안녕하세요 화해방입니다.

뭐라도 되는 사람처럼 이렇게 제 닉네임으로 인사를 하면서 시작해보고 싶었는데 

익숙치 않지만 재미있네요.

월부를 처음 알게된 2022년으로부터 4년이 흐른 2025년 

드디어 1호기 투자에 성공하고 후기를 공유하고자 이렇게 글을 썼습니다.

4년간 남들처럼 뜨거운 기세로 월부 활동을 해왔던 것은 아니지만, 

월부에서 제공하는 정말 사랑하는 강의들과 추천 도서들을 읽으며

꺼질락말락하는 촛불처럼 잔잔하고 묵묵하게 1호기를 위해 준비해왔습니다.

(사실 그저 종잣돈이 부족했다)

 

매물 임장, 어리다고 무시 당하는 건 아닐까?

저는 현재까지 3곳의 앞마당을 만들었습니다.

중동, 평촌, 범계

하지만 항상 이 곳들을 당당히 앞마당이라고 부를 수 있나 라는 회의감이 늘 있었습니다.

바로 매물 임장을 실행하지 못한 채 일단 마무리를 지어버린 지역들이 있었기 때문인데요.

임장 보고서라는 게

지역 분석과 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장을 거쳐서 

내가 투자할 수 있는 단지와 매물을 추려내고

그로부터 투자 결론을 내는 것으로 끝맺음이 되지만

매물 임장을 하지 못했다 보니 애매한 결론을 남겨두고 다른 지역으로 떠나야 했습니다.

솔직히 무서웠던 것 같아요.

20대 후반에 얼굴도 동안인 편이라 무시당할 것 같았거든요.
 

월세, 전세를 구하러 10번 넘게 부동산을 방문해 봤지만

매수를 한다고 생각하니 괜히 위축이 되더라구요.

그렇게 반마당을 3곳 만들었을 때 쯤

폭락장이던 시장이 완만한 반등기에 들어왔음을 느꼈고

이번에 돌아올 상승장에 1호기를 만들지 못하면

어쩌면 부동산 시장을 영영 떠나게 될지도 모른다는 생각이 들었습니다.

네이버 부동산을 켜서 관심 단지들에 들어가

투자 조건에 맞는 단지들을 모두 조사해 

그중 몇군데에 전화해 방문 날짜를 잡았습니다.

정장을 차려 입고, 숨을 크게 들이 쉬고

부동산에 들어왔을 때, 제가 걱정하던 상황은 전혀 벌어지지 않았습니다.

젊어서 흠칫하시는 느낌은 보였지만 정중하게 대해 주시는 분들이 대부분이었고,

최종 매수를 진행한 사장님은 정말 어머니 같이 다정한 분이셨습니다.

불필요했던 긴장감을 내려놓자 강의에서 배웠던 내용들이 마구 떠올랐고

“지금 저희가 저 지도에서 어디 있는 거예요? 제가 잘 몰라서요”

실전 준비반 강의에서 권유디님께서 알려주셨던 것처럼

부동산 사장님을 자연스럽게 지도 앞으로 유도해 지휘봉까지 꺼내시게 만들었고

지역과 단지에 대한 브리핑도 들을 수 있었습니다.
강의에서 배웠던 내용들이 실전에서 정말 그대로 적용이 되니

 너무 신기하고 재미있더라구요. 

한 번 두려움의 벽을 허물고 나니 

부동산에 전화하는 건 식은 죽 먹기가 되었고

그로부터 한 2주동안은 회사 점심시간에 샌드위치 먹으며 

옥상에서 계속 부동산에 연락만 돌렸습니다.

내가 투자할 수 있는 단지, 찾아보니 있더라

부천 중동 역세권 20평대 아파트를 기준으로 모든 단지를 물색하였고

그 중에서 충분히 저평가 구간이면서 높은 고점을 가진 단지를 찾아냈습니다.

처음엔 지하 주차장이 없는 단지여서 다른 단지를 선택할까 고민했지만,

이전 상승장에서 오히려 다른 단지보다 고점이 높았거나, 비슷한 수준이었기 때문에

적어도 이 지역에서 지하주자창은 크게 영향을 미치지 않는다는 판단을 했고, 

부동산 사장님들의 의견 또한 동일했습니다.

