일일일일녕하세요.
오지랖 때문에 한가할 수 없는 부동산 투자자 한가해보이입니다.
최근 전국 앞마당 인증이 이어지며,
'우와, 언제 이 지역들을 전부 임장을 하지?'
'어떻게 임장을 해야 잘한다고 할 수 있을까?'
하는 궁금함과 걱정을 하는 모습들을 보며
5년 전 제가 가졌던 어려움과 걱정이 떠올랐습니다.
'임장을 엄청나게 많이 다녀왔는데 지역이 전혀 기억이 나지 않아? ㅠㅠ'
'시간이 부족해지는데 단계별로 나눠서 임장을 왜 해야 하는지 모르겠어???'
'임장을 어떻게 투자로 연결시켜야 하는지 모르겠고 여전히 어렵잖아...'
제가 거쳐오며 느꼈던 생각들이었습니다.
그래서 많은 분들이 이럴 수 있을 것이라는 생각이 들었어요.
그리고 제가 경험한 시간과 과정을 말씀드리며,
임장에 대한 두려움, 어려움, 걱정을 떨쳐버리고
'나 임장 이렇게 하고 있어' 라고 이야기 하실 수 있도록 전해드리도록 하겠습니다.
먼저, 왜 임장을 해야 할까요?
지역을 뽀개고 입지와 가격을 익혀 저평가된 물건을 찾는 과정을 임장이라고 생각합니다.
그렇지만 그 과정에서 내 상황에 맞는 방법을 가져가야 제대로 된 임장을 하게 되고,
지역을 뽀개고 저평가된 물건을 찾을 수 있게 됩니다.
투자 뿐 아니라 어떠한 것이든지 새로운 것을 시작하고 해 나갈때 거치는 것이 있습니다.
'시작→적응→성숙'의 단계를 거치게 됩니다.
시작에서는 순서를 배우고,
적응에서는 방법을 배우고,
성숙의 단계에서는 개선을 하며 나에게 맞는 투자법을 적용시키죠.
어떤 분들은 시작의 단계에 있으시고,
또 어떤 분들은 적응과 성숙의 단계에 계시겠죠.
그래서 바로 방법과 개선에 집중하고 있으실꺼에요.
그런데 잊지 말아야 하는 것이 있습니다.
방법과 개선을 위해서는 순서라는 기본을 잊지 않고 지키는 것이 바탕에 깔려 있어야 합니다.
이 기본을 잊지 않을 때 임장과 투자가 따로 노는 것이 아니라 임장과 투자를 연결하게 됩니다.
더 깊이 여러분들의 상황을 살펴보면
잘 되는 것과 잘 되지 않는 것들이 있어요.
잘 되는 것을 먼저 볼께요.
'잘 걷습니다. 그래서 임장을 끝까지 잘 마쳐요. 임장 루트를 잘 그리고 그 루트에 맞게 끝까지 잘 걷는거죠'
잘 되지 않는 것은 무엇일까요?
임장은 잘 하는데, 잘 걷는데
'임장을 투자와 연결하는 것을 어려워해요'
저는 이 글을 통해서 여러분들에게 성장과 성과에 연결하는 임장 방법을 들려드리고
일주일 만에 임장 마스터가 될 수 있다는 자신감을 가지시도록 하겠습니다.
그럼 어떻게 하면 일주일 만에 임장 마스터가 될 수 있는지 살펴보겠습니다.
내가 걷고 있는 지역을 아는 지역이 아니라 투자와 연결할 수 있는 앞마당으로 만들기 위해서는 다음의 단계들이 필요합니다.
ㅣ투자와 연결하는 사전 조사 +1일
분위기 임장을 가기 전에 반드시 해야 하는 과정이 있어요.
제한된 시간에 지역을 완벽히 익히고 놓치는 것 없이 다시 그 지역을 가지 않아도 되게 하는 거에요.
사전 조사에서 중요한 것은
실제 현장에 가서 무엇을 봐야 할지 파악하는 것이고,
이 지역 사람들이 좋아하고 싫어하는 것이 무엇인지 개락적으로 알아두는 것입니다.
이 과정에서 여러분들이 어려워 하는 것은 무엇일까요?
지도를 보라고 하는데 여기서 정확하게 무엇을 봐야 할지 모르겠다는 것일꺼에요.
사전 준비에서는 분위기 임장에서 살펴봐야 할 핵심적인 부분을 미리 확인하고
이 내용을 분위기 임장에서 확인하는 것입니다.
