안녕하세요~ 하쿠나마타타~🍀하쿠제니 입니다~😘

이번 열중반 2강 강의는 양파링멘토님의 강의 였었는데요,

열중반 기존 강의에서 내용이 살짝 추가되어 더 인상 깊었던

“전세 빼기의 A to Z- 시장상황에 따라 전세 빼는 법" 시작해 보겠습니다.~😘

25년 현재 전세 시장 상황은 ? 

튜터님께서는 지금 2025년의 부동산 상황을 말씀해 주시며

“뉴스보니까 00이 올랐데~00이 도망간대~”라며 

조급해 하는 우리들의 모습을 말씀하시며,

 [서울 수도권 절반밖에 안왔다. 너무 좋은 시장안에 쏙~ 들어와 있다~!!] 말씀해 주셨습니다😌

 소액으로 시작가능 했던 튜터님의 과거시장을 말씀해 주시며,

[막상 저 시장에 딱 들어온 초보 투자자는 그때가 좋은 시장이라는 것을 알 수가 없다.

지금이 오히려 수도권에서 좋은 지역, 좋은 단지를 마음껏 볼 수 있는 시장]이라 말씀해 주셨습니다.

각 지역별 분위기와 가격, 전세시장 상황등을 말씀해 주심으로써, 

 현재 시장 상황을 한눈에 알 수 있게 되었던 것 같습니다~👍

💡: 현재 서울,수도권,지방까지 싸지면서 우리에게 기회를 주고있음을 알고, 행동하기~!!  

💡: 상급지-상승폭 커서 전세가율 낮아짐/ 입주 진행지역은 매매가 상승폭이 적음 

→전세가 상승 꾸준히 모니터링 하기~!! 

💡: 지방-공급줄어든 지역위주 전세가 빠르게 회복. 지방도 미리 모니터링하기~!!  

전세 셋팅을 위해 알아야 할 것?       

튜터님께서는 전세셋팅이 왜 중요한지 이유를 알려주시며,

 “전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 

[매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지 알고 대비할수 있는것]

이라고 말씀해 주셨습니다.

대표적인 전세 셋팅 유형 3가지(일반유형,주인전세,임차인거주)로 예시를 들어주셨고,

각각의 경우에서의 특징과, 주의할 점등에 대해서도 말씀해 주셨습니다.

특히 요즘 [조건부 전세대출 제한] 이슈로

자금 조달 부분에 대한 시장 상황을 말씀해 주시며,

작년에 이미 겪었던 터라 많이 당황하진 않고 있다. 

대출 관련 규정은 시기,은행마다 다르며

 대안을 생각해 놔야하는,두려움의 영역이 아닌/ 대응의 영역

임을 말씀해 주셨습니다~😘👏👏

💡: 전세 셋팅의 유형별 대처방법 숙지하기~!! 

💡: 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황과, 대응방법 알기!! 

내 물건은 1등이 맞나요?

저에게는 재작년. 10개월째  나가지 않고 있었던,

 0호기 매물의 전세빼기 경험이 있었더랬습니다~😅

이번 PART.3의 “내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는법”을 보니,

그때의 제가 무엇이 부족했었는지 또 한번 복기 하며, 

나아갈 수 있었던 좋은 시간 이었던 것 같습니다.

튜터님께서는,

적정 전세가를 설정하는 법, 리스크를 줄이는 임대기간 설정법,법인 임차인

에 관해 강의해 주셨는데, 

마침 법인 임차인이 저희 세입자였던 터라, 

또 한번 그때의 경험을 떠올려 볼 수 있었습니다^^

전세가격 설정이 투자에서 중요한 이유는

-감당할 수 있는 투자를 선택하고, 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있는것이라 말씀하셨습니다.

 이때, 전세빼기의 핵심 포인트~!!

“전세가격 설정”이 나오는데요,

[단지,생활권,공급= 단,생,공] 의 공식으로

전세가격을 설정하는 기준으로 삼을 수 있음을 말씀해 주셨습니다.

-1단계: (단)지 내 전세가 비교

-2단계: (생)활권 내 전세가 비교

-3단계: (공)급 물량 점검

두번째 핵심포인트, 

“임대기간 설정” 역시 공식이 있었는데요,

[공급,수요,포트폴리오=공수포] 라는 공식으로

임대기간을 설정하는 기준으로 삼을 수 있음을 배웠습니다.