(또한 넓은 부지와 낮은 용적률로 추후 재건축에 유리할 것이라는 판단도 들었습니다.)

배운 대로 저환수원리의 기준을 놓고 따져봤을 때도 적합하였으며

월부 강의에서 몇 번 언급 된 적이 있는 단지여서 더욱 믿음이 갔습니다.

1. 저평가 : 고점대비 -31%
2. 환금성 : 7호선 역세권 / 대단지 아파트
3. 수익률 : 저점에서 매수 시 현재 기준 71% 수익률
4. 원금보존 :
   1. 하락장이 길어져 일시적으로 더 떨어질지라도 전고점 대비 확실히 낮은 수준이기 때문에 비교적 안전.
   2. 현재 전세가는 인플레이션을 고려해 정적한 수준을 유지하고 있으며, 경기도 공급도 많지 않고, 전세난의 조짐이 보이므로 한 번의 전세난 이후 전세가를 너무 높게 받지 않는다면 역전세의 위협에도 비교적 안전할 것으로 예상
5. 리스크 대비:
   1. 전세 맞추기 실패 시 - 카카오주담대(생애최초80%, 중도 수수료 없음)로 잔금 치른 후 공실 상태 전세 재진
   2. 역전세 발생 시 - 2년간 저축한 금액을 바로 재투자 하지 않고, 전세 재계약 한 번 더 진행한 후 재투자.
       

나의 투자 결론 

30년 이상된 구축이지만 

현재로서 1기 신도시 내에서 20평대 기준 이 수준의 갭은 찾아보기 어려움. 

고점 대비 크게 하락해 충분히 싼 구간임. 

지하주차장이 없는 것이 가격적 흠일 것이라 생각했지만 

주변에 지하주차장 있는 단지보다 고점이 더 높은 것으로 보아 

크게 영향 없는 것으로 보임.

두 부동산을 끼고 줄타기를 하다

‘드디어 내가 매물 정리표를 작성할 수 있다니!’

매물 임장의 벽을 무너뜨리고나니 새로운 장표를 만들 수 있어 정말 기뻤습니다.

하나하나 내가 직접 들어가 본 집들.

목표한 단지에 나와있는 모든 매물들을 직접 다 보고 정리해 놓고 나니 이렇게 든든할 수 가 없었습니다.

<< 깨달은 점 >>

1. 같은 호가로 나와있어도 컨디션이 천차만별일 수 있기에 반드시 직접 다 봐야 한다.

2. 한 물건에 대해 여러 부동산의 이야기를 들으면 해당 물건을 더 다 각도로 볼 수 있다.
 

해당 단지 및 인접 단지에서 11개보고 그 중 최종 두 가지 집을 추려냈습니다.

컨디션이 정말 좋지만 끝라인에 5층이라서 고민되는 후보1과

로열층 로열라인으로 일조권은 좋지만 전세를 높게 받을 수 없을 것 같은 후보2

중에서 깊은 고민에 빠졌습니다.

아무래도 비슷한 가격대이면 높은 전세가를 받을 수 있는 곳이

투자적으로 더 유리할 것이기에 후보1 선택하고 계약 날짜를 픽스했으나

후보2를 1000만원 더 깎아보겠다는 부사님의 연락을 받고 

일단 싸게 사는 게 가장 좋겠다는 판단이 들어

계약을 잠시 딜레이를 했습니다.

양쪽 부사님과 계속 연락하며 줄타기를 한 끝에

후보2의 1000만원 네고가 무산됨에 따라

기존의 결정대로 후보1로 진행하게 되었습니다.

끝라인 5층 정말 고민이 많이 되는 포인트였지만

외벽쪽 단열이 충분해 결로 흔적이 전혀 없는 것과

매도자가 실거주하며 고급형 인테리어를 해놓음으로써

아낄 수 있는 인테리어 비용을 고려했을 때

투자적으로 나쁘지 않을 것이라 판단했습니다.

전세 맞추기 / 인테리어 / 잔금일 준비는
2편에서 계속..