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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너와나를위하여
3. 읽은 날짜: 2025.6.15.
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
5. 위 점수를 준 이유 간략하게
직장인 투자자의 투자 입문서로서 방향을 명확히 제시하고, 저자의 사례로 구체적인 방안과 함께 할수 있다는 메시지를 담았다. 그 메시지가 굉장히 현실적이면서도 와닿았다. 전세레버리지 투자의 사례들도 벤치마킹 할 부분이 많았다.
STEP2. 책에서 본 것
[Chapter3. 3장. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트]
#high risk, high return #저평가 > 리스크(공급)
나는 비교적 안정적인 현금흐름을 가진 데다 맞벌이 하는 직자인 이기에 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량 보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 도대체 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. (중략) 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고, 주변 입주말량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년뒤 한차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 단, 이런지역일 경우에는 같은 시기에 여래채에 투자해서는 안된다.
#매도사유 파악 #매도자의 매매가 파악(등기부등본) #협상우위
매도자는 얼마 전 다른 지역에 두번 째 주택을 매입한 상태라 일시적 1가구 2주택자에 대한 양도세 비과세 혜탹을 받기 위해 아파트를 내놓은 것이다. 아파트는 팔더라도 임차인으로라도 계쏙해서 거주하길 원했다. (중략) 부동산 중개소 소장님과 대화를 통해 매도자가 과거 투자로 어려움을 겪은뒤 입주 물량에 대한 공포감을 가지고 있다는 것과 등기부등본을 통해 매도자가 해당 아파트를 저렴하게 매수했다는 것도 알게되었다. (중략) “자녀분에게 매도해도 취등록세를 다 내야하잖아요 그럼 대충 계산해도 400만~500만원이 깨지는데, 그럴 바엔 그냥 속 편하게 제게 넘기시는게 낫지 않나요?”
#시장을 움직이는 힘
통상 이런 부동산 규제 정책이 나오면, 그 효과의 불확실성이 완전히 해소될 때까지는 관망세가 확산되고 이에 따라 부동산 시세에 보합 내지 일시적 조정의 장세가 드러나게 마련이다. 그런데 시장은 예상과다르게 흘러갔다. 시장에 현금 유동성이 풍부하다는 것에는 변화가 없었기에 투자수요가 규제 대상이 되지 않은 지역으로 유입되었다.
- 시장유동성 저하(금리상승기) : 관망->보합 또는 일시적 조정
- 시장유동상 상승(금리저하기) 규제 비대상 지역으로 투자 유입(풍선효과)
[Chapter4. 2장. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자]
#온전히 집중받을 권리 #한계
시스템 구축계획
1단계 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계싼한다.
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계싼한다.
3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택수를 계산한다.
4단계 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요주택수까지 성을 쌓아올린다.
- 다음비전보드에서 3단계를 명심할 것
STEP3. 책에서 깨달은 것
1. 교통을 볼 때, 꼭 강남역과의 거리가 아니어도 되겠구나.
[p.281. 교통으로 강남역이나 역삼역, 삼성역 등 테헤란로(강남 업무지구)에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해보면 된다.]
2. 학군지에서만 학군을 유의깊게 봐야하는 줄 알았는데, 그냥 그 생활권에서 좋은 학군을 찾으면 되는구나.
[p.285. 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.]
3. 인구구성은 완성형 가족이 많이 사는지, 1인가구가 많이 사는지 비교하려고 사용하는 줄 알았는데, 연령분포로 그 지역의 활기를 알기 위해서도 사용되는구나!
[p.286. 지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해보라. ‘구가통계포털-국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황’에서 ‘행정구역별/5세별 주민등록인구’자료를 통해 확인할수 있다.]
4. 부동산에 전임할 때 보통 매임을 위한 전화만 했는데, 지인이 추천해줘서 전화해본 것 처럼 서문을 열수도 있구나. / 매수 전에 전세가 잘 빠지는지, 중개사가 매매를 성사시키려고 전세가율을 높게 말한건 아닌지, 해당 중개사가 그 지역을 잘 몰라서 전세가율을 잘못 말한건 아닌지 등을 확인하기 위해 꼭 다른 전화번호나 다른 중개소를 이용해 전세가를 물어보는게 좋겠다.