지도에서는 너무 많은 것이 아닌 이 3가지만 챙겨 보고 상상하시기 바랍니다.
1) 입지 독점성이 엿보이는지
그럼 각 과정을 한 지역을 통해 들여다 볼께요.
여기는 어디일까요. 안양시 동안구, 흔히 평촌이라고 부르는 지역입니다.
이렇게 금천구와 서초구, 즉 서울 일자리가 위치하고 있어요.
그리고 산이 둘러싸고 있어 주변으로 뻗어나갈 땅이 없네요.
4호선과 1호선이 지나가면서 일자리를 지하철로 연결해 주고 순환도로와 고속도로가 서울까지 접근성을 용이하게 해주네요. 서울과의 연결성이 좋습니다.
더욱이 GTX와 월판선이 새롭게 들어서며 일자리의 접근성을 더욱 좋게 만들 예정이네요.
지역내 새로운 아파트가 들어설 땅이 부족하고 서울 일자리로 접근하기 좋아 다른 지역이 대체하기 쉽지 않겠네요.
그런데 바로 위 큰 빈땅이 보입니다.
이 부분을 확인해서 어떤 위치인지 영향이 있을지를 분위기 임장을 통해서 살펴봐야 할 부분이네요.
2) 어떤 곳에 위치하고 있는지
지도를 크게 보면서 위치와 주변을 살펴봅니다.
안양 동안구와 만안구가 위치하고 있고 주변에 과천, 의왕, 군포, 광명을 확인합니다.
이렇게 지도를 넓게 살펴보면서 어떤 곳에 위치하고 있는지 주변지역을 함께 보며 생각합니다.
또한 일자리는 어디 있는지를 보며 이동하기는 편리한지를 함께 살펴보며
배드타운의 역할을 할지 직주근접에 가까운 모습일지 생각합니다.
3) 생활권이 구분 될 만한 요소는 무엇인지
임장지역의 지도를 자세히 들여다 봅니다.
지하철은 지역의 분위기를 나눌까?
큰 도로는 어떻게 지나가는지, 어떤 모습으로 구분할까?
하천은 두 지역의 연결성을 제한할지를 생각하며 생활권이 나누어지는 모습을 그려봅니다.
그리고 분위기 임장에서 확인할 포인트로 머리에 넣어둡니다.
이렇게 현장에서 걷기 전,
사전 조사를 통해서 현장에서 더 명확하게 살펴볼 포인트를 체크할 수 있게 됩니다.
이제 낯선 지역에 가더라도 '어? 낯설지 않네?'라고 생각하게 될꺼에요.
ㅣ투자와 연결하는 분위기 임장 +2일 & +3일
분위기 임장에서 중요한 것은 숫자(가격)의 편견 없이 이 지역에서 좋아하는 요소를 찾는 것이죠.
그리고 그 요소를 통해 생활권별 분위기를 잘 구분하는 것입니다.
그런데 이렇게 입지와 선호요소도 살펴보지만 생활권 우선순위를 정하는 것을 아직도 어려워하죠.
분위기 임장에서는 결국 선호도를 파악하고 생활권 우선순위를 정하기 위해 살펴봐야 할 핵심을 잘 파악하고 그 부분을 단지임장에서 다시 확인할 것을 정리해야 하는 것이에요.
생활권 우선순위를 정하는 것이 어렵다면 이 3가지를 잘 살펴보면 됩니다.
상권의 규모만 보는 것이 아니라 상가의 모습과 브랜드까지 살펴봐야 하고,
출퇴근 수단이나 선호상권가지의 접근성이 어떻게 되는지
마지막으로 생활권이 바뀌는 곳에서 분위기의 차이를 느껴보는 것입니다.
저는 이것을 확인하기 위해 이렇게 분위기 임장 동선을 짜고 걸으면서 확인을 합니다.
범계역에서 시작하고 주 상권을 돌아보면서 규모와 함께 어떤 상가들과 업종이있는지 보고
지역내 일자리를 보고 다른 생활권의 모습을 보일지 궁금한 인덕원으로 갑니다.
이 곳에서 과천의 빈땅의 위치도 확인하고
평촌의 남쪽으로 들어오면서 생화권의 차이와 분위기를 살펴봅니다.
평촌을 다 살펴보기 보다 임장시간을 고려해 호계동 남쪽으로 먼저 내려가 생활권을
살펴보고 신축단지들이 입주한 곳의 분위기를 비교해 봅니다.
