[열반스쿨 기초반 2강_초롥33] 부동산 투자 원칙 정리노트

1주차 강의를 통해 나의 노후대비 자금과 비전보드를 작성해보았다. 아직 목표를 세우는게 익숙치 않아 디테일하게 쓰는것이 어색하지만 내가 당징 이 시간에 무엇을 해야할지 알려주기엔 충분한 시간이었다. 1주차때 배웠던 내용중 시간의 사분면을 업무에 적용해보았는데 일처리 속도나 효율이 많이 올라가는것을 느꼈다. 현재 나의 라이프 스타일에서 낭비되는 시간과 집중력이 얼마나 많은 상황인지도 몸소 느끼고 있었다.

2주차 강의를 토요일에 몰아 들었다. 평일에 왠만하면 투자에 시간을 들이고자 했으나 바쁜 직장생활에 치여 조금의 시간을 내지 못하거나 시간을 들여도 2시간 이상 집중하기 어려웠다. 

내년에 결혼을 해야하니 예비신부인 여자친구와 함께 토요일에 통으로 시간을 비워 강의를 들으며 신혼집 대비까지 함께 준비하기로 했다.

평일에 혼자 듣던 내용을 여자친구와 신혼을 준비하며 들으니 동기부여가 강해지는듯 하다. 2주차 강의에서는 실질적으로 왜 ‘아파트’에 투자해야 하는지 아파트는 언제 무엇을 어떠한 기준으로 투자해야하는지에 대한 방향성을 제시해주는 강의였다.

강의의 대부분 내용이 기존에 내가 가지고 있던 막연한 부동산에 대한 선입견, 부동산 투자에 대한 막막함 등을 환기시켜주는 내용들이었다. 부동산에 영향을 주는 요소가 단순이 입지, 시장상황 정도만 생각했는데 저.환.수.원.리 개념을 듣고 나니 부동산에 대해 바라보는 나의 시야에 안개가 조금 걷히는 느낌이 들었다.

1. 저평가 여부

   저평가 여부에 대해 사실 이전에는 현재 해당 물건이 적정한 가치인가에 대해 알기 힘든 전문가의 영역이라 생각했었는데 너나위님의 특강에서 다이아몬드 비유를 듣고 머리속에 ‘아하’가 들었다. 주 행동반경이 대전이므로 대전 내에서 아파트를 시간 날때마다 들여다보고 실거래가, 입지, 학군, 전고점, 전세가율, 연식 등을 고려하며 비교하니 재미있기도 하였다. 임장을 돌아다니며 실질적으로 어떤 매물이 가장 저평가 되어있는지 여자친구와 토론해보니 자신감이 조금씩 붙었다.

2. 환금성

   환금성은 생각치도 못했던 요소였다. 그동안 부동산을 공부하며 매수가 대비 매도가가 얼마나 시세차익이 높은지만 생각했었지 해당 부동산 물건 종류의 ‘환금성’이 용이한가는 한번도 고려해보지 않았다. 상장폐지 주식에 비교해주셨을때 가장 강렬한 느낌을 받았다. 가끔씩 경매사이트에서 여러 경매물건(아파트, 오피스텔, 빌라, 상가 등)을 보며 매도차익만 계산하며 물건을 파악했었는데 부동산 종류별 환금성 용이 여부에 대해 듣고나서 살때 싸게사는 것 뿐만 아니라 ‘잘 팔릴 수 있는’ 물건을 보는 눈을 키우는것도 중요하다는것을 느꼈다.

3. 수익률

   수익률은 아직 부동산을 통해 수익을 내본적 없어서 크게 다가오는 점은 적었으나 여러가지 매매 예시를 보여주시는 부분에서 수익률 20%가 얼마나 쉽지 않은 영역인지 확인할 수 있었다. 1강에서 작성했던 노후대비자금계산에서 매년 수익률이 20% 난다고 예상했을때 45세에 은퇴가 가능하였다. 그러나 현재 나의 직장에서 일을 하며 매년 20%를 유지하는것이 얼마나 어려운지 깨닫고 내가 현재 이시간에 무엇을 당장 해야하는지 생각해볼 수 있는 요소였다. 72의 법칙은 72/수익률=원금이 2배가 되는 기간 이다.예를 들어 매년 수익률이 10%라면 72/10=약 7년이라는 뜻이다. 수익률을 높이는 법은 수요,공급을 따져 앞으로 가치가 오르는 부동산인가?, 적절한 투자금과 전세금 상승, 좋은 타이밍, 수익률 및 수익, 인내(투자시장, 가치신뢰)이다. 이 중 이낸하는 시간을 절대 잊지 말자. 돈은 기다릴때 버는것이다.