[p.288. 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는게 좋다.(중략) 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다]
5. 매임할때 하루에 3개 정도봤었는데, 초보는 미니멈 5-6개 정도 봐야하는구나.
[p.295. 당신이 아직 경험이 많이 않은 사람이라면 3-4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1-2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추처난다. 하루에 부동산 중개소 2-3곳을 방문하고 5-6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자]
6. 부사님이랑 매물을 보러 움직일 때 뭘 물어봐야하는지 몰랐는데, 집의 상황을 묻는게 좋겠구나.
[p.297. 이동하면서 지금 보러가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지, 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세 안고 팔려고 하는것인지)도 확인한다.
7. 월세 보증금만 마련해주면 잔금일 이전 수리가 가능해서 부가가치를 올릴수 있겠구나.
[p.305. 투자에 적합한 물건 : 1] 선호도 x – 저층, 탑층, 사이드, 길가. 2) 수리 잘된 물건 3) 공실로 수리가치 상승 가능한 물건(보증금만 마련해주면 잔금일 이전 수리가 가능한 월세 등)]
8. 매도자 우위의 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 하면 일을 그르칠 수 있다. 너나위는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 매수하지 않는다. 시장이 흘러가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생긱기 때문에 조급해 하지 않는다. 부동산 규제, 금리인상, 장마철, 여름휴가철, 연말 겨울철 이 오면 매수자 우위 시장으로 전환되니까!!!
9. 조급함을 통제하는 방법은 “거기 아니면 여기에 하지 뭐”라는 마음을 !!
10. 우선협상 범위 설정하는 방법으로는 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나, 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시. 매도자에게 무조건 가격을 깎아달라고 청할것이 아니라 내가 해줄수 있는 것 없을지 생각해서 협상의 도구로 쓰기.
11. 장기보유할 물건이라면 가급적 수리하기(2년마다 세입자 구할 때 내 물건이 1등으로 빠지게), 입주시기(잔금시기)를 이사 성수기에 맞추기.(매수할때는 현 세입자가 이사갈 날짜가 픽스되어 있는 날짜 보다는 조정가능한 물건 / 매수하고 전세입자를 맞출때에는 계약만료시기가 성수기가 되도록 24개월이 아니라 27개월로 조정하는 등) : 이사철 성수기는 2-3월, 9-10월 / 비수기는 6-8월 11-1월임.
12. 독서는 빠르게 많이, 그 외의 것들은 속도를 천천히. (너나위는 하루 1권, 못해도 이틀에 1권 읽었음)
STEP4. 책에서 적용할 점!
1. 위 3번내용에서 인구구성 백테스트 해보기 (당산, 산본, 수서 등 백테스트 해보기)
2. 위 5번 내용처럼 매임을 하루 최소 5-6개 해봐야겠다.
3. 매물보러갈때 부사님과 그 집에대해서 많이 물어봐야겠다.
4. 추천도서(331페이지) 읽기. 블로그 찾아보기(342페이지)
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문
(P. 293) 중요한건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지면 그 동네에서가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
(p. 302) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.
(p. 310) 하지만 이는 일종의 확증편향 이다. 자신이 보고 싶은 것만 보고 믿고 싶은 것만 믿다 보니, 자신이 원하는 결과가 실제보다 쉽게 이뤄지리라 생각하는 것.
(p. 333) 그 두려움은 미지의 세상에 대한 무지에서 온다.
(p. 338) 투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며, 살아남기 위해서는 오래 가야 한다. 그리고 오래 가려면 함께 가야 한다. 그렇다면 누구와 함께 가야할까?...(중략)..아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나 뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다며, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
(p. 336) 종잣돈 처럼 사람을 귀하게 모아라
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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