상가는 어떤지 사람들은 어떤지를 보는 것이죠.
평촌 북쪽으로 올라가 평남이라 부르는 곳과 분위기 차이를 느끼고
또다른 생활권인 동편마을로 가 특이점을 살펴보고
재개발이 활발한 비산동을 둘러보면서 어떤 분위기인지 느껴봅니다.
마지막으로 인접한 생활권의 큰 상권이 안양역과
과거 입주로 주변 생활권을 흔들었던 메가트리아를 보고 범계역으로 돌아와
다른 시간대의 주상권의 모습을 보고 평촌역에서 마무리합니다.
1) 상권의 규모만이 아니라 상가의 모습과 브랜드까지
먼저 상권의 규모와 더불어 특징까지 살펴보는 것이 중요한데
어떤 소비력을 보이는지 확인하는 것이죠.
수도권에서는 퇴근시간 반찬가게와 유기농 전문점 등의 구매 모습을 살펴보고
지방에서는 아이들의 등하교 시간 카페의 모습을 살펴봅니다.
또한 학원의 규모뿐 아니라 영어 논술 등의 비율과
브랜드, 심지어 어린이 수영장까지 있는지를 봅니다.
그리고 헤어샵과 네일샵, 피부샵이 있는지를 넘어서 인테리어를 보고
여기의 소비력을 확인하는 것입니다.
같은 반찬가게이지만 이렇게 깔끔한 모습에 유기농 재료의 반찬가게가 있고
시장길에 일반적인 반찬가게도 있습니다.
구매하는 대상이 달라지게 됩니다.
유기농 재료의 반찬가게가 생활권에 자리잡고 있다면 비싼 가격에도 구매를 하는
비율이 높아 지역내에서 선호도가 높은 곳이겠죠.
2) 출퇴근 수단, 선호상권까지의 접근성은?
대중교통과 선호상권 등의 접근성을 보는 것입니다.
수도권에서는 일자리 접근을 위한 지하철역과 광역버스 정류장의 접근성이 생활권에서 좋고 그 곳의 출퇴근 시간 밀도를 살펴보며 유동인구를 보는 것입니다.
지방에서는 상대적으로 출퇴근시간의 모습보다 지역 내 중심상권까지 자동차 이동의 편리성과 생활권 내 학원가의 도보로 접근성이 좋은지를 살펴보는 것이 생활권 선호도 우선순위를 정할때 더 비교에 필요한 요소로 작용합니다.
대중교통의 접근성을 보기 위해 출퇴근 시간에 서울 일자리에서 또는 임장지에서 강남 등으로 이동해 봅니다.
이렇게 퇴근시간에 4호선 지하철을 통해 임장지로 향해 봅니다.
단순히 거리뿐아니라 출퇴근 피로도를 함께 보는 것이죠.
출근시간의 버스정류장 밀도와 지하철 내부의 밀도를 보며 유동인구를 확인하며 대중교통의 접근성이 살펴보는 것이죠.
3) 생활권이 바뀌는 곳의 분위기는?
생활권이 바뀔 때 분위기를 봅니다.
생활권이 이렇게 저렇게 나눠진다는 것보다
그 생활권이 어떻게 차이가 나고 분위기가 다른지를 보는 것이죠.
상가의 관리상태나 공실 등을 보면서 차이점을 보고
수도권에서는 지하철 노선에 따른 차이,
지방에서는 대규모 신축 아파트 주변의 모습에 따른 차이를 살펴보는 것입니다.
상권의 특징, 출퇴근 수단가지 접근성, 생활권이 바뀔때의 분위기 차이를 잘 살펴보는 것이 핵심이죠.
일반적 모습과 프리미엄의 차이,
단지임장을 통해 우선선호를 확인하고
상대적 선호를 단지임장에서 확인하는 것입니다.
ㅣ투자와 연결하는 단지 임장 +4일 & +5일
단지임장에서 중요한 것은 무엇일까요?
분위기 임장에서 살펴본 선호요소와 더불어 이 지역에서 좋아하는 요소가 단지에서 찾는 것입니다.
다음으로 이 곳에 살고 있는 사람들의 차이점을 찾아 선호도에 연결시키는 것이죠.
그럼 어려워하는 것은 무엇일까요?
바로 아파트의 입지와 선호도를 가격으로 연결하는 것이에요.
