그렇게 될까? 

그 부분은 앞으로 시장 흐름을 지켜보면서 내 나름의 해석을 덧붙여야 할 것 같다.

<이 책을 나만의 한 문장으로 정리하면..>

“흔들리지 말고, 시스템을 구축하자.”

<내가 적용할 두 가지는..>

1. “투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다 ”

=> 조만간 투자 코칭을 꼭 해보자, 투자 전에 매물코칭도 꼭 넣어보자.

2. 투자 플랜을 10년으로 보고, 길게 생각하자.

=> 조급증을 버리고, 실력을 갖추면서 하나씩 해 나가자.

어설픈 열정으로 꾸준함을 위협하지 말자!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 

<책을 통해 새롭게 알게 된 부분, 혹은 알고 있었지만 잊고 있었던 부분 체크> 

p. 32 부동산 가격 거품 판단 기준 제시

- 부동산 가격이 본격적으로 상승한 기간이 5년이상 되었다면 가능성이 큼

- 가격이 매스컴에서 회자 될 정도로 올랐고, 그것이 광범위하면 거품 가능성

- 대중의 부동산에 대한 관심도가 크며 거품이 많이 형성되었을 수 있음

p.46 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고

p.49 좋은 주택이라는 건 주변의 모든 기반시설과 환경을 포함하는 것 

(치안, 보안, 도로와 교통, 문화생활, 교육환경)

p. 51 특별한 지위란 결국 전체적인 주택 중에서 희소성을 인정받을 수 있는 수준을 뜻한다. 

전국적인 주택 상황을 봤을 때 아파트가 차지하는 비율은 50%다. 

그런데 거기에 대도시나 신규아파트, 대단지, 역세권 같은 조건을 집어넣으면 

그 비율이 10% 이하로 떨어진다. 

p.64 무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2천만에서 3천만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 

그 지역이 어디인가를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다. 

p.79 전세 레버리지 투자법의 핵심은 

어느 정도 자산의 규모가 형성 되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다. 

p.82 투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야 한다. 

p.82 전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 

그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다. 

p.99 시스템을 만들기까지는 다소 시간이 걸린다.

 당장 눈에 보이는 것도 없다. 그러니 지루하고 인내하기 힘들다. … 

전세 레버리지 투자는 5년, 7년, 10년이 지날수록 더욱 강력한 힘을 발휘한다.

 그 어떤 어려움도 두렵지 않을 정도로 막강해진다. 

p.101 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. 

‘위기가 왔다, 그들에겐 돈이 있었다.

p.106 기하급수적으로 불어난다. 

기하급수적이라는 단어를 오해하면 안된다. 어느 날 갑자기 대박이 난다는 뜻이 아니다. 

뿌려놓은 씨가 자라서 어느 순간 생각지도 못한 속도로, 예상치 못한 수의 열매를 맺는다는 것이다.

 투자수익은 이렇게 불어난다. 

p.110 지금 당장 부자가 되는 묘수 같은 건 찾을 수 없다. 

하지만 투자 플랜을 10년이라는 기간으로 잡고 보면 누구나 할 수 있다. 

p.111 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 

자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다. 

p.114 (전세 레버리지 투자) 이 방법을 실행할 때 어려운 것은 딱 하나뿐이다. 

자꾸만 피어오르는 의심을 물리치고 약간의 인내를 하는 것.

p.123 투자할 대상이 어디 있느냐, 2년마다 전세금이 12%씩 오른다는 보장이 어디 있느냐, 

규제는 어떻게 할 것이냐 등 의문이 끝도 없을 것이다.

 하지만 투자할 만한 대상이 없으면 좀 더 시간을 두고 찾으면 되고, 

12%까지 오르지 않으면 추가 매입 자산을 좀 줄이면 되며, 

규제가 있으면 좀 완화될 때까지 기다리면 된다.

 이렇게 제약이 많다고 해도, 그럼에도 불구하고 10년 안에는 충분히 세팅을 마칠 수 있다. 

p. 158 그냥 세금을 내는 것이다. 

애초에 자산이 늘면 어차피 이익의 절반은 나라의 것이라고 생각하는 것이 가장 마음 편하다. 

p.인간은 본래 원래 손실에 더 강력하게 반응하게 되어 있다. 

