관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
내마실 양파링님 강의를 오프라인으로 들으면서
강사님의 흡입력 있는 설명으로 7시간이 순삭되는 경험을 하였는데
이번 강의에서도 밀도 높게 핵심을 잘 정리해주셔서
강의를 듣는 것과 동시에 정리까지 할 수 있어서 참 좋았습니다.
이번 열중 2강강의는 양파링님의 10년 간의 70여건 이상에 달하는
매수, 전세, 매도 계약의 경험을 나누어주신 값진 강의였습니다.
그 중 “전세 세팅"의 정석을 설명해 주셨습니다.
지금 당장 필요하지 않더라도 부동산 투자자라면 꼭 알아두어야 하는 것이 전세세팅이며
꼭 필요한 그 시기에 내 든든한 배후에는 “양파링님의 열중 2강 교본”이 있을 겁니다.
0. 전세 맞추는 것이 왜 중요한가?
부동산 투자는 매수만 하면 되는 일이라고 생각하지만 우리는 “전세 레버리지” 투자를 하기 때문에 임대를 하는 것까지가 부동산 투자의 완성이다.
“부동산 투자 = 매수 + 임대”
1. 2025년 6월 전국 전세 상황
[깨] “어디가 지금 입주 폭탄으로 전세가가 많이 낮대~”라는 말에 몰두되어 그렇게만 생각하고 투자후보에서 제외하는 우를 범하면 안된다. 시장 상황은 한달 사이에도 많이 바뀌며 그 사이에 기회가 있을 수 있다. 계속해서 시세트레킹을 해야하는 이유.
[깨] 22년 후반에 공급물량 과다 및 금리 인상으로 인한 거래절벽, 폭락등의 원인으로 많이 힘들었던 지방. 울산에 이 때 정리한 투자자들이 많았다. 그러므로 더더욱 지켜야하는 투자원칙. 저환수원리를 잘 지켜 투자해야지만 내가 피땀 흘려 투자한 단지를 지켜갈 수 있다.
2. 전세 유형 세가지
“부동산에서의 시간은 비용”
첫째, 전세를 새로 맞춰야 하는 경우(즉시입주, 정상입주)
-2~3달의 잔금여유를 두어 매매계약을 하고 그 사이에 전세계약을 하여 전세잔금으로 매매잔금을 맞춘다.
-임차 날짜를 매매 잔금 날짜로 못맞추고 그 이후로 맞춘 경우
:주택담보대출 혹은 신용대출을 통해 잔금을 맞출 준비를 한다. 그 사이의 금융비용 부담(주담대/신용대출 원리금, 중도상환수수료, 공실관리비 등)
둘째, 주인이 전세로 거주하는 경우(주인전세, 주전)
-"가계약 하기 전" 주인 전세에 대한 내용(날짜, 전세가격, 전세특약 등)을 사전 협의한다.
-매매계약하는 날 전세계약을 동시에 진행하며 매매잔금하는 날 전세잔금을 동시에 진행한다.
-전세를 새로 맞출 필요가 없기 때문에 통장적으로 한 달 안에 잔금(매매가-전세가)이 이루어진다.
셋째, 기존의 임차인을 승계하는 경우 (세낀, 세안고)
-"가계약 하기 전" 기존 매도인과 임차인간의 전세 내용을 확인한다. (날짜, 전세가격, 특약 등)
-매매 잔금 날 매매가에서 전세가를 뺀 차액을 잔금으로 지급한다.
[깨, 적] 전세 유형에 따라 나에게 벌어질 일을 예상하고 대비한다. 잔금이 되는지 여부를 “반드시” 확인한다. 매 해 7월 종소세 결과가 나온 후 가능한 주택담보대출 한도 및 신용대출을 파악한다.
3. 현재 시장에서 알아야 할 전세세팅
세낀 물건 그리고 주인전세
-왜 세낀 물건과 주인전세가 지금 시점에 유리할지, 어떤 투자자에게 유리할지, 세낀 물건과 주인전세에서는 무엇을 주로 보아야하고 무엇을 주의해야할 지에 대해 설명해주셨습니다.