그래서 이 부분이 어려워 가격을 입지로 반대로 놓고 연결을 하게 되는 것입니다.
단지임장에서는 아파트의 선호요소를 좌우할 핵심을 파악하고
아파트 우선순위를 정하는 것을 목표로 해야 합니다.
단지 임장에서는 어떤 부분을 중심으로 보는 것이 필요할까요?
여기 거주하는 사람들은 어떤 걸 더 중요하게 생각하는지,
그리고 단지를 지나가는 시간을 고려해서 분위기를 살펴보고,
이곳에 사는 사람은 누구인지를 보는 것입니다
단지 임장 동선은 어떻게 계획하고 있나요?
아파트 위치에 따라 정하고 있으신가요?
저는 이렇게 하고 있어요.
출퇴근 시간에 범계역에서 시작해 단지에서 출근하는 모습을 살펴보고,
호계동 남쪽으로 내려와 생활권별로 살펴보면서
다시 평남의 무궁화, 목련마을로 올라오고 향촌과 샘마을, 꿈마을, 초원을 거쳐,
인덕원으로 넘어가 동편마을에서 관양 개발지역으로 갔다가 변화가 이루어지고 있는 곳까지 살펴봅니다.
비산동까지 살펴보고 다시 평촌으로 돌아와 은하수, 관악, 샛별, 한가람까지 보고 4호선을 따라 주상권을 다시 둘러보면서 생활권과 상권과 학원가, 교통접근성의 위치를 떠올려 보며 마무리 합니다.
1) 어떤 걸 중요하게 생각하나
학군지와 강남접근성 두 가지 모두 중요한 평촌을 통해 설명을 드리겠습니다.
수도권의 특징에 따라
지하철 접근성을 우선시 하는지,
분위기 임장과 사전준비에서 살펴본 학군지로써 중학교 배정을 우선시 하는지,
그리고 그 곳에 사는 사람은 누구인지,
3가지를 살펴보는 것이 중요합니다
먼저 지하철 역을 기준으로 지하철역 도보권인 '은하수청구'
중학교는 지역내에서 평균 정도의 모습이죠.
지하철 도보가 어려운 '꿈마을라이프'
그렇지만 평촌 뿐 아니라 전국에서 최상위 중 하나인 귀인중을 배정받을수 있죠.
지하철 접근성을 우선시 하는 생활권에서는 단지 임장을 하며
범계역까지 실제 소요시간과 샛길 등을 확인해 봅니다.
반면 학교와 학원가 접근성이 더 선호되는 '초원마을' '꿈마을'에서는
학교 배정과 더불어 학원가까지 소요되는 시간을 직접 세어봅니다.
이렇게 세부적인 부분을 확인하며 불편한지 편리한지를 보고
여기 거주하는 사람이 누구인지까지 확인하면서 단지의 선호도를 파악합니다
2) 어느 시간대에 지나가는지
단지 앞의 퇴근 시간 유동인구는 어떤지,
늦은 저녁시간 단지 앞 상가의 일상은 어떤지,
단지 사이 샛길의 모습은 어떤지를 보는 것이에요.
늦은 저녁에도 단지로 들어가는 신호등앞에 사람들이 많고
단지의 슬세권 상가에 사람들이 여전히 이용을 많이 하는 곳은 선호가 높은 곳이겠죠.
어두운 밤인데도 단지 사이 샛길에 사람이 여전히 많은 모습입니다.
주변 환경이 쾌적한 부분이 선호도에서 작용을 하겠네요.
3) 거주하는 사람은 누구인지
주말에 아빠와 함께 나와 단지 앞 상가로 가거나 놀이터에서
노는 모습을 통해 생각하고,
등하교 시간 단지 인근 카페에 엄마들의 티타임에서도
단지에서 살고 있는 사람들을 확인합니다.
지하주차장에서는 이렇게 캠핑카의 주차 비율을 보고
소비와 더불어 재무 여유를 확인하는 거죠.
단순히 사람을 보는 것이 아니라 그 사람들의 어떤 자산 또는 소득 수준인지를 판단하면서
이 단지가 바로 옆 단지보다 조금더 소득수준이 높은 사람들이 사는 곳이 더 선호가 높다고 판단해 볼수 있는 것이죠.
직접 보지 않으면 알 수 없는 것이 있습니다.
건물을 보는 것이 아니라 누가 사는지를 보는 것이 정말 중요합니다.
