안녕하세요, 메트리입니다.
장마 소식이 조금씩 들리는 요즘입니다
최근 생각도 못했던 실거주 갈아타기,
거기에 더 예상하지 못한 서울 신축 갈아타기를 하였습니다.
갈아타기 과정을 통해 성장하는 매일을 경험하고 있습니다.
모두 처음하는 과정이었기에 서툰 부분이 많았고
실수도 많았기에 후기를 통해 복기를 하려합니다.
1호기의 압박
2024년의 시작과 함께 월부에 온 저는 자본주의에 대해 처음 깨닫게 되었습니다
그리고 정규강의를 들으며 부동산 투자에 대해 하나씩 배우기 시작하게됩니다
처음 배우는 투자와 새로운 세상을 알아가는 성취감에
흥미가 생기고 점점 진심이 담기기 시작합니다
막막하기만 했던 임장과 임보가 서투르지만 조금씩 익숙해지고
아파트가 조금씩 익숙해지고 아는 지역도 하나씩 생기게 됩니다.
그러다 1년이 되어갈 무렵,
점점 1호기에 대한 고민이 커지고 스스로 압박감을 가지기 시작합니다
(강의에서 1년에 한 채를 해야 한다고 들었기 때문일까요 ㅎㅎ)
이렇게 계속 지내다가는 어영부영하며 투자를 못할 거 같았습니다.
배움은 있지만 경험이 없기에 부족한 부분이 채우고 싶은 마음도 컸습니다.
분명 성장하고 가치를 보는 눈이 조금씩 생기고 있지만
월부에 오기 전 만들어 놓았던 부채로 인해 투자금이 부족했습니다
재테크 기초반을 듣고 투자금을 확보할 수 있는 소비구조 셋팅을 하며
투자금을 열심히 모으고 당장 투자할 수 있는 지방으로 가게 됩니다
그리고 투자금 범위에 들어오는 지방 앞마당을 하나씩 만들어 나가고 있었습니다
그러던 와중 감사하게도 봄학기에 첫 월부학교를 수강하게 됩니다
갑작스러운 갈아타기
그러던 중 반임장을 통해 줴러미 튜터님을 처음으로 뵙게 됩니다
대화를 할 수 있는 기회가 생겨 저에 대한 이야기를 드리던 중
실거주 중인 0호기에 대해 말씀드리게 됩니다
줴러미 튜터님 : 트리님 0호기 언제 매수했어요?
트리 : 18년도에 매수했습니다
줴러미 튜터님 : 시세차익이 꽤 되겠는데요
트리 : 네 ㅎㅎ
그 날은 그렇게 지나갔습니다.
그리고 며칠 뒤 튜터님께 연락을 받았습니다.
줴러미 튜터님 : 트리님 갈아타기 생각은 해본적 없어요?
갈아타기는 꿈에도 생각못했던 저였기에.
연락을 받고 처음 든 생각은 “내가 갈아타기를 할 수 있나?” 였습니다.
그리고 두 번째 든 생각이 “갈아타기하면 투자 못하는 거 아냐?” 였습니다.
줴러미 튜터님 : ‘더 좋은 자산을 갖는다’ 라는 관점에서 생각해보면 될 것 같아요
튜터님은 제 마음을 읽기라도 하신 듯 저의 고민을 해결해주셨습니다
월부를 시작하고 얼마 안된 시점에 갈아타기에 대한 고민을 잠깐 해본 적이 있습니다
2018년에 매수한 0호기는 시세차액이 꽤 되었지만 갈아탈 만한 좋은 단지가 보이지 않았고
실거주를 포기하며 자산재배치를 하기에는두려움있기에 더욱 더 생각해보지 못했습니다
당시 이 생각은 저의 부족한 판단이 있었습니다
거주 불안정성에 대한 두려움도 있었고 매도 후 남는 돈으로만 투자할 생각을 하니
마땅한 투자처가 없다고 생각한 것입니다
그런데 실거주 갈아타기를 고려하니 상황이 달라졌습니다
대출을 이용한 실거주 갈아타기로는 더 나은 곳으로 이동이 가능해 보였습니다
갈아타기 가능성 확인
0호기는 경기도 구축이지만 반듯하고 균질한 택지위에 있고 초역세권인 단지였습니다
충분한 거주 만족도를 주고 있었기에 매도하기 위해 먼저 아내를 설득해야 했습니다
그러기 위해서는 어떤 단지로 갈아타기가 가능한지, 갈아타기 의미가 있는 단지인지 확인이 필요했습니다
전세레버리지 투자를 할 때와는 다르게 매수를 할 때
투자금의 대부분을 대출금이 차지하게 됩니다
매도 후 손에 쥐는 투자금은 크게 달라지지 않기에
큰 비율을 차지하는 대출한도를 알아보는 것이 먼저라고 생각했습니다
분명 배웠음에도 잘 알지 못하고 LTV 70%, DSR 50%만 어렴풋하게 알고 있었습니다
대출규제가 뉴스나 여러 매체를 통해 이슈화가 되었지만
당시에는 다른 사람의 일이라고 생각하여 크게 관심이 없었습니다.
