전세를 마스터할 수 있게 된 계기

양파링님의 강의를 듣다보면 정말 혼신을 다해 가르쳐준다는 생각이 들 정도다. 하나하나 자세하게 설명해주시다보니 다른 강의에 비해 시간은 더 길지만, 전혀 지루하지 않고 더욱 유익한 정보를 얻고 간다. 전세에 대해 A부터 Z까지 알 수 있는 강의인것 같아서 큰 도움이 됐다. 개인적으로 과자 양파링은 좋아하지 않지만, 강사 양파링님은 더 좋아질뿐만아니라 존경이 앞선다. 내가 이 강의를 통해서 배울점, 요약한점, 적용할점을 적어 보았다.

[강의를 통해 배울점]

• 적정 전세가를 설정하는 3단계
• 임대기간 설정시 고려해야할 3가지
• 매매계약과 전세계약시 주의사항

[전세 셋팅 유형 3가지]

 ① n개월 뒤 매매잔금(일반적)

  - 매매잔금은 전세잔금으로 하는 경우가 가장 BEST!

  - 매매잔금일 전에 전세계약은 됐지만 임차인의 이사가 매매잔금일 이후거나, 매매잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우, 내돈으로 잔금을 먼저 치뤄야 한다는 것을 주의!

 ② 매도자가 전세입자인 경우(특수)

  - 미리 주인전세 내용을 협의한 후 가계약

  - 만기시점 공급 확인, 매매가 상승시 전세 협조 X, 하자체크 어려움

 ③ 임차인이 거주중인 경우(특수)

  - 계약할 때 전세보증금, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부 등을 확인!

[적정 전세가 설정]

 - 단지-생활권-공급 순으로 확인 (단-생-공 암기!)

[임대기간 설정]

 - 공급-수요-포트폴리오 확인 (공-수-포 암기!)

[법인 임차인을 만날 경우]

 - 장점: 비교적 높은 전세가, 임대차 3법 적용 X

 - 단점: 전세궐 설정, 관리의 문제

 - 주의할점: 법인의 업종,업태,설립연도 확인+특약대비

[등기부등본 반드시 확인해야할 5가지]

 - 소유자 / 가압류,가처분,가등기 / 근저당권 / 열람일시 / 페이지

[임대보증금 반환하는 대상이 달라지는 경우]

 - 근질권이 설정된 경우

 - LH에 보증금을 반환해야 하는 경우

 - 임차인이 전세금을 가족에게 반환해 달라고 요청하는 경우

[적용할점]

• 전세를 맞출때 ‘단-생-공’ 공식을 이용하여 적정 전세가를 결정하고, ‘공-수-포’ 공식을 이용하여 최적의 임대기간을 설정하여 1등 전세물건을 만든다.
• 매매와 전세 계약시, 등기부등본을 잘 확인하고 매매&전세 특약사항을 잘 활용하여 최적의 거래를 성사시킨다.