-1단계: (공)급- 규모,시기,위치등 확인

 -2단계: (수)요 - 내가 투자하는 지역,단지,평형 특징 파악

          -3단계: (포)트폴리오-포트폴리오 통한 재게약 시기분산

💡: 네이버 부동산,아실활용. 매물갯수 잘 파악하기,흐름 같이 하는 단지 비교, 공급 파악하기!! 

💡: 임대 만료일 잘 파악, 리스크 대비하기(재투자의 기회 상실방지)!! 

 💡:공급의 위치를 보고, 지역특징에 따른 물건 선택하기!! 

내 투자지역의 지역,단지,평형, 재계약 예상시기 입주물량 꼭 체크하기~!! 

실전 전세계약, 주의사항은~?

튜터님께서는 실전 전세계약시 단계별 주의사항부터

임대계약서 작성 방법까지 세세하게 말씀해 주셨습니다~😘👍

실제로 사진까지 보면서, 

튜터님과 함께 부동산에 방문해, 계약서를 작성하는 마음으로 

0호기 세입자 전세계약을 하던 그날을 떠올리며 들었던것 같습니다😉

< 매수결정전 등기부등본으로 권리상 하자체크~!!

특약에 불리한 내용, 서로 동의한 내용인지 확인

임대계약 조건에 따라 보증금반환 주체가 달라짐 유의하기>

1등 물건이라도 거래 성립은 “계약”이라는 법률행위를 통해서라는것 알기

💡: 실제 전세계약의 순서와, 주의사항 꼼꼼히 복기하기!  

💡: 부동산과의 관계 어려워하지 않고 담담하게 임하기~!! 

💡:  매수에서 끝나는게 아니다~ “전세”까지 빼는것이 한 싸이클이다~🫡

임대 리스크 줄이는 방법을 아시나요?

튜터님께서는 다양한 종류의 투자경험담을

매수 당시 상황과, 최종 결과로 말씀해 주셨습니다.

-임대 최고가를 셋팅했던 경험

-임차인의 갑작스러운 퇴거

-주변 공급으로 인한 리스크 발생등

저 역시 위에서 말씀드린 대로, 공실 10개월을 끌었던 결정적인 이유가, 

시장상황을 고려 하지 않고,<야망전세가>로 셋팅해,

 그 당시 제가 가지고 있던 대출을 모두 상환하고,

저축을 무한증식 시키고자 부렸던 <나의욕심>에서 

비롯되었음을 고백합니다~😅😭😱

미리, 세입자를 구하고, 적정한 전세가를 셋팅하고,

시장상황을 고려해 유연하게 행동했었더라면~~하는 교훈을

공실관리비+대출이자+불면증 등 금융치료를 받으며 깨달았습니다~🤣🤣🤣

이 소중했던 경험들이 떠오르며 복기되는

 특히나 유용한 챕터였던것 같습니다😉

💡: 투자에 있어서 욕심과 기회비용은 함께 움직임을 알기!!

💡: 시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크를 철저히 방어하기~!! 

💡: 장기보유,안정적 운영을 위해 적정 상승률 유지해야함 알기!!

💡: 무엇보다~ 시장 상황에 맞게 유연하게 투자해야함을 잊지않기~!! 

👁️(본): 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 A to A 비법~!!

💡(깨): 나의 욕심이 아닌 시장 상황에 맞게 전세 셋팅하기!! 

유연한 안목과 리스크 방지/ 계약서 쓰는 부분 매우 중요함 알기!

✍️(적): 튜터님께서 주신 단생공,공수포 잊지않고 적용하기!!

임보장표에 공급부분 세부적으로 적용하기~!!

엊그제 0호기 매도 가계약을 한 저에게,

0호기매수 때부터~법인전세 계약, 임차인의 갑작스런 퇴거, 0호기 매도까지 

떠올리며 복기해 볼수 있는

맞춤형 관심법 강의를 하시는 것 같아 뜨끔~한 강의였습니다🙂‍↔️

올바른 투자의 방향성을 가르쳐주신 양파링멘토님께 감사합니다~😍🤩💕