구축이지만, 수도권에서 첫 투자 실행했습니다! 👩‍❤️‍👩

월부에서 열기로 수업을 듣기 시작한 것이 2024년 12월.

이전 아파트 매수 경험은 수도권 외곽 구축 전고점을 찍었고,

수업을 들으면서 느낀 것은 잘못된 투자가 아닌 투기를 했다는 것이었다. 

투자 코칭을 통해 그래도 엄한 곳은 아니니 가능하다면 보유를 하다 보면 흐름이 올 것이라고 마음을 바꾼 뒤

올해 상반기에는 투자를 꼭 해야겠다는 강한 마음가짐을 갖게 되었다. 

투자금은 1억 초반. 초반에 만들었던 앞..반..마당은 마포구, 관악구

투자금에 택~도 없는 지역들이라 앞마당을 만들면서도 부동산에 대한 벽(매임/전임)은 단단했다.

그리고 수업을 들으며 임장으로는 안양, 의왕도 가보았지만 투자금이 너무 작고 귀여워 보였다.

분명 모으기 힘든 돈임에도 불구하고 소액으로 자꾸 불리는 것도 한편으로는 슬펐던 것 같다.

신용대출이 나올 수 있는 상황에서 부대비용을 고려한 투자금이 자꾸 야금야금 올라가기도 했다.

2025년 5월 서투기 강의를 오프라인으로 들을 수 있었고, 

오프라인에서 강사님과 좋은 조원분들을 만나 인사이트를 얻으며

꼭 투자해야지, 있는 투자금에서 절대 욕심 부리지 않는 단지를 찾아야지.

부동산에 대한 벽을 허물어야지.라는 다짐으로 6월을 맞이했다.

★ 잘한 점: 투자금 욕심부리지 않은 점

앞마당으로 만들고 있던 지역과, 분위기 임장을 가봤던 앞마당을 만들고 있던 지역을 후보로

꼭 투자할 물건을 찾아보겠다는 마음을 먹었던 것 같다. 

할 수 있는 것을 해보자는 마음으로, 우선 투자금 범위에 들어오는 곳의 매임을 하였고

분위기 임장을 했던 곳의 단지 임장을 돌았다. 

마음 속에, [구축인만큼 방은 가급적 3개, 복도식보다는 계단식이 더 좋겠다]라는 기준을 품고 있던 것 같다.

처음 본 단지에서 본 매물들로 1등을 뽑아보았고, 비슷한 위치/연식의 단지의 최근 투자자 물건의 인테리어 된 모습도 볼 수 있었다. 1등 매물은 가격은 저렴했으나, 집이 기본으로 전체 수리가 필요한 세가 낮게 낀 물건이었다. 

투자금에 조금의 대출이 필요해보여서, 우선 순위의 물건은 아닐 것이라고 판단했고, 단지의 매물들이 더 나올 수 있는지 확인을 하며 다른 부동산도 알아보았다.

두번 째 방문한 부동산에서는, 원래 3개 단지의 물건을 보기로 되어있었으나, 직전 거래된 물건들로 2개의 단지를 보았다. 

1개 단지의 매물 가격은 저렴했고 주인전세로 조건도 좋았지만, 포트폴리오 상 기존에 보유한 아파트와 겹치는 부분이 있어서 다른 단지 내에서 1등 물건을 골랐다. 협상이 잘 된다는 전제하에 투자금은 비슷한 24/28평의 단지, 인테리어를 해야하는 28평(수리기간 줄 수 있음)은 인테리어 해야하지만, 잔금기간 길게 빼고 전세 맞추기에 무리가 없어보였고, 24평 단지는 4-5년 쯤 수리가 다 되어 깔끔하게 관리되어 바로 전세 두기는 무리가 없어보였다. 투자금은 비슷해서 매물을 본 직후에는 28평의 단지가 더 좋을 것 같았지만, 시간을 두고 고민했을 때 매가가 5000만원 정도 차이가 났기 때문에, 그정도라면 24평이 인테리어에 쓰는 품도 있어 더 좋을 수 있겠다는 생각을 했던 것 같다.

이 부동산, 아주 일을 잘하는 부동산 같았다. 부동산에서 3시간을 있으며, 김밥도 같이 먹고 이야기도 많이했다. 첫 투기 사건에서 부동산에 휘둘린 경험이 있어, 이번에는 아무리 친절하고 일잘하는 사장님이 있어도, 내가 결정을 하겠다는 생각을 계속 했던 것 같다. 

★ 잘한 점: 결정은 내가 내린다! 신중하게 고민해본 점. (예전에 나라면 여기서 질러버렸을지도 ㅎㅎ)

이렇게 6월은 부동산을 열심히 다녀봐야겠다고 생각을 하던 중, 일 적으로 아주 큰 일을 해야 하게 생겼다. 해보지 않은 일을 해야 하는 상황에서 정신적/물리적 시간을 회사에 더 써야 하는 것이다. 더 집중을 해보자 라는 생각을 가졌던 것 같다.