이러한 손실회피성향 때문에 이익보다는 손실에 훨씬 더 예민하게 반응한다. 

번 돈에서 상당 부분을 세금으로 내야 하면 마치 내 것을 빼앗기는 것 같은 고통을 느끼므로

 ‘그러느니 차라리 하지 말자’라는 매우 비합리적인 선택을 하는 것이다. 

p.169 투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 

이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다.

p. 186 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 

적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 

p.189 장기적은 안목이란 그저 사람들이 길게보면 좋아라고 표현하는 수준을 말하는게 아니다. 

장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈이다. 

p.193 핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 

핵심 부동산에 집중하면, 설사 좋지 않은 시점에 매수했다 치더라도 

세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다. 

p.194 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다.

 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는게 아닌 시장이 벌어주는 것이다. 

p. 202 지방의 변화 흐름을 예상

- 대도시에서는 경험할 수 없는 체험의 장, 

또 대도시에서는 누릴 수 없는 것들에 대한 소비의 장으로 변모해야 한다. 

p. 209 서울의 확장이 하나의 현상이 될 수는 있지만, 

도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀 더 강력한 대세로 자리 잡을 것이라 본다. 

p. 214 과거엔 강남이라고 하면 압구정동만을 의미했다.

 그랬던 것이 삼성동과 도곡동까지를 의미하게 되었고, 

지금은 사람들이 잠실과 송파까지 강남으로 여긴다. 

시간이 많이 흐른 뒤에는 강동까지 강남으로 여기게 될 것이고, 그 힘은 미사까지 뻗어나갈 것 같다. 

p. 220 열정적인 사람일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉽다는 것이다. 

그래서 이들은 좀처럼 투자의 고수가 되지 못한다. 희망을 가질 필요도 있다. 

고수가 되는 필수 조건을 바꿔 말하면, 

그저 꾸준히 노력하고 모든 상황에서 타이밍을 위해 인내할 수만 있다면 고수가 될 수 있다는 말이기 때문이다. 

p.223 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비해라. 

p.227 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다. (왜그렇지?? 공부할 필요) 

p.244 대중 속에 있는 걸 좋아하고, 대중과 다른 길을 가는 걸 매우 불안하게 여기는 존재가 바로 인간이다. 

결정적인 기회가 와도 이를 기회로 생각하기보다 대중과 똑같이 공포와 절망으로 생각하기 쉽고, 

결국 그 기회를 이용할 수 있는 용기 있는 사람은 극소수에 불과하게 된다. 

p.255 향후 지속적으로 성장할 코카콜라 같은 부동산은 무엇일지 찾아봐야하는 시점이 되었다는 말이다. 

p.257 조건이 비슷한데 저평가가 된 이유가 무엇인지다. 

부동산이 저평가되는 데는 반드시 원인이 있다. 원인을 찾아내는 것도 쉬운 일은 아니다. 

엉뚱한 것을 원인으로 파악하면 진짜 엉뚱한 결론이 도출 될 수 있다.

 (저평가 지역을 찾아내면 이 부분이 항상 궁금했다. 

문제는 궁금해하고 분석은 하지 않았다는 것!!! 이 부분에 대한 분석을 실행해보자)

p.270 (월부은, 나부맞과 가장 큰 차이 중에 하나) 투자는 미래의 성장성을 보고 하는 것이다. 

즉, 앞으로 얼마나 더 많이 성장할 것인지를 보는 것이고, 

그 성장성이라는 것은 결국 투자수익률이기에 투자금 대비 얼마나 성장하느냐가 대단히 중요하다. 

p.291 투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 

불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다. 

p.294 (산본 앞마당과 연결해서 다시 생각이 필요한 부분) 

강력한 개발호재가 있는가? 주변에 개발이 계속 진행되고 있는가? 

재건축 등으로 신규 아파트들이 계속 늘어나고 있는 상황인가? 

새로운 인구 유입 요인이 발생하는가? 만약 이러한 호재들이 없다면 

앞서 소개한 다양한 조건을 갖췄다고 해도 상당기간 가격이 멈추는 상황이 발생할 수 있다. 대

표적인 사례가 일산, 중동, 산본 등

p.313 투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 

또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심 포인트