✅아파트명 : 올림픽파크포레온
2024년 11월 입주/ 12,032세대 / 총 85동 / 46~219 (소형부터 대형평형까지 )
강동구의 대장 아파트, 둔촌주공을 재건축하여 입주 2년차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B등급
올파포가 있는 강동구는 종사자수 157,465명, 사업체수 41,660개로 서울에서 중간 정도 수준이다.
2. 교통
주요 업무지구인 강남(9→5호선 환승), 시청(5호선→2호선 환승), 여의도(9호선, 5호선)를 1시간이내 출퇴근 가능하다. 9호선, 5호선 더블역세권으로 1번 환승해도 1시간이내면 교통 괜찮다.
강남역 43분
시청역 54분
여의도역 51분
3.학군
위 지도에서 보면 단지내에 위례초(학급당 학생수 22.7명) , 둔촌초(21.7명) 를 품음 초품아 단지이다.
단지 바로 옆에 동북중 학업성취도 평가 82% (특목고 1명, 자사고 4명), 한산중학교 평가? (특목고1명, 자사고 5명)가 있다. 우수한 중학교는 아니지만 앞으로 좋아질 듯. 강동구에는 고덕동에 학원가가 몰려있고 한영외고, 배재고가 있어서 학령기 자녀를 키우기에 괜찮은 편인듯.
4. 환경
반경 1Km안에 마트나 대형병원은 없지만, 2~3km내에 천호역 현대백화점, 이마트가 있고 잠실 롯데백화점, 롯데마트가 있다. 종합병원은 가까운 곳에 보훈병원, 강동성심병원이 있고, 3km안에 아산병원이 있어서 주요 시설 이용이 편리하다. 올림픽공원 바로 옆이라서 좋다.
5. 공급
강동구에는 25년12월에 천호역 부근에 더샵강동센트럴시티 670세대, 26년1월 e편한강동프레스티지원 535세대 입주가 있다. 비슷한 시기에 1000세대의 입주가 있으므로 주의할 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
25평 기준 네이버 호가 매매 최저 20억, 전세 최저 8억으로 투자금 12억 필요.
2년차 신축이라서 전고점, 전저점을 찾기 어려움, 5월 21일 25평이 최고가 22. 3억에 거래됐다!
올파포 입주전 강동구의 대장이었던 '고덕그라시움 (19년 9월, 4932세대 총 53동) 의 수익률을 분석해봤다.
고덕그라시움도 24평 최근 실거래가격이 25년 5월 17.2억으로 전고점을 넘었다. 호가는 아직 15.5억으로 나오고 있지만 실거래는 16억이 넘는다. 수익률표를 봤으때 2년 저점에 매수했다면 벌써 6억을 벌었네.
✅현장사진
추후 보충, 단지를 직접 보러 가야겠다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 신축 2년차로 59가 22억이면 싸지는 않은 것 같다. 찾아보니 잠실의 엘리트 20평대 (18년차 구축) 최근 1개월 실거래가 평균이 22~25억.
2) 환금성 : 12000세대 대단지 신축, 5,9호선 더블역세권으로 환금성은 좋다.
3) 수익률 : 현재 25평 매매호가 20억, 전세 8억으로 12억 투자금 필요.
만약 투자금 12억을 들여 20억에 매수했을 때
매매가 50% 올라서 30억이 된다면 10억을 벌어서 수익률은 83%
매매가 25% 올라서 25억이 된다면 5억을 벌어서 수익률은 41%
투자금 12억이라면 어디와 비교해야 할까
4) 원금보존 : 송파구 바로 옆 입지독점성이 있는 곳, 전세가율은 12000세대 신축 2년차라 40%로 수요가 반영 안 된 듯. 원금보존 잘 모르겠다
5) 리스크 대비: 연말연초에 천호역 역세권에 1000세대 공급이 있어 전세 맞춘다면 주의 필요. 전체적으로 강동구나 서울에 공급이 없으므로 괜찮다.
나의 투자 결론 : 강동구에 신축 대장으로 12000세대 자체만으로 균질하고 송파구 옆, 올팍 옆으로 환경도 좋다. 5,9호선 더블역세권으로 3대 업무지구 1시간 이내 가능. 물리적으로 강남과 10km로 가깝다. 학군지나 학원이 인접하진 않았지만 초중품아로 아이들 교육도 무난하다. 따라서 입지독점성이 있다. 다만 지금 매매가는 최고점을 경신하며 오르고 있으나 전세가는 아직 따라오지 못해서 투자금이 많이 들어간다. 투자는 어렵다. 강동구 시세를 리딩하는 단지로 지켜봐야 할 곳.
✅ 작성하면서 느낀점
유명한 올파포를 제대로 입지를 살펴보고 현재 가격은 어떻게 되고 있는지 정리해 볼 수 있어서 좋았다. 저환수원리에 맞춰서 단지별로 생각을 적어보는게 유익했다.
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