관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
강의를 듣기 전 생각
1주차 게리롱님의 강의를 듣고 난 후 열중 강의의 퀄리티가 정말 좋다는 생각을 하게 되었다. 그리고 1주차 강의가 너무 좋았다고 월부 선배님께 말씀을 드리니 2주차 양파링님의 전세 강의도 게리롱님의 강의 못지 않은 명강이라는 답을 해주셨다. 그래서 정말 큰 기대감을 안고 강의가 나오기만을 기다렸다.
월부를 시작하게 된 계기도 임차인으로서 전세 재계약을 하는 과정에서 역전세가 나며 생긴 문제 때문이었고 사실 그게 아직도 해결이 되지 않아 전세 계약에 대해 아주 큰 관심이 있는 상태여서 과연 어떤 디테일한 내용이 담겨 있을지 설렌 마음으로 강의를 듣게 되었다.
가장 인상 깊있던 점
- 전세의 유형 3+1가지
전세의 유형을 3가지(일반,세낀,주전) + 1가지(법인)으로 나누어 각 유형의 특징과 장단점, 그리고 주의사항을 분석해주셨다. 앞선 강의들을 통해 3가지 유형의 큰 흐름은 알고 있었지만 주의사항들은 놓치고 있던 것이 많았는데 각 유형에 따른 리스크와 주의사항들 그리고 특약설정 시 넣어야 할 것들 까지 알려주셔서 전세 계약시 당황하지 않을 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.
특히 단지 투자 시 생각해야 할 3가지 단계 1) 전세보증금액 2) 임대만료일 3) 갱신권 사용여부를 예시를 들어 설명해 주신 덕에 이해를 잘 할 수 있었다. 그리고 한편으론 매물 임장을 할 때마다 위의 3가지 사항을 물어봤던 점에서 나도 점차 부동산 투자에 대한 이해도가 높아져 감을 느낄 수 있어 기분이 좋았다. - 조건부 전세대출 제한
조건부 전세 대출을 신문 헤드라인으로 얼핏 본 적이 있으나 정확한 의미는 이번 강의를 통해 처음 알게 되었다. 소유권 이전되는 날 대출을 받을 수 없다니.. 이 의미만 본다면 전세 투자는 할 수 없는 것이 아닐까? 란 생각이 들었으나, 양파링님의 강의를 통해 다른 우회 방법이 있고, 소유권 이전이 되더라도 대출 가능한 은행이 있단 것을 알게되어 전세 대출이 전세 투자를 완벽하게 막을 수는 없다는 것을 알게 되었다. - 전세 가격 설정 3단계 - 단지 / 생활권 / 공급
1) 단지 : 동서남북 확인
2) 생활권 : 동일 생활권, 비슷한 가격대의 상위,하위 단지와 비교
3) 공급 : 주변 신축 공급 단지들과 비교 단, 구축 VS 아래 평수의 신축
네이버 부동산에서 여러 단지를 확인할 때 당장 전세 매물이 없는 것은 어떠헥 적정 전세가를 생각해야하는지 궁금했는데 이 3단계 방법을 통해 적정 전세가를 파악할 수 있었다. 임대기간 설정 3단계 - 공급 / 수요 / 포트폴리오
1) 공급 : 최근 3년 인근 지역의 공급 수량 확인 → 대규모 공급을 피하는 임대기간 설정하라.
2) 수요 : 전세도 성수기 비수기가 있다 → 학군지/일반 지역 성수기 비수기를 고려하려 임대 기간 설정하라.
3) 포트폴리오 : 여러 채의 단지를 보유하고 있다면 역전세 리스크를 관리하기 위해 재계약 시기를 다르게 설정하라.
전세를 구할 때도 성수기, 비수기가 있다는 것을 얼핏 들었는데 언제, 왜 전세의 성수기와 비수기가 있는지 궁금했다. 전세를 구할 때도 학군지와 비학군지를 나누어 전세가 잘 구해지는 시기가 있다는 것을 실제 예시를 통해 알려주셔서 언제쯤 집을 구하는게 좋을지 생각할 수 있었다. → 난 올해 10월 목표!+ 임대 계약시 의무기간과 개갱권 사용 시 의무기간이 아니라는 점도 새롭게 알게 되었다.
매매, 임대 계약시 주의사항, 특약사항
매매 시 가장 중요한 것은 결국 전세를 잘 뺄 수 있도록 세팅을 해두는 것!
1) 잔금일은 유동적 2) 임대 적극 협조(집보여주기 뿐 아니라 계약서 작성 까지-깊은 뜻) 3) 근저당 4) 하자담보책임 등임대 계약 시 가장 중요한 것은 다음 전세를 잘 구할수 있도록 + 상태 유지를 할 수 있도록 세팅 하는 것!
1) 만기 O개월 전 통보 부탁 2) 임대 적극 협조 3) 집 상태 유지내가 당장 전세 계약과 관련하여 문제가 있는 상황이라 전세 계약과 관련된 내용이 가장 크게 와닿았다.
내가 적용해 보고 싶은 점
- 매물 임장 시 전세 유형별 고려할 점 적용하기.
원래 매물 임장 시 전세 유형은 파악하면서 매물을 봤으나 이번 강의에서 알려준 만큼 디테일하게 물어보지는 않았음. 3가지 단계로 정확하게 물어보고 가상 투자를 한다는 생각으로 각 유형별 전세 빼는 과정을 머리속으로 그려보자! - 적정 전세가 확인하기
단지 시세를 딸 때 전세 호가가 없으면 당황하고 그냥 아실 실거래가로 채워 넣었는데 이런 경우 적어도 단지, 생활권 비교를 해보면서 적정 전세가를 생각해 보자. - 목표 매수기간 정하기!
전세 성수기를 보며 가을엔 투자를 해야겠단 생각을 했다. 우선 10월을 목표로 잡자!
다음달 부터 첫 지방 앞마당을 만들게 되는데, 7월, 8월, 9월 3개의 앞마당을 제대로 만들어서 10월에 투자할 수 있도록 열심히 해보자!
<aside> 👉🏻
질문
조건부 전세대출 피하는 방법 대출일과 소유권 이전일을 다르게 해야한다고하는데 이것이
주인전세로 변경(소유권 변경) ⇒ 새로운 세입자 구하기?
세임자 구하기⇒ 주인이 전세계약 ⇒ 전세 계약 승계(소유권변경) 둘 중 어떤 것인지 궁금 함.
- 조건부 전세대출 가능 은행권 전세 대출을 받으려는 사람이 디딤돌 전세대출과 같은 국가 혜택 대출을 받으려는 사람들이어도 은행만 같으면 전세대출 상품을 이용할 수 있는지?
갱신요구청구권 사용 확인
첫 계약을 3년으로 했다면 임차인의 의무 거주 기간도 3년인지? 아님 2년인지 궁금.
재계약의 범위가 궁금 계약갱신청구권을 사용하고 싶습니다 → 그런데 가격은 낮추고 싶어요라고 말하고 낮은 계약금으로 합의를 하면 이건 재계약인지 계약갱신청구권을 사용한 것인지 궁금. or 전세계약금을 낮추게되면 무조건 재계약인지
- 주인전세의 이유 분양아파트 입주대비 : 입주시기까지 주인전세 계약을 하면 새로운 큰 공급과 겹쳐서 전세입자 구하는데 어려움이 생길 수 있지 않나? ⇒ 영향을 줄만한 공급량인지 판단하고 영향 클 것 같으면 처음부터 거르면 됨.
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