[열중45기 부동산 4고 모5고 평생 42좋게 가즈아 행복실천] 2주차 강의후기

안녕하세요.

행복하게 실천 중인 행복실천입니다.

열중은 n번째 재수강 중이기 때문에 예전에도 전세에 대한 강의를 들었습니다.

그런데 양파링 멘토님께서 강의 초반에 말씀해 주신 것처럼 

강의를 그냥 듣기만 하고 제대로 흡수하진 못한 것 같아서 아쉬움이 많이 남았습니다.

실제로 몇 달 전에 전세를 맞췄는데 강의에서 배운 걸 제대로 활용하지 못했더라구요…

아쉬움이 많이 남는지라 알려주신 내용을 바탕으로 전세 복기도 해봐야겠습니다.

그리고 "양파링 보거라!!!!!!!!" 를 이번에는 외치지 못했지만 강의에서 배운 내용을 잘 확인해서

다음 번 전세는 잘 맞춰보겠습니다.

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전세 셋팅 

매임을 할 때 제가 가장 많이 보는 유형이 세낀 매물입니다.

투자자들이 보기 편하기도 하고 세를 새로 맞출 필요가 없기 때문입니다.

조건부 전세대출 규제로 세를 맞추는데 제한이 생겨서

혹시라도 세입자가 안구해지면 어쩌지? 라는 마음도 있는 것 같습니다.

하지만 투자가 항상 내가 원하는 대로만 흘러가지 않고 매물을 골라서 본다는 것 

자체가 투자 기회를 스스로 제한하고 있다는 생각이 들었습니다.

세입자를 새로 구해야 하고 조건부 전세 대출 규제가 있더라도 

이것들 모두 그 방법을 잘 알고만 있다면 대응할 수 있는 영역이라는 걸 알 수 있었습니다.

해보지 않은 것에 대해서 생기는 두려움은 경험을 통해 이겨내야 할 것 같습니다.

내 물건 1등 만들기

멘토님께서 적정 전세가를 확인할 때 보는 3단계는 ‘단생공’,

임대기간 설정할 때 체크해야 할 3가지는 ‘공수포’로 알려주셨는데요.

(이렇게 줄여서 부르니 기억하기가 좋네용)

저는 여기서 공급 부분을 제가 전세 뺄 때 제대로 고려하지 않았어서

뒤늦게 놓친 부분을 확인하고 후회를 좀 했습니다.  

입지는 좋으나 연식이 빠지는 단지라서 생활권 내에 비슷한 연식의 단지 뿐만 아니라

신축 20평대까지 전세가를 확인해서 전세가를 정하는 것 까지는 좋았으나 

2년 뒤 공급량 체크를 제대로 하지 않았던 것입니다.

뒤늦게 확인해 보니 공급이 적진 않았습니다.

주변 지역에 선호 브랜드 입주, 거리는 좀 떨어져 있지만 상위 지역에 대단지 입주까지

꽤나 굵직 굵직한 입주가 예정되어 있었습니다.

그걸 보니 갑자기 이번에는 어찌어지 맞춘 전세가 2년 뒤에는 괜찮을까? 란 생각이 들었습니다.

내가 이걸 미리 확인했다면 임대기간을 어느 정도 조절할 수도 있었을 것 같습니다. 

이미 지난간 일이라 이제부터는 대응의 영역이겠죠😂

미래 전세가는 예상할 수 없지만 '과거 시장 분위기 바닥 + 인접 지역 대단지 공급'

시기에 전세가로 추측해 보면 

그 당시 보다 공급 물량은 반토막이고 대단지 입주는 거리가 꽤 멀리 떨어진 곳이니

전세가가 영향은 주겠지만 지금보다는 그리 크게 떨어지진 않겠다고 생각되었습니다.

임대 리스크를 줄이는 법  

임대리스크 줄이는 방법 6가지 모두 중요하지만

‘시기에 적합한 물건을 선택하는 것’과 ‘전세가 적정 상승률 유지’ 부분이 기억에 많이 남습니다.

먼저 시기에 적합한 물건을 선택하는 것은

개인 상황과 시기에 따라서는 잔금을 치더라도 만기가 촉박한 물건이 잔금을 길게 가져가는 것 

보다는 나을 수도 있다는 것인데요.

1등뽑기를 할 때 이 부분을 고려해 본 적은 없는 것 같습니다.

단순히 이것보다 이게 낫지 라고 선택한 다음 공급 등의 영향을 따져서 투자 결론을 내렸습니다.

그 순간에도 저는 더 적절한 매물을 놓쳤을 수도 있겠단 생각이 들었어요.

앞으로 물건끼리 비교를 할 때 그 시기에 적합한지도 고려해 봐야겠습니다.

그리고  과거 상승장 시기에 전세가를 높게 맞춘 후

하락장에 역전세를 크게 맞은 분들이 얼마나 힘들었는지 그 경험담을 많이 보았기 때문에

전세가를 올릴 때도 적정 상승률을 유지하는 것이 투자를 오래 지속하기 위해 상당히 중요한 것 같습니다.

전세가에는 큰 욕심 부리지 않고 오랫동안 살아남는 투자자가 되고 싶습니다.

[BM]

1. 매매/전세 계약 시 챙겨야 할 특약 정리하기
2. 매물 비교 단계에서 가격에 영향을 주는 사항도 고려하기

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저는 화장실을 아주 중요하게 여기는 세입자를 만나서

안방 화장실을 수리해 주기로 했는데요.

어제도 남편은 번거롭다며 그분과 계약 안 할 걸 그랬다는 이야기를 했습니다.

저는 그때 양파링 멘토님께서 세입자로부터 받은 편지를 읽어 주시며 하신 말씀이 떠올랐는데요.

화장실을 수리해 주려니 이것저것 챙길 것도 많고 비용도 들다보니 

괜히 해준다고 했나? 라는 후회도 되었지만

들어오실 세입자분께서 부디 이곳에서 좋은 추억 많이 만들면서 편안하게 지내셨으면 하는 마음입니다.

긴 시간 강의를 통해 전세에 대한 모든 것을 알려주시고 

마인드 부분도 잡아주신 양파링 멘토님 감사합니다❤