안녕하세요. 거북이 투자자 하와이박입니다.
지난번 경험담#1에 이어 이번에는 실제 투자과정 위주로 작성하면서 투자경험담을 마무리 지어보겠습니다.
https://weolbu.com/s/EaJtpvoSis
1. 구체적인 투자금 설정
내가 가용할 수 있는 투자금을 구체적으로 확인합니다.
특히 매물문의/매물코치 양식을 작성하면서 명확하게 한번 더 확인할 수 있었습니다.
현금, 예적금, 주식, 1년에 모을 수 있는 저축액 등 자산상황을 확인하고
최종적으로 취등록세, 중개수수료, 법무비 등을 감안하여 실투자금을 확정합니다.
<활용한 도구>
1) 부동산계산기 - 취등록세, 중개수수료 등 각종 부대비용 계산
2) 찾아줘 세무사 - 공동명의/단독명의 관련으로 세무상담 (정말 소액으로도 상담 가능~!!)
3) 법무통 - 법무비 견적 및 의뢰
2. 대출 가능한 금액 확인
마찬가지로 대출 가능한 금액을 확인합니다.
우리는 잔금리스크에 대비해야하기 때문에 꼭 확인해봐야 합니다.
처음에는 보수적인 기준으로 대출을 알아봤었는데, 최대 얼마나 가능한지 꼭 확인해보는게 좋겠습니다.
그래야 내가 어느 수준까지 리스크를 감당할 수 있는지 정확히 알 수 있고,
검토할 수 있는 물건이 달라지기 때문입니다.
<활용한 도구>
1) 네이버 대출계산기 - LTV/DSR 적용한 셀프계산
2) KB국민은행(주거래은행) - 현재 주택담보대출 상품 금리, 조건 확인
3) ChatGPT - 교차확인, 참고용으로 활용
3. 앞마당 시세 전수조사
투자금을 확정하고 서울 구축 or 경기 신축에 투자를 목표로 잡았습니다.
서울 투자가 충분히 가능하니 그동안 배운대로 좋은것부터!! 서울 앞마당부터 보기 시작했습니다.
시세 전수조사는 이번에 월부학교를 수강하면서 가장 크게 얻어갔던 것들 중 하나라고 생각합니다.
반원분들이 올려주시는 전수조사 양식을 참고해서 많은 도움이 되었습니다.
그동안은 시세트래킹+일부 생활권 전수조사로 확인했었는데 뭔가 개운하지 않은 느낌이 있었습니다.
그런데 전수조사를 하고나니 확실히 제 판단에 좀 더 확신이 생기는 느낌이 들었고,
생각하지 못했던 물건들도 같이 검토해볼 수 있었습니다.
<활용한 도구>
1) 네이버 부동산 - 매매/전세 호가, 매물 개수 확인
(매물이 없는 경우 시세/실거래가 메뉴에서 실거래가, KB부동산 시세 감안해서 입력)
2) 아실 - 매매 전고점/전저점 확인
3) 네이버 카페 푸버리지 - 단지목록, 정보 확인. 푸르니푸님 항상 많은 도움 받고있어서 감사합니다♥️
4. 투자검토범위 설정
전수조사를 하고나서 내 투자금에서 110% 범위까지 끊어서 걸리는 단지들을 봤습니다.
그런데 지나고나니까 120%정도 범위까지 좀 더 넓게 보는게 맞았다는걸 느꼈습니다.
물건의 상황이 천차만별이기 때문에 내가 투자할 수 있는 더 좋은 물건이 바로로 위에 있었는데도 놓쳤었습니다.
조금 더 시간이 들더라도 더 좋은 기회를 놓치지 않으려면 더 넓게 봐야합니다.
5. 최종 투자검토
전임, 매임으로 실제 거래되는 매매가/전세가를 확실하게 확인하고 물건의 상태, 매도자의 상황을 파악합니다.
이때 많은 변수들이 나오게 되는걸 경험합니다.
빠른 매도를 원해서 가격협상이 잘 될만한 물건, 주인전세가 되는 물건,
시세보다 높은 전세 세입자가 들어가 있는 물건, 반대로 시세보다 낮은 전세입자가 들어가 있는 물건,
수리가 필요한 물건 등등
이런 조건들을 종합해보고 최종 투자우선순위를 정리합니다.
이때 제가 안될것 같아서 검토도 안해본 물건이 투자 가능한 물건으로 떠오는걸 보면서
'투자검토범위를 더 넓게 봐야하는구나'를 느꼈습니다.
그리고 실제 투자하려고 협상을 하면서 부사님들의 역할이 정말 크다는걸 또 느낍니다.
부사님이 매도자의 상황을 얼마나 잘 알고 있는지, 얼마나 많은 물건을 가지고 있는지,
얼마나 적극적으로 협상에 나서는지에 따라 투자물건이 만들어지는걸 경험합니다.
일 잘 하시는 부사님을 찾아야하는 이유~!!
마지막으로 월부환경 안에 있어서 가능한 거인의 어깨를 빌립니다.
담당 멘토님이신 자향멘토님과 매물코칭을 해주신 권유디튜터님.
덕분에 투자결정하는데 확신을 가질 수 있었습니다.
정말 말로 다 표현하지 못할만큼 감사드립니다💕💕💕
옆에서 응원과 조언을 아끼지 않은 출발즈와 동료분들에게도 너무 너무 진심으로 감사드립니다💗💗💗
저의 1호기는 월부학교 안에서 할 수 있었던 것부터가 운이 정말 많이 따라주었습니다.
투자결정하는 과정에서도 다른 분들에 비해 훨씬 적은 노력이 들어가기도 했습니다.
이번엔 운으로 채워졌던 부분들을 2호기 투자할때에는 꼭 실력으로 채울 수 있도록 실력을 쌓아나가겠습니다.
# 1호기 투자 복기 포인트
1) 내가 원하는 투자방향과 목표를 구체화하지 못해서 2년이 넘도록 오랜 시간이 걸렸다.
2) 안되는건 안되는거지만, 안될것 같은 물건은 꼭 두드려보고 간다.
3) 충분히 많은 물건을 보지 못한건 개선 → 정말 못해도 50개~100개는 봐야된다.
4) 일 잘 하시는 부사님을 찾는다.
5) 분위기가 달아오른 지역이 아니어서 과감하게 가격협상을 해볼 수 있었다.
6) 반드시 발 뻗고 잘 수 있는 투자를 한다.
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