단지 임장을 하며 살펴봐야 하는 것입니다.
ㅣ투자와 연결하는 전화 임장 +6일
현장임장을 마치고 이제 전화임장을 해야 하는데 전화임장에서 중요한 것은 무엇일까요?
바로 현장에서 놓친 것을 찾아 확인하는 것이죠.
그리고 나에게 맞는 파트너를 만들어 투자에 활용하는 것입니다.
그럼 전화임장에서 어려워하는 것은 무엇일까요?
바로 투자자로 이야기하는 것이죠.
특히 투자자로 가득찬 시장에서 부동산 사장님의 피로감으로 지쳐 있는 곳은 더 두렵죠.
그리고 내가 주도적으로 대화를 이끄는 것을 어려워하세요.
이 부분을 글에서 살펴보겠습니다.
전화임장에서는 결국 현장에서 놓친 것을 파악하고,
퍼즐을 맞추면서 매물 임장 후보를 정하고 앞마당 투자 근접 단지를 확인하는 것이 목표가 되겠네요.
제가 전화임장을 어려워할때 했던 전화임장 캘린더에요.
1month 캘린더로 투자를 위해 해야 할 것을 계획하고 실행하시는 분들이 계실꺼에요.
저는 전화임장이 너무 어려울 때 이렇게 한달 전화임장 계획에 따라 강제적인 환경을 만들었어요.
앞마당에서 전세가격이 하락하거나 상승하는 곳도 표시하고,
임장지역에서 우선시 되는 단지의 전화 순서를 정하고 그 순서로 향후 매물을 예약했어요.
전화임장에서는 이 3가지가 가장 중요해요
좋아하는 이유를 찾는 것이죠.
무엇을 이야기 해야 할지 어렵지만 딱 이것만 확인하면 되는 것입니다
다음으로 임장지에서 매물을 끌어내고 마지막으로 앞마당에서 숨겨진 진주를 캐는 것이 전화임장의 핵심이에요.
1) 좋아하는 이유 찾기
먼저 전화를 통해서 이 단지를 좋아하는 이유를 찾아야 하죠.
내가 이해하지 못한다면 외워야 하는 경우도 있어요.
'여기 원래 그래'라는 것이죠.
이 원래 그래를 찾아서 내가 이해하지 못한 퍼즐을 완성하며 선호도를 정리하는 것입니다.
수도권에서는 '지하철이 여기가 더 가까운데, 조금더 먼 저단지를 더 좋아하지?' 하는 의문을 확인하고,
지방에서는 '여기가 더 상권 이용이 편리한데 왜 저 단지를 좋아하지?'라고 생각합니다.
여기는 '산이 뒤에 있어서 조용하고 산책하기도 좋아'
이렇게 그 생활권에서는 조용하고 쾌적한 환경을 더 선호하는 모습을 가지고 있고 그것을 전화로 통해서 확인하는 거에요.
2) 임장지 매물 끌어내기
이렇게 현장에서 이해하지 못한 부분을 확인했다면 ,
이제는 임장지의 매물을 끌어내야겠죠.
그러기 위해서는 현재 매매 전세 상황을 전화를 통해서 정확히 이해하는 것입니다.
수도권과 지방에서는
입주 폭탄이 시작되거나 이어지는 지역의 상황에서 현재의 현장 분위기를 잘 살피고,
전세수량이 줄어드는 지역에서는 가격과 소진되는 상황을 잘 챙겨야 하겠죠.
수도권에서는 매매 수량이 쌓여가는 지역을 조금더 자세히 보며 절대가가 떨어지는 상황을 파악하고,
지방에서는 전세수량이 쌓여가는 지역을 자세히 보며 전세 위험이 더해지며 매매가격이 더 떨어지고 투자를 만들수 있는 상황이 되는지 확인해야 합니다.
현장에서 매물 상황에 따른 분위기를 파악하고,
전세 변화에 따라 지금 위험이 담긴 기회를 끌어올지,
위험이 사라지는 시간의 기회를 기다릴지 결정하는 것입니다.
3) 앞마당 숨은 진주 캐기
그런데 이렇게 현임장지만 집중하면 안 되겠죠.
내가 지나온 앞마당의 숨은 진주가 없는지 확인하고,
있다면 캐내야 하고 그것을 전화임장에서 확인할수 있는거에요.
그런데 남들이 다 아는 지역은 나뿐만이 아니라 다른 투자자도 다 알고 있어서 쉽지 않겠죠.
