아파트분석

[열반스쿨 기초반 87기 56조 갤럭시스타] 신촌숲 아이파크 수익률 분석 보고서

  • 25.06.18

아파트명
신촌숲 아이파크

 

위치(지도)

입지평가

 

1. 직장

A등급 / 마포구 종사자수 279,788명 / 사업체수 56,782명

 

2. 교통
강남 48분 / 여의도 21분 / 시청 24분


 

3.학군

버스 한정거장 가면 대형학원가가 있으며 신촌숲 주변에도 대형 어학원 및 소수 정예 학원이 밀집해있다.

 

4. 환경
현대 백화점, 이마트
세브란스병원, 신촌연세병원

 

5. 공급

2014, 2019년도에 수요량 대비 입주물량 초과가 있었고 

2021, 2022년도에는 입주물량이 적정 했으나 

2023년 부터는 입주물량이 부족한 상황임.

  

 

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신촌숲 아이파크 25평 현재 매매 17.85억, 전세 8.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 16.85억 전세 7.26억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 12.75억 전세 6.9억

 

현장사진

 

투자 결론 (각 항목별 평가)

 

1) 저평가 : 3주차 기입 예정

2) 환금성 : 아파트, 200세대 이상. 1~3층, 탑층 제외

3) 수익률 : 43% 약 2년 << 좀 더 알아봐야 할듯…

4) 원금보존 : 
전세가율이 50% 내외로 서울 지역 전세 적정가 60% 미만 이지만
2023년부터 마포구 입주물량 부족한 상황이므로 입지독점성이 있어 전세가 상승 예상 되고
근처에 신촌역, 광흥창역 도보 10분 이내, 경의선 서강대역 5분 이내의 역세권 아파트로서 3대 업무지구중 강남은 1시간 이내, 여의도/시청은 30분 내외로 접근 가능성이 있어서 유리하다고 볼 수 있다.
5) 리스크 대비: 
2023년 이후 공급이 부족하므로 역전세 가능성이 낮다. 

 

나의 투자 결론 : 
해당 지역은 교통, 환경이 좋으며 학군은 주변 학원가가 형성되어 있어서 괜찮다고 볼 수 있다.
지은지 5년 이내의 신축이며 2023년 이후로 공급이 부족한 상황이라 전세 가격도 상승할 것이라 판단된다.
3개의 지하철역도 도보 10분 이내로 접근 가능하며, 3대 주요 일자리까지 접근성도 뛰어나 수요가 있다고 생각된다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

주변 구형 아파트 같은 평수에 비해 4~5억 비싸지만 접근성이 뛰어난 시청, 여의도에 종사하는 소득이 높은 젊은 종사자들이 거주할 확률이 높고 주변에 대형학원이 근접해 있어서 학군도 좋은 편이라 아이 키우기에도 좋은 환경이라 수요가 꾸준히 증가할 가능성이 높다고 볼 수 있다.


댓글


갤럭시스타님에게 첫 댓글을 남겨주세요.