그런데 갈아타기를 통해 제 일로 다가오니 스트레스 DSR이
매수에 얼마나 큰 영향을 주는지 느낄 수 있었습니다
대출한도가 조금만 달라져도 급지가 변한다는 것을 피부로 느끼며
DSR 규제가 없던 시절에는 같은 투자금으로도
더 좋은 자산을 취득할 수 있는 기회였겠다는 아쉬움과 후회도 들었습니다
아직 스트레스 DSR 2단계가 시행중인 지금
제가 받을 수 있는 예상 대출액을 파악한 후
예상 매도가를 바탕으로 기준 매수가를 선정할 수 있었고
그에 맞춘 후보단지들을 찾아보았습니다
트리 : “우리 이사갈까?”
아내 : “갑자기? 왜?”
트리 : “알아보니까 더 좋은 곳으로 갈아타기를 할 수 있을 것 같아”
아내 : “어떤 아파트인지 보고 생각해볼게”
트리 : “알겠어 잘 찾아볼게!”
자세한 후보단지 선정과정은 매수편에서..
후보단지선정도 중요하지만 결국은 매도가 되어야 매수협상을 할 수 있기에
매도를 해낼 수 있느냐가 관건이었습니다
매수보다 먼저하게 된 매도
부동산에 실거주 물건을 내놓는 단계부터 저에게는 쉽지 않았습니다
투자 물건은 다를지도 모르겠지만 매수 당시
매도를 고려하지 않고 오래 거주할 생각으로
인테리어를 큰 돈을 들여하고 구석구석 애정을 담았습니다
누군가에게 매도한다는 생각 + 떠나야 한다는 생각에 마음이 좋지 않았습니다
하지만 더 좋은 자산을 취득하기 위해 꼭 겪어야 하는 과정이고
누군가는 주저하게 되는 이 감정을 극복해야 함을 머리로는 알기에
강의에서 배운대로 매도를 준비하고 진행하게 됩니다
0호기는 택지에 위치한 구축으로 주변에 단지가 밀집된 지역입니다.
강의에서 배운대로
단지 내 동일 평형 -> 단지 내 모든 평형 -> 주변 단지 동일 평형
이렇게 확장해나가며
수리상태까지 고려한 집의 순위를 애정을 담지 않고 판단하였습니다
단지 별 매물 수와 실거래가를 통해 거래가 되는지,
된다면 거래되는 가격이 어느정도인지 확인하였습니다
과정을 통해 정한 적정 매도가와 목표 매도가까지
고려 후 부사님께 다시 한 번 확인을 받습니다
가장 중요한 건 가격이지만 깎지 않고도 매도를 할 수 있다면
그 방법을 택해야 하기에 다른 부분에서 할 수 있는 모든 걸 하려고 하였습니다
집 잘 보여주기 / 새집같은 청소 / 입주시기 조정 / 기타 협상조건 등
맞출 수 있는 부분은 다 맞춰주려고 하였습니다
그렇게 가능성을 많이 열어두니
집을 보러 생각보다 많은 분들이 와주셨습니다
‘요즘같은 시기에 누가 여기까지 집을 보러 올까?’ 싶었지만
하루에 한 팀은 꼭 왔던 것 같습니다
처음에는 보러 와주신다는 것만으로도 좋았습니다
그렇게 매일 누군가 오니 거래가 될 것 같았고 기대감도 있었습니다
그런데 시간이 지나도 보러만 오시고
피드백이나 협상 할 기미조차 보이지 않았습니다
처음의 기대감은 희미해지고 불편함이 시작됩니다
보러 와주시는게 분명 감사한 일이지만
방문에 일정을 맞춰야하고
깔끔한 집을 유지해야한다는 것이 쉽지 않았습니다
이번을 계기로 세입자분들이 왜 그렇게 힘들어하시는지 조금 이해가 되었고
보여주시는 것 자체가 너무 감사하다는 생각이 들었습니다
매도가 진행이 되어야 매수 협상을 진행하는데
봐둔 후보들이 날아가는 것을 보며 조급해지기 시작합니다
부사님들께 물어봐도 가격은 문제가 없다고 하시고
1등 물건이라고 조금만 기다려보라고 하시는 상황
가격이 문제일까? 이 단지가 문제일까? 수리를 좀 더 했어야 했나?