그럴려면 앞마당의 지난 상황과 더불로 매물의 상황을 잘 파악하는게 중요해요.
수도권과 지방에서는 진짜 거래할려는 매물을 잘 캐치하고,
수도권에서는 매매가격이 싸지고 있는 상황에서 과거 전세가격이 빨리 회복되었던 생활권을 잘 파악해 살펴보고,
지방에서는 1년 6개월에서 2년 전 투자자의 진입이 많고 전세가격이 낮아진 생활권을 잘 살펴보면서 투자할수 있는 기회와 위험의 크기를 찾아보는 것이 중요합니다.
이렇게 매매가격이 급매로 나오고 전세가 저층이지만 3.1억에 끼어 있는 3.55억의 매물이 있네요.
전세가격을 확인해도 3억의 저층과 3.1억의 기준층 물건이 있습니다.
어떤 상황인지 매도자의 상황을 확인하기 전 일단 매도자의 상황이 급한 것을 알 수 있겠네요.
위험을 계량해서 내가 감당할 수 있는 수준이고 충분히 가치있는 매물이라면 투자를 고려해봐도 괜찮겠네요.
그럼 앞마당을 어떻게 살펴보면 좋을지 말씀드릴께요.
3년차 미만과 이상으로 나누어 미만이시라면,
과거 시장상황을 먼저 공부하고 전세가율이 높았고 선호도 역시 높았고 투자가 많이 이루어진 지역을 살펴두는 것입니다.
3년차 이상 분들은 과거 내가 임장하고 투자를 검토했던 지역을 잘 살펴보세요.
보물은 내눈 앞에 짠하고 나타나는 것이 아니라 숨겨진 원석을 먼저 찾아 캐내 가공하는 것입니다.
내가 만들수도 있어야 합니다.
기회는 항상 내 주변에서 서성입니다.
서성이다 끝날 지, 그것을 잡을지는 지금부터 어떻게 하느냐가 중요합니다.
ㅣ투자와 연결하는 매물 임장 +7일
매물임장에서 중요한 것은 무엇일까요?
개수를 채우는 것이 아니라 투자할 수 있는 것을 채우는 것이죠.
숫자가 중요한게 아니라 할 수 있는 것이 중요합니다.
양과 질이 쌓인다면 더없이 좋지만 그것이 힘들다면 진짜를 봐야 하는 것이죠.
그리고 매물의 상태만 살피는 것이 아니라 사람의 상황까지 살피는 것이 정말 중요해요.
그럼 무엇이 어려울까요?
매물의 수리상태, 구조 등은 이제 잘 볼수 있겠는데
매물 단지를 어떤 순서로 봐야 하는지 아직도 못 정하겠고,
매물의 어떤 것을 체크해야 하는지 다들 이야기가 달라 아직 정확히 모르겠고,
사장님과는 도대체 무슨이야기를 해야하는지 여전히 어렵고 피하고 싶죠.
매물임장에서는 결국 투자 가능한 매물 중에서 최선이 되는 매물을 정하고 투자 조건이 좋은 것을 뽑아내는 것을 하는 거에요.
부동산 예약을 매물을 살펴보죠.
그럼 어떤 단지부터 보고, 그 단지 매물에서 어떤 것을 체크하고, 무슨 이야기를 하는지
이 3가지만 집중해서 들어서 매물임장에서 적용해보시기 바랍니다.
1) 어떤 단지부터 봐야 하나
어떤 단지부터 봐야 할까요?
우리는 공부가 아니라 투자를 하는 것입니다.
결국 지역 내에서 저평가된 물건을 찾고, 이 부분은 현장임장을 통해서 확인이 되었겠죠.
그리고 매물이 적은 단지를 우선해서 봅니다.
그리고 과거 전세가율이 높았던 단지도 우선시 되겠죠.
이 중 수도권에서는 현재 절대가가 낮은 단지를,
지방에서는 투자가능 범위에서 가장 선호도가 높은 단지부터 보는 것이 필요해요.
2) 어떤 것을 체크해야 하나
이렇게 매물임장 후보와 계획을 세웠다면,
거기에서는 어떤 것을 체크하는 것이 투자와 바로 연결을 할 수 있을까요?
중요한 것은 매물의 상황을 엿볼수 있는 정보를 찾는 것입니다.
수도권과 지방 모두 이 부분을 잘 체크해야 해요.
매매와 전세가 동시 진행이 되는 물건 급하겠죠.