☆ 아쉬운 점: 급한 마음을 가지지 말아야겠다고 생각했지만 계속 급한 마음을 가지진 않았을까? 급한 결정은 아니었을까?

그리고 세 번째 부동산에 연락을 돌리게 되었다. 그 과정 중 지역이 달라지게 되었고, 전화를 하는 중에 그 투자금으로는 방 3개 못봐요~세낀거 봐야할텐데 세낀물건 그 금액으로 되는거 이정도 있어요. 라고 부사님이 매우 프로페셔널하게 말씀해주셔서 아 내가 보는 이 지역의 이 선호도 단지라면 방 3개는 무리인가? 라는 생각을 했지만, 그래도 매물을 안보기에 아쉬워서 매매가가 낮은, 방 3개의 매물 2개 단지를 예약해서 방문을 했다. 방문 전날, 집에서 세 개의 단지를 이렇게, 저렇게 비교해보는 과정을 가졌던 것 같다. 

이번 서투기 교안을 펼쳐두고, 강사님들의 자료를 보면서, 단지 비교에 썼던 그래프들 여러 개를 가지고 비교를 해보기도 했고, 나름의 비교에 대한 생각을 적어봤으며, 단지별 매물끼리 비교를 해보고, 긴장되는 밤을 보낸 뒤 부동산에 향했다.

길을 하나 사이에 둔 2개의 단지, 1개의 단지는 투자금이 예상보다 훨씬 적게 들어갈 수 있었지만, 다른 단지보다는 선호도가 조금 떨어지고, 결로/곰팡이가 있는 집. 전세 수요가 많아 투자금을 생각해보면 긍정적으로 고려가 가능했다.

다른 단지의 물건은 주인전세가 가능했던 물건으로 투자금을 조금 초과했다. 완전 기본집으로 주인분이 20년 가까이 거주한 집. 그런데 여기 생각했던 투자금 보다 적은 투자금으로 투자가 가능할 것 같았다. (전날, 부사님이 협상과정에서 전세금을 높여두었다) 

★ 잘한 점: 미리 배운 것을 통해 단지 비교를 해보고 간 것

★ 잘한 점: 미리 칼럼등을 통해 각 물건에 대해 주의할 점을 찾아보고 갔다.

☆ 아쉬운 점: 부동산을 미리 더 예약해서 여러 부동산을 가봤다면 좋을 것 같다. 부동산을 투자 가능한 물건을 보다보니 전화도 매임도 편했지만, 여러 개 예약하는 건 한 번도 못해봤다.

투자금이 크지 않다보니, 구축 위주의 투자물건을 비교하게 되었고 구축은 수리상태, 조건 등 매가로만 볼 수 없는 다양한 요소가 있음을 매물을 볼 수록 느꼈던 것 같다. 수업을 들으면서, 결국 단지 뽑은 곳에서 조건 맞는 것을 보라는 말도 떠올랐던 것 같다.

주인전세 가능했던 물건이 뽑은 물건 중 제일 좋아보였고, 매가는 500정도를 깎으면 투자 고려 가능하다고 생각을 했는데, 주인 남편 분이 집을 보고 샤시가 안되어있다고 자꾸 집보러와서 하는게 싫어서, 샤시를 질러버렸다고 한다. (오, 좋은 조건, 샷시 700-800정도 들었다고 했을 때 매가 깎는 것 보다 장기적으로 좋다.) 게다가 주인 전세도 이미 가격을 높여놔서 별도 대출 없이도 월급날이 지나면 모든 잔금 처리 가능한 상황! 

주인전세에서 대출이나 근저당이 이슈가 되는 것 같았는데, 이 물건은 등기부등본이 깨끗했다.

주인분이 11월까지 매도 하셔야 일시적 2주택으로 양도세 감면이 가능해 매도하는 것! 

근데 주인 아내 분이 돈을 더 써서 매가를 올리려고 하시는 상황이었고, 나는 협상된 전세가에서 내가 감당 가능한 금액을 고려하여 전세금을 낮추어 200이라도 깎아달라고 했고, 결국 기다림 끝에 100만원의 협상이 가능했다. 

전날 비교한 단지 중에서 투자 물건을 찾아봐야겠다는 생각을 했을 때,

이 단지의 전고점이 가장 높고, 전고 대비 하락률이 높았다. 전세가가 계속 낮게 형성되다가 요즘 전세가가 오르는 추세로, 나는 전세가를 높게 맞출 수 있다면 싼 가격에 방 3개짜리 선호도가 최우선은 아니지만 2순위정도 되는 곳의 단지를 투자금 안에서 매수할 수 있는 상황이었고, 협상까지 된다면, 따끈따끈 샷시에 100만원이 어디냐!  투자까지 고려할만하다는 생각이 들었다.

그래서 협상 후 가계약금을 쐈다.

혹시 모를 부대비용을 위해 잔금일/전세계약서 작성일은 월급날 이후로 (6월 말) 했다.

★ 잘한 점: 어려운 상황일 것이라 생각은 했지만, 안되면 말고, 라는 생각으로 협상을 시도해본 점

☆ 아쉬운 점: 매물 코칭 안했다. 매물 털기 안했다. 꼭 해야지 했던 2개를 못한 상황

계약일 당일

부동산에 미리 방문을 하였고, 가기 전에 관리사무소와 아랫집을 방문했다.