4. 원금보전

   원금보전 개념에서 전세가율을 함꼐 보는 부분은 너무나도 큰 팁이었다. 그동안 부동산 아파트 실거래가 어플을 볼때 매매가와 전세가가 같이 있는 그래프를 거의 들여다 본 적이 없었다. 그래서 내가 보고있는 이 아파트가 앞으로 매매가가 어떻게 될지, 투자를 한다고 했을때 역전세가 나진 않을지 등등 고민을 하던 부분들에서 나름 해결책이 된 부분이다. 원금보전을 생각할때는 해당 물건을 살때 내가 겪을 수 있는 최악의 손실이 얼마일지, 적정 전세가율 이하인지, 앞으로 전세가가 오를 부동산인지, 수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산인지, 내가 버틸 수 있는지를 체크하면 된다. 또한 강의에서 말씀해주신 여러가지 투자실패 사례들을 보며 내가 이러한 개념 없이 투자했을때 과연 저렇게 안되었을까? 생각해보는 시간이었다.

5. 리스크

   투자공부를 시작하면서 마음먹기 가장 힘든 부분이기도 했다. 그러나 당장 내 손에서 떠날 돈만 생각하기보다 해당 돈이 얼만큼의 돈이 되어 돌아올수 있을지 확신을 가지게 된다면 리스크에 대한 두려움도 점점 투자자 마인드로 변해갈 것이라 생각한다.

1970년대 근로자 월평균소득에서 현재 월평균 소득까지 221배 상승하였고 여의도 부동산 가격은 700배 넘게 상승하였다. 이는 근로소득의 상승보다 자산의 상승이 더 빠르다는것을 알려주는 사례이다.

돈에 대한 인플레이션은 앞으로 점점 올라갈수밖에 없다. 금화 거래에서 은행이란 개념이 등장하고 대출이라는 제도가 생겨남과 동시에 통화량은 앞으로도 늘어날 것이고 통화량이 늘어남에 따라 물가도 상승할 것이다. 물가가 상승하면 건물을 세우는 가격 또한 상승할 것이고 건물이 늘어나면서 입지독점성, 토지가 또한 올라갈 것이다. 실제 2005년, 2015년, 2025년 통화량과 서울 평당 전세가의 상승률이 같은것을 보면 알 수 있다. 결국 돈에 대한 인플레이션이 올라갈때 이러한 ‘자산’의 가격은 같이 올라가게 되어있다. 그러나 근로소득은? 이보다 천천히 올라간다. 결론은 하루라도 빨리 올바른 자산을 모아가는것이 부자로 가는 길이다.

아파트 투자에 있어서 전세가의 변동률은 중요한 지표이다. 전세가가 어떻게 변하는가에 따라 매매가가 결정된다. 전세가는 철저히 수요와 공급의 법칙을 따른다. 

• 수요: 해당 지역에 거주하고 싶은 인구수
• 공급: 부동산 공급물량

공급 대비 수요가 많은 부동산은 앞으로 가치가 오르는 부동산이다. “부동산 지인”이라는 앱에서 지역별로 기간별 수요와 입주물량을 비교해놓은 그래프를 확인할 수 있다. 현재 해당 지역매물의 수요량 대비 공급물량을 파악할 수 있다면 현재 해당하는 아파트가 저평가 되어있는지, 앞으로 가치가 상승할 부동산인지 파악할 수 있다. 일례로 대전 아파트 전세가가 다른지역에 비해 오르지 않던 시기가 있었는데(2018년도) 이때는 세종에 입주물량이 폭발적으로 증가하던 시기였다.

마지막으로 미래를 전망하는것은 아무도 할 수 없다. 다만 부동산 투자원칙을 내가 철저히 지킨다면 시장원리를 믿고 기다릴 뿐.