여러 생각이 들기 시작합니다. 확인을 받고 싶던 찰나에
부탁하기도 전에 동료들이 선뜻 나서서 전임을 해주었습니다
“수리된 물건 물어보면 트리님 물건 평이 좋아요”
"최근 수리물건 중 상위권인 것 같아요"
전임결과 1등으로 언급되는 물건임을 알아서 불안함을 내려놓을 수 있었습니다
더욱 공고한 1등을 만들기 위해 부사님을 통해 피드백을 받기 시작합니다.
관심이 있는 분이 있는지, 고민하면 이유는 무엇인지,개선할 수 있는 부분이 있는지
“어제 본 신혼부부가 고민 중이래요”
“가격 때문에 고민하는 건 아니에요”
“옆 단지랑 고민중가봐요”
그렇게 시간이 3주 정도 지나고 매일 집 보여주는 걸 아내가 힘들어하기 시작합니다
일은 제가 시작했지만 임장과 일정으로 집은 아내가 보여줄 수 밖에 없었습니다
갑작스러운 방문도 있어서 아내가 외출했다고 귀가하는 일도 있었습니다
물론 그냥 빈집을 보여줘도 되지만 아내가 부사님들보다 더 집에 대해 잘 설명해주고
어필도 해주기에 아내가 하고 싶어했습니다
부사님 : 오늘은 10팀 예약되어있어요
그 주 토요일은 10팀 예약이 잡혀있었습니다
할 수 있는 것은 다 했기에 꼭 계약이 되었으면 하였습니다
더 시간이 지체되면 후보단지의 가격이 올라 갈아타기를 못할 수도 있는 상황이었습니다
그렇기에 그 주에도 계약이 안되면 가격을 내릴 생각이었습니다
“매수자가 나타났어요!!”
“500만원만 깎아주면 바로 하겠대요!!”
이틀 뒤 다행히 매수자가 나타났습니다
10팀이 왔던 토요일, 마지막으로 집을 본 분이셨습니다
작은 수리와 500만원의 가격조정을 요구하셨지만
더 큰 것도 각오했기에 되려 감사하였습니다
매도과정 복기
이번 매도과정을 경험하며 다시 한번 깨닫게 된 점을 정리해보면
✅ 단순히 많은 곳에 내놓기 보다는 일잘러 사장님께 몇 분께 내놓는 것이 충분하다
매수자들이 급해보이지는 않지만 많은 곳에 내놓는 것과 비슷한 효과를 내는 것을 느꼈습니다
✅ 단지뿐 아니라 생활권에서 내 물건의 순위 확인하기
매수자들은 주변단지와 비슷한 가격대의 물건들을 놓고 고민하기에 생활권까지 펼쳐서 순위확인이 필요합니다
✅ 시장 분위기와 거래 되는 가격을 고려한 매도가격 설정
거래가 활발한 시장인지,한 명이 귀한 시장인지 파악하고 욕심내지 않는 가격설정이 필요합니다
✅ 받고싶은 가격이 아니라 팔리는 가격으로 만들기
조금이라도 더 받고 싶은 마음은 누구나 있지만
적은 금액으로도 밀당을 하다가 매도기회를 놓치면
되려 잃는 것이 더 많기에 팔리는 가격으로 만드는 것이 필요합니다
✅ 가격뿐만 아니라 조건도 1등 만들어 놓기
매수자들에게 가격도 중요하지만
큰 차이가 없다면 수리상태, 첫 인상, 입주날짜, 소통와 같은
매수를 결정하게하는 요소들이 있기때문에 조건도 1등으로 만드는 것이 필요합니다
✅ 매도하려는 목적을 잊지 않기
투자금을 회수하기 위한 매도도 있지만 좋은 자산으로 갈아타기 위한 매도는
매도 가격보다도 거래가 성사되는 것 자체가 중요하기에 흘러가는 시간도 큰 기회비용입니다
매도의 목적을 잊지 않고 욕심을 내려놓는 것이 필요합니다
다음 매도를 할 때도 이번 경험을 통한 복기와
원칙을 지켜 흔들리지 않고 해낼 수 있을 것 같습니다
마지막으로 이번 매도 경험을 통해
사고자 하면 어떻게든 살 수 있지만
팔고자 할 때는 결정권이 많이 없고 무력감도 많이 느꼈던 시간이었습니다
그렇게 서툴렀던 매도과정이 잘 마무리되고 저는 매수과정에 몰입하게 됩니다
매수과정은 매수편으로 곧 찾아뵙겠습니다 :)
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