처음 해보는거라 괜히 쫄았는데 친절하게 다 잘 알려주셨고 누수이력 없음을 확인했다.

★ 잘한 점: 누수 확인 미리 못했지만, 계약서 작성일 확인한 것. 

계약일이 샷시 공사날이었다 ㅎㅎㅎㅎ 집 밖에서 깨끗해진 샷시 보면서 좋다고 생각을 하고 부동산에 갔는데, 사장님이 아침부터 전화에 시달렸다고 한다. 100만원 깎아서 못하겠다고, 전세 안살고 나가겠다고, 공사하느라 집 엉망되고 힘들어서 꼴보기 싫어서 전세 못살겠다고 하셨다고 한다. 순간 뜨억 했지만, 일단 만나서 이야기해보겠다고 생각하고, 다행이 깎아준 감사함에 빵을 사들고 가서 인사하자마자 들이밀면서 감사인사를 해야겠다고 생각을 했고, 정 안되면 배액배상 있잖아! 생각하고 걱정을 조금 내려놨다. 

계약서에는 중대하자 관련 특약이 잔금일 부터 매수자 책임으로 기재되어 있었고, 잔금일 기준은 구축 아파트의 이전 판례를 바탕으로 작성된 것이라고 말씀을 하셨다. 칼럼 보고 갔을 때 그런 판례는 못들어봤는데, 이렇게 되면 내가 나중에 불리할 상황이 생길 수 있을 것 같아서, 6개월이라도 기재해주시거나, 아니면 관련 법규에 따른다는 내용으로 넣어 달라고 하고 그 문구를 뺄 수 있었다.

★ 잘한 점: 당연하지만, 미리 특약 내용 생각하고 갔고, 현장에서 미리 확인한 점

매도자가 도착한 후, 아내분은 역시나 많이 언짢아 보였고, 빵을 드리고 고생하셨다고 인사를 했더니 전세 계약을 할테니 언제든 나가시겠다고 한다. 다음 세입자 구하는 데 협조해주시고, 다음 세입자 구해지면 나가시면 된다~ 했더니 집 이야기를 엄청 해주셨다. 운 좋게도 남편과 두 분의 아드님의 나이가 비슷하고, 전공이 비슷해서 그런 쪽으로 이야기를 많이 하다보니 샷시 공사한 집도 보고가라고 하셔서 집도 보고 마무리가 잘 되었다. 

주인전세가 아니어도 발생할 수 있는 일이고, 충분히 대응할 수 있는 일이라는 생각이 들었다. 

좋은 집이라고, 나중에 들어와 살아도 된다고, 애정 묻은 말도 툭툭 하시는 말씀에 묻어나서, 뭔가 기분 나쁘기보단 따뜻했던 것 같다. 나라도 남편이 매물 내놓은 집에 샷시한다고 집에 온통 먼지날리고 짐빼고 그럼 화났을꺼다. 

★ 잘한 점: 할 수 있는 투자를 했다.

☆ 아쉬운 점: 더 많은 앞마당 비교, 더 많은 매물 비교 못한 건 아쉽다. 현장에서 도장을 부사님이 찍고, 전달받은 계약서를 잘 못 봤다. 간인 안찍혀 있어서, 잔금날 간인 요청해야겠다.

전세 계약서/잔금일이 6월 말인데, 직전 조에도 매물 20개 본다고 했는데 매물 그만큼은 못보고 계약까지 해버려서, 아쉽고 부끄러운 마음에 카톡에는 입도 뻥긋 못했는데, 복기는 해야하니 후기부터 작성하고, 계약 마무리 잘 되고 잔금까지 다 마무리되면 계약서 인증해야겠다. 기억 휘발 전에 우선 글로 남겨야지.📖

처음 투기1호기 했을때는 집 오는 내내, 아 뭐 잘못한거같아, 심장이 두근두근. 긍정회로를 돌려봐도 잘 안됐는데, 그리고 실거래가 알람 올 때마다 진짜 마음이 너무 불편했는데, 이번에 아쉬움이 많기는 하지만 첫투자는 배부를 수 없다고 그랬으니까, 그래도 나름 배운 것 적용해서, 평가 기준도 따지고 단지 비교도 하고, 매물 조건을 보고 할 수 있는 범위 내에서 투자를 했으니까, 이번에는 뭔가 했다. 해냈다. 이런 생각이 들었던 것 같다. 서울은 아니지만, 생각했던 방 3개 계단식은 아니지만, 그래도 수도권에서 할 수 있는 단지를 찾았고, 그래도 방 3개로 잘 골랐고, 너무 욕심 부리지 않은 것 잘한 것 같다. 엄청 잘한진 모르겠지만, 망하지는 않을 것 같은 기분. 잔금이랑 전세계약까지 잘 마무리하고 인증까지 꼭! 하고 월부 안에서 경험을 바탕으로 더 실력을 쌓아야겠다.