[깨]
-계약갱신청구권을 쓰지 않고 새로 계약을 하는 경우 : 새로 계약하므로 2년거주는 의무가 됨. 그 사이에 공급이 많을 경우 리스크 헷지의 수단으로 사용가능.
-주인전세 시, 매도인이 원하는 날짜로 턱턱 들어주면 안된다. 만기 시점의 공급물량을 체크하자.
-주인전세 시, 차후 임차를 놓을 때 집 잘 보여주기 특약을 설정하자.
-주인전세 시, 근저당 있을 경우 먼저 다른대출을 일으켜서라도 근저당 말소 후
[적]
-캘린더에 계약갱신권 여부를 물어보는 날짜를 체크해서 알림을 둬야겠다. 묵시적 갱신이 되지 않도록!
-공급물량을 체크해서 전세를 맞추는데 디테일을 더하자.
4. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법
[단, 생, 공]
그리고
소액투자시 반드시 알아야할 사항에 대해 말씀해 주셨습니다.
지방은 전세가와 매매가 차이가 별로 안나는 만큼 임차인이 99% 전세보증보험을 드는데 전세보증보험이 모든 단지에 다 나오는게 아니라는 사실을 처음 알게 되었습니다.
[kb시세, 매매, 일반, 90%] 이 때 넣어야 할 특약사항까지!
[깨]
-구축단지의 경우 신축의 하위 평형 전세가와 경쟁력을 비교해야함
-대단지 입주 시 확인해야할 두가지
=>사전점검기간(단지 내를 열어두고 모두가 볼 수 있는 기간, 이때 임차인 임대인 모두 많이 움직인다.),
입주지정기간(지정된 기간이 종료되더라도 대단지일경우 물량이 남아있을 수 있음. 앞뒤 3개월까지 봐야한다.)
-공급 시기 물량이 내 단지에 얼마나 영향을 끼칠지를 파악하는것이 중요
=> 적정 입주물량, 생활권, 가격, 위치를 종합적으로 고려해야함
[적]
-임보에서 공급파트를 가볍게만 생각했는데 공급지도, 세대수, 어디생활권인지, 시기별로 얼마나들어오는지 제대로 정리하는것이 필요하겠다.
-과거의 데이터를 보고 이정도 물량이었을 때 전세가가 몇천~몇억?. 몇프로 빠졌는지까지 보고 예측하자.
5. 리스크를 줄이는 임대기간 설정법
[공, 수, 포]
1.새로 임차를 구할 시기, 2년 뒤 계약 만기 된 시기, 세낀 물건이라면 그 계약이 만기 된 시기 의 앞 뒤 3개월을 공급물량을 파악한다.
2.학군이 중요한 곳이라면 성수기와 비수기가 있다는 것을 파악하고 비록 계약 시점은 성수기가 아니라도 계약 만기 시점은 성수기가 될 수 있도록 설정한다.
3. 다주택자 방향으로 포트폴리오 설정시 전세 만기 시점이 몰려 있지 않도록 리스크 헷지한다.
그리고 알면 두렵지 않은
법인인차인!
장점과 단점을 알고 주의사항을 파악해 특약을 꼭 정해두자.
6. 계약단계에서부터 챙겨야 할 전세세팅 그리고 특약
[적]
-내가 생활하면서 필요할 것 같은 것들은 임차인도 똑같다. 일희일비하지말고 협조해줄 수 있는 것들은 협조해주자. 다만 원상복구 요구 에 대한 내용을 남기자.
-임차인 번호에 질권설정되어있는지 메모 남기기
-법률적으로 궁금한 사항은 로톡이용해 문의하고 확실히 해서 리스크를 기회로 만들기
너나위님 이보거라!!에 이은 양파링님 이보거라!!를 할 수 있도록
이번 강의 내용 잘 소화해서 실전에서 실수없이 활용할 수 있는 그날이 오기를!!
그리고 언젠가는 이 강의 교본이 없어서 척척 전세를 뺄 수 있는 김밍키가 되기를!!
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