[열기 87기 58조 에머랄드] 2주차 강의 후기 '투자 원칙을 지키자' 자나깨나 저환수원리

부동산 가격에 영향을 주는 요소는 하나가 아니다.

복합적인 요소가 작용한다.

장기적으로 숲을 보는 관점이 있고

단기적으로 나무를 보는 관점이 있다.

라면 맛도 여러 요소가 좌우하듯이^^

(물의 양, 끓이는 시간, 스프 양, 파송송 계란탁, 계속 들었다놨다 공기와 접촉 등등)

모두 살펴봐야 한다. 

제발 하나에 꽂혀서 또는 자금이 부족하다는 이유로

상승장에서 매물이 너무 없다는 이유로

15억 이상은 아예 대출이 안나온다는 이유로…. 등등

내 거의 전재산이 들어가는 부동산을 쉽게 사지 말자. 나란 인간아, 명심 또 명심

그럼 앞으로 부동산 가격은 오를 것인가?

서울장 지방장 상승 패턴이 있고

정권이 바뀌고 그때 그때 시장에 따른 규제와 완화가 있고

전세가에 따라 매매가도 움직이는 성향도 있다(매우 중요!)

어쨌든 통화량은 증가하고

(그놈의 자본주의, 하지만 사회주의가 지고 있으니 자본주의가 맞는거겠지. 난 소비에트 연맹이 무너지는게 충격이었다)

그럼 전세가는 장기적으로 오르고

집은 없어도 살 수 있는 사치재가 아니라 

인간 누구에게나 필요한 필수재이기 때문에 집값은 오를 수 밖에 없다.

(가끔 ‘집’이라는 것에서 해탈하신 경지의 분을 서울역에서 만나지만, 여름에도 코트를 입고 계신 패피인 그분들은

 나처럼 평범한 사람이 아닌 비범한 분들이다. 난, 그저 자본주의 속에서 살아가는 지극히 평범한 인간일 뿐이다)

자, 그럼 어떻게 투자 원칙을 세울 것인가?

이미 앞서간 선배를 따라 하자. 학자보다는 경험자를 믿자. 암암~

200억 부자 너바나님 ^^

알고보니 너바나님도 초창기엔 꽤나 인간적인(?) 분이셨다.

저환수원리를 확립하기 전까지 오피스텔, 빌라 등도 투자해보시고

여러 실패(?) 및 경험으로 결국에 확립해내신 저환수원리,

이 투자원칙으로는 필승만 있을 뿐 필패는 오히려 어렵다고 하셨다.

그래, 믿고 공부하자. 나는 투기꾼이 아니라 투자자가 되려고 하니까.

사실상 저환수원리 설명을 들어보면 다 일리있는 얘기고

나도 이게 중요하다고 생각한다. 모르는거 아니다.

하지만 딱 원칙으로 세우고 훈련되 있지 않으면

실전에선 한 두 부분을 놓치게 된다. 

아니 한 두 부분만 제대로 챙겨도 다행이게 된다.

부동산 투자를 할 땐 스스로의 원칙이 있는가가 매우 중요하다.

5천원대 은선물을 주식시장에서 사면서도 가격을 재고 타이밍을 보고 들어가는데

(ㅎㅎ 결론적으로 은선물은 괜찮은 가격대에 잘 샀다. 그런데 너무 조금 샀다 ㅋ)

10만배, 100만배 큰 자산인 집을 사면서 투자원칙이 없다면 

그러면서 돈을 벌기를 바란다면 크게 잘못되었다.

자나깨나 명심하자. 저환수원리 투자원칙

1. (가치에 비해) 저평가 되었는가?

   매매가가 가치대비 적정한지 ‘비교평가’를 할 수 있어야한다.

   그러려면 내가 잘 아는 ‘앞마당’이 있어야 비교를 잘 할 수 있다.

   앞마당을 꾸준히 늘리자.

  2. 환금성이 있는가? (잠시 재개발 빌라에 관심두었던 나를 반성한다. 신수13구역 너무 맘에 들지만,

      아직 조합설립도 안되었다. 관리처분인가가 나면 들어가랬는데 사업시행인가는커녕 조합설립단계니, 

      초초기에 들어가서 크게 먹고 싶지만 ‘리스크’가 너무 크다. 리스크 관리, 이것도 투자원칙인데. 

      게다 환금성이 떨어지는 물건-빌라-엔 레버리지를 절대 크게 쓰지 말라고 하신다, 너바나님이.  

      아~ 대출까지 해서 빌라투자를 생각한 나를 반성반성)

  3. 수익률은? 투자금 대비 얼마로 돌아오는가

      돈벌고 싶어 하는 투자인데 수익률 중요중요~

      목표수익률 정하고 가치 있는 부동산 고르고 좋은 타이밍에 사자. 

      그리고 기다리자(찰리 멍거, 기다려서 버는 것이다)

  4. 원금보존

      1주차 강의에서도 가장 내 머리에 꽂힌 말! 절대 잃지 않는 투자를 하자.

      (그런데 오늘도 연금계좌에서 하루에 백만원 손실났다. 어제는 2백만원ㅜㅜ

       트럼프 밉다.  분명 어젯밤 미장은 올랐는데 환차손땜에 지수연계된 국산etf는 떨어진다. 속상)

      부동산 좋은 타이밍에 사자(머리 어깨 무릎 발 무릎 발 아니고 바닥-무릎-허리에서 사자, 정말 좋은 물건은 허리 

      이하로는 잘 안빠진다.  허리에만 사도 원금보존, 그런데 난 왜 2006년, 2021년 머리에서만 샀는가? ㅜㅜ)

      가치있는 부동산을 매수했다면(앞으로 전세가 오르고, 수요 많고, 입지독점성 있는) 가격이 하락하거나 

      답보상태여도 버티면 반드시 오른다. 8년 안오르다 2년 팍 오를 수도 있다. 반드시 원금보존

  5. 리스크 

      내가 투자할 때 최악의 상황은 뭘지 내가 안게 되는 리스크는 뭘지 알고 투자해야 한다.

      역전세, 대량공급, 급격한 전세금 상승(이때 너무 전세가 높여 받지 않기), 하락장도 맞을 수 있으니 거기에 따른 

      대비 등등 두루 살피자.

자, 투자원칙은 이제 고수의 가르침으로 정해졌다. 

부동산 가치판단 기준(직장, 교통, 학군, 환경)과 투자 원칙(저환수원리)은 변하지 않는다.

투자당시의 기준은 살짝씩 바뀔 수 있다. 당시의 적정 전세가율 프로테이지 숫자가 바뀐다거나 

원금보존시 현재 전세가율보다 잔고점대비 하략 프로테이지가 더 중요한 순간도 온다.

하지만 투자원칙은 변하지 않는다. 부동산 가치판단 기준에 맞으면서 저환수원리 체크하기.

명심 또 명심하자. 나는 절대 잃지 않는 현명한 투자가가 되어야한다.