열중 2주차 강의후기(희희여니)_전세 가격은 단생공, 임대 기간은 공수포!

⭐️복습⭐️

• 투자는 매수에서 끝나는 게 아니라 매수+전세임을 꼭 기억할 것!!
• (1) 적정 전세가를 설정하는 3단계 / (2) 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

[지금 시장 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것]

• 이사날짜가 매매 잔금일 이후일 가능성 고려 / 수도권은 이사 2-3달 전에 집 보러다니는 것 고려해야함
• 세낀 물건 구입 시 기존 전세계약 꼼꼼히 확인해야 함(금액, 날짜, 특약 등)
• 조건부 전세대출 규제 - 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단(임차인에게 받은 전세대출금으로 잔금을 치루는 형태) > 매도인 전세계약 후 승계 / 신규 전세대출 필요 없는 물건 검토(세낀물건, 주인전세, 현금전세)
• * 세낀 물건 - 전세보증금액 확인 / 임대만료일 확인(재계약 시기 공급물량 확인) / 계약갱신요구청구권 확인
• 갱신이 아니라 새로운 계약을 하면 다시 2+2
• 전세가 1,000만원 높은 것보다 매매가 1,000만원 낮은 게 훨씬 유리하다.

[내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법]

• 전세가격 설정 - 단지 / 생활권 / 공급 확인!!!!!
• (1) 단지 - 단지 내 비교 / 위 평형 아래 평형 확인 / 평수가 적으면 가격이 경쟁력 있어야 하고, 가격이 조금 더 비싸면 평수가 경쟁력 있어야 함
• (2) 생활권 - 같은 생활권 내 비슷한 조건의 매물 확인 - 입지, 구조, 면적
• (3) 공급 - 구축 단지일 경우 신축 하위평형 전세가와 비교, 이미 입주기간이 끝난 단지라 하더라도 대단지일 경우 잔여 물량 확인
• 지방 소액 투자시 반드시 확인 해야 할 것 - 전세보증보험 가입 가능한 전세가인지 - 시기에 따라 바뀔 수 있으니 특약 적어두면 좋음
• 임대기간 설정 - 공급 / 수요 / 포트폴리오
• (1) 공급 - 지금 전세 잘 세팅할 수 있어도 꼭 2년뒤 공급물량 확인하기
• (2) 수요 - 성수기 비수기 확인
• (3) 포트폴리오 - 재계약 시기 분산
• 첫번째 투자는 내가 배운 것중에서 하는 망하지 않는 투자(완벽한 투자 아님)

[계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅]

• 등기부등본 확인 - 소유자 / 가압류가처분가등기 / 근저당 / 열람일시 / 페이지 전부 다(총 3번 확인)
• 대출이 있어도 잔금 시 말소 특약 기재하면 괜찮다(반드시 영수증도 확인)
• 잔금일은 고정보다 상호 협의하에 조정할 수 있다는 특약 넣으면 좋음(들어올 수 있는 사람이 늘어남)
• 리스크가 리스크가 아닌 기회가 될 수 있다(회피하지 말고 리스크를 확인하고 정확히 알려고 하는 습관)

[임대리스크 줄이는 법 실전투자사례]

• 잔금 5개월 남아서 여유로운 상황이였지만 그 때 공급 폭탄이였음 > 전세빼기 너무 어려워짐
• 가격을 욕심내는 만큼 기회비용이 따라온다
• 역전세가 두려우면 욕심 부리지 말고 재계약 시기에 5% 이내로만 올려받으면 됨

⭐️느낀 점⭐️

매수 이후에 전세 놓는 방법을 A부터 Z까지 꽉꽉 눌러담아 배울 수 있었다. 아직 매수도 안 한 입장에서 머나먼 이야기 같기도 하고 강사님께서 겪었던 고난(?)들을 직접 들으니 약간의 두려움도 생기는 것 같다. 내년에 1호기 매수하기 전에 꼭 이 강의 교안을 다시 열어봐야겠다는 생각이 들었다.

⭐️적용점⭐️

리스크가 있다고 느껴지더라도 회피하지 말고 그 리스크가 무엇인지 정확히 파악하고 직면할 것. 그리고 해결할 수 있는 방법이 있는지 찾아볼 것. 그렇다면 막연한 두려움은 사라지고 이 상황에서 내가 어떻게 행동해야 될 지 알게될 것이다.(투자뿐만 아니라 일상을 살아가면서도 적용할 것)