그리고 매도자의 적극적 설명이 이어지는 매물, 역시 상황이 여유가 있어 보이지는 않아요.
물론 매도자의 성향상 그럴수 있으니 매물 상황과 더불어 잘 구분해야겠죠.
그리고 이 매물을 몇번이나 봤는지도 살펴보세요. 많이 봤는데 안 팔린다면 매도자의 마음은 어떨까요?
전세가 2.7억인데 5월 2일에 나왔네요.
4일 뒤 3.4억으로 같은 동층의 매물이 나왔어요 25곳의 부동산에 확인하니 같은 매물이네요.
전세가 빠지지 않고 매매까지 급하게 진행을 한다는 것은
매도자의 상황이 매우 급하고 그에 따라 내게 유리한 조건으로 가져올 수도 있다는 거죠.
3) 무슨 이야기를 해야 하나
마지막으로 부동산 사장님과 어떤 이야기를 해야 할까요?
많은 정보가 아닌 딱 매도자의 상황을 엿볼수 있는 대화를 하는 것입니다.
전세 수리수준과 선호 타입을 기본적인 정보이고
매도자의 상황 파악까지 대화를 통해 얻어야 하는 것입니다.
그런데 성격상 이야기하는것이 어려운 분들이 있어요.
'극강의 I' '극강의 E'가 있죠
제가 I 라 이야기를 이어가는 것이 어려운 점이 잘 이해 됩니다.
I 라고 대화를 피할수 없으니 필요한 것만 준비해서 기계적으로 묻고 딱 거기까지 하고,
E는 타고난 붙임성으로 정보를 뽑아내는 것이 좋겠죠.
그런데 너무 과하게 대하면 사장님께서 피할수 있으니 적정선을 지키시기 바랍니다.
일주일 만에 임장을 마스터 하는 투자와 연결하는 사전조사부터 분위기 임장, 단지 임장, 전화 임장, 매물 임장까지 살펴봤습니다.
이렇게 현장을 임장하면서도 앞마당과 비교하면서 입지와 가격을 비교하고 투자가능성도 살펴볼 수 있습니다.
바로 일주일 만에 임장 마스터가 되기는 쉽지 않습니다.
우선 많이 걷고 많이 봐야 합니다.
그리고 투자의 기준을 정확히 익혀 어떤 상황에서도 지킬수 있어야 합니다.
또한 내 앞마당의 가격과 흐름까지도 알아야 하는 것이죠.
이 과정을 지겹도록 반복해야 하는 것입니다 그리고 조금씩 개선해 나가는 것입니다.
결국 시간이 필요합니다 지금 하고 계신 것처럼 앞마당을 꾸준히 늘려야 합니다.
왜 임장을 하고 시세를 익히고 비교를 하고 손품을 팔고 전화를 하는지 아시겠죠?
이렇게 현장을 임장하면서도 앞마당과 비교하면서 입지와 가격을 비교하고 투자가능성도 살펴볼 수 있습니다.
저는 이 과정을 실전준비반을 통해서 이론을 익히고 현장에서 적용하였습니다.
시간이 필요하고 그 시간을 제대로 담아낼 수 있는 과정과 방법을 익혀야 합니다.
기준을 드리지 않으면 어려우실 테니
내가 어떤 단계인지를 살펴보고 이대로 해보시기 바랄께요.
앞마당이 5개 미만이라면 주말에는 임장지로 향하고 주중에는 손품을 파세요.
다른 것을 생각하지 않고 1개의 임장지만 보세요.
앞마당이 5개에서 15개이라면 주말뿐 아니라 평일에도 2회 이상 임장을 다니고
이제는 비교지역의 분위기임장을 하며 확대해 나갑니다.
앞마당이 15개 넘어간다면 주말과 주중에 임장을 가며 앞마당을 함께 해봅니다.
마지막으로 20개가 넘는 앞마당을 가지고 있다면,
주말에만 임장을 가시고 기존 앞마당에서 비워진 퍼즐을 채워 나가는 것이 필요하겠죠.
어떤 길이든 지름길은 없습니다.
내가 시간을 쌓고 왜 해야 하는지 계속 떠올리면서 하나씩 해 나가면
'어? 진짜 일주일 만에 임장 마스터가 되었네?'
'어? 1년 전 만든 앞마당에서 투자 물건을 찾아 투자했네!'
하는 순간을 맞이할꺼에요.
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