[열반스쿨기초반 87기 56조 갤럭시스타] 2주차 강의후기

내 삶의 목표

나는 우선순위에 따라 선택, 정했으면 쭉 밀고 나간다.
나는 결과로 내 능력을 증명한다!

안전지대(살아왔던 구간)→공포지대→학습지대→성장지대(연수익률 20%내는 투자 경험)

성장지대

• 목표를 가져야 한다. 비전보드 
  높은 자존감을 가져야 한다. (나는 반드시 할 수 있어. 이 생애서 반드시 가난의 고리를 끊을거야.)
• 목적이나 이유를 찾아야 한다.
• 비전을 가져야 한다.
• 스스로 동기부여를 할 수 있어야 한다.
• 성장을 즐겨야 한다.
• 목표를 달성해야 한다.

Not A But B
B(부자)처럼 행동 하고 있는가!
<< 부자처럼 행동 하고 있는지 항상 돌이켜 보며 생각해야겠다.

부동산 투자의 기준

가격을 어떻게 판단하는지(큰 숲) 실제로 어떤 기준을 가지고 투자 해야 하는지(나무)

부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소는?

• 장기적(숲)으로는 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지 독점성
• 단기적(나무)으로는 가격 저평가 여부, 매수(매도) 심리, 입주 물량, 투자 기준(저환수원리)

<< 아파트도 필수 생활재로 오를 수밖에 없으며 장기적인 관점에서는 오를 수밖에 없는 요인임을 꼭 기억해야겠다.

아파트 매매 지수

일반적으로 상승장은 10년, 하락장 5년 형태

아파트 전세 지수

5년 상승, 3년 보합, 2년 역전세

전세 가격에 영향을 주는 요인은?

• 장기적으로는 물가
• 단기적으로는 입주물량, 수요와 공급, 대출금리, 전세대출규제

통화량이 많아지면 물가가 오른다.
물가는 거의 떨어지지 않으며 떨어지는 경우는 국가의 위기가 닥칠 때로 대부분 물가가 오르게 되어 있다.
물가가 오를때 같이 오를 수 있는 자산을 가지고 있는게 중요하다!
우리의 소득은 물가와 연동 되어 있지 않고 근로 계약서에만 연동 되어 있다.
그래서 우리나라 경상수지 흑자로 통화량이 많이 들어오므로 물가가 오르기에 근로 소득으로만으로는 힘들고
근로소득에 물가에 연동을 시킬 수 있는 자본소득을 만들어가야 한다.
<< 경제적 상식을 부동산 투자와 연결시켜 생각해보면 근로자 소득으로만 살아왔던 나로서는 자산의 비율을 더 늘리는게 맞겠다라는 생각을 하게됬다.

투자 vs 투기

• 내가 확실히 아는곳에만 투자해야 하고
• 물건을 매수하고 잘 협상하고 임대도 잘 빼는 능력도 중요하다.
  << 어딜 사야 하는지만 관심이 있었던 것은 사실이다. 부동산 공부를 하면서 꼭 염두해 두어야할 사항인것 같다.

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가 여부(가치>가격)
   저평가 여부는 비교 평가를 할 줄 알아야 하는데, 비교 평가를 잘하려면 임장을 가야하며 앞마당이 있어야 한다.
   << 저평가 기준에 비표 평가를 해야 한다면 앞마당을 많이 알아가야 할것같다. 임장의 중요성을 알게 되었다.
2. 환금성
   << 월세가 많이 나오는 다세대나 오피스텔에 관심을 두었었고.. 실제로 오피스텔도 보유하고 있다.
   매수한지 16년이 지난 지금껏 공실률도 0% 이고 월세도 잘 들어오고 있으나 이 강의를 통해 부동산 투자시 환금성도 중요한 요소임을 알게 되었다. 보유하고 있는 오피스텔에 대한 투자 수익률을 계산해봤을때 아파트에 비해 많이 낮음을 알게 되었고 거기에 환금성 마저 떨어지니 여태 잡고 있던 미련을 접고 매도 해야겠구나 라는 생각을 하게 되었다.
3. 수익률=수익금 / 투자금(매매가-전세가)
   72의 법칙: 72 / 수익률 => 원금이 2배가 되는 기간
   << 수익률이 높을 수록 원금이 2배가 되는 기간이 짧아지므로 수익률이 높은 물건을 매수해야겠다.
   수익률 높이는 방법 으로는
   1) 가치가 오르는 부동산(수요, 공급)
   수익률은 서울, 지방 비슷. 수익은 서울이 크다.
   2) 적절한 투자금, 전세금 상승
   << 전세금 상승분으로 투자금을 회수 할 수 있다는 부동산만이 가지고 있는 큰 매력을 알게 되었다.
   3) 좋은 타이밍
   바닥, 무릎, 허리까지의 시점에 사면 원금 보전이 된다.
   부동산 가격은 지금이 아니라 2년 뒤 가격이 중요한 것이다.
   4) 수익률, 수익 둘 다 중요.
   5)  인내(투자시장, 가치 신뢰)
   << 비단 부동산 투자뿐 아니라 주식 투자에도 해당되는것 같다.
   주변의 뉴스를 관망하며 존버 할 수 있는 능력을 길러야 겠다.
4. 원금보존
   적정 전세가율이고 입지 독점성이 있다면 원금 보존이 된다.
   하지만 지방의 경우에는 입지 독점성이 없기에 입주 물량이 중요하다.
5. 리스크 관리

투자의 원칙 저환수원리를 꼭 새기며 투자할때 또는 평상시에도 항상 머리속에 지니며 되새겨야할 중요한 원칙인것 같다. 비단 부동산 뿐 아니라 주식 등 다른 투자에 적용해도 되는 원칙이라고 봐도 지나치지 않는것 같다.

나의 지난 투자 이력을 돌이켜 봤을때 나에게는 이런 투자 원칙이 없었던것 같고 그래서 수익률이 높지 않았던것 같다.

수익률 성적표가 좋지 않았음을 나는 깨닫게 되었고 아무런 원칙, 나침반도 없이 해왔던 투자들을 반성하게 되며 나의 나침판이 되줄 월부에게 감사의 마음을 전하고 싶다!