✅아파트명
성남시 분당구 수내동_ 푸른 벽산,신성,쌍용
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성남시 분당구 종사자수 345,459명
2. 교통
3.학군
- 학업 성취도 : 수내중, 내정중 96.2% 2. 샛별중 91.4%
- 특목고 진학률 : 수내중 5.5%, 내정중 4.8%, 샛별중 5.0%
4. 환경
- 대형마트 : 이마트 분당점 (자차 10분거리)
병원: 아파트 상가 소아과, 안과, 치과, 한의원, 가정의학과 있음. / 도보 5분거리 이비인후과
5. 공급
- 25년 11월 판교 TH212 / 212세대
- 25년 7월 분당구 야탑동 분당금호어울림그린파트 242세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 푸른 벽산, 신성, 쌍용(31평) 현재 매매 15억, 전세 8억
5년 내 고점 매입시 : 25년 5월 매매 15.2억, 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 24년 1월 매매 10.8억, 전세 4.7억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 최근 분당구 아파트 시장은 2023년 초 가격 하락과 거래량 감소가 있었으나, 2024년 이후 다시 가격 반등과 거래 활성화 조짐이 나타나고 있다.
푸른 벽산, 신성, 쌍용 아파트의 31평형 매매가는 약 15억 원, 전세가는 8억 원 수준으로, 2024년 초 저점
(매매 10.8억, 전세 4.7억) 대비 상승했으나, 2025년 현재는 15억대 초반으로 고점 근처에 위치해 있다분당구는 1기 신도시 재정비와 공급 부족, 서울과의 접근성 강화 등으로 장기 상승 여력이 크다는 긍정적 전망이 우세하지만, 일부 단지에서는 재건축 분담금 부담과 고금리, 원자재 가격 상승 등으로 가격 거품 우려도 존재한다.
종합하면, 현재 시세는 과거 저점 대비 상승했으나, 단기 고점권에 위치해 있어 저평가라기보다는 안정적이거나 다소 고평가 구간에 있다고 판단된다
2) 환금성 : 2598세대 (총 50개동) 대단지 중 30평대가 메인 평수로 환금성 높다.
- 분당구는 수도권 핵심지, 특히 수내동은 강남 접근성이 뛰어나며, 상급지 수요 지속 존재한다.
거래량은 2023년 급감 후, 2024년 회복세를 보이는 중이다. - 거래량은 중형평형(31평형) 기준으로 가장 활발하다.
구축 아파트이기에 실 거주 목적이라면 그보다 평형대가 높은 것이 유리할 것으로 보이나 거래는 덜 활발할 수 있다.
(50평형을 제외하고는 모두 3bay 평면이다) - 전세가율은 약 50% 수준, 투자금 7억 이상 필요할 것으로 예상된다.
- 다만, 현재 시세가 고점 근처이므로 실 수요자 구매 여력에 부담될 것이다.
→ 단기 급매는 약간의 손실 감수 가능성 있다고 판단된다.
✅ 결론:
- 31평형은 환금성 우수. 단, 매도 타이밍이 고점에 가까워 환금 시, 손실 우려 존재.
- 6개월~1년 보유 후 매도 타이밍 조절 시 유리할 것으로 판단.
3) 수익률 :
- 5년간 저점→현재까지 시세 상승폭: 4.2억 (약 38% _ 최근 상한가 15억 / 5년전 10.8억)
- 연평균 단순 수익률: 약 6.8%
😯 향후 5년간 재현 가능성이 있을까?
- 분당은 일부 재건축 기대감은 있으나 급격한 개발 호재는 딱히 없다. (그냥 꾸준히 살고 싶은 곳)
- 신규 공급 예정도 소규모 (200~300세대) → 수급 안정적
(더샵하이스트3단지 일반분양 103세대, 분당금호어울림그린파크 242세대) - 다만 현재 시세가 고점이라 추가 상승은 연 2~4% 수준으로 제한적 예상된다.
✅ 결론:
- 신규 투자자 기준 연 수익률 2~4% 내외 전망
단기 투자 목적에는 부적합, 중기(5년) 이상 시 안정적 수익 기대 가능
4) 원금보존 :
- 역전세 위험 적음: 전세가율 53% 수준 → 안정적 (전세가율이 높지 않다. 단기간 급등의 이유도 있을 것이다)
- 5년 내 저점(10.8억) 기준 대비 38% 상승했으나, 주변 시세와 연동되기에 급락 위험은 낮을 것이라 판단한다.
- 신규 입주 물량도 제한적이기에 공급 쇼크 가능성 낮을 것이다.
✅ 결론:
- 급락 가능성 낮음, 역전세나 원금 손실 위험 매우 낮은 편
- 장기 보유 안정성 우수
5) 리스크 대비:
- 현재 가격이 5년 고점 근접 → 단기 조정 리스크 존재
- 대출을 끼고 매수 시, 이자 부담 + 단기 가치 하락 리스크 고려 필요 (투자금 7억 이상 필요)
- 수익률 대비 리스크를 보면, 보수적인 투자자에게는 메리트가 낮음
✅ 결론:
- 저위험 저수익 투자처로 적합
- 수익률 대비 리스크는 낮지만, 가격 상승 기대감이 제한적
- 단기 매매보단 실거주 겸 중기 보유 전략에 적합
나의 투자 결론 : .
따라서, 푸른 벽산, 신성, 쌍용 아파트는 분당 내 우수한 입지와 학군, 교통 여건을 갖추고 있어 장기적 투자 가치가 있으나, 현재 가격 수준과 시장 상황을 감안할 때 단기적 고점 매입은 수익률과 원금보존 측면에서 부담이 될 수 있습니다. 투자 시 평형과 매입 시점을 신중히 선택하고, 재건축 관련 분담금 및 정책 동향을 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다. 꾸준히 관심을 가져왔던 지역이긴 하지만 현 시점에서 강한 메리트는 없는 것으로 결론을 내립니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
관심이 있다는 이유만으로 매수를 고려하는 것이 얼마나 위험한 결정일 수 있는지 이번 분석을 통해 다시 한 번 깨달았습니다. 오늘처럼 직접 카테고리별로 객관적인 기준을 세워 분석해보니, 나의 투자 방향성을 더욱 명확하게 설정할 수 있음을 알게 되었습니다. 조바심을 내거나, 남들이 매수에 나서는 모습을 보고 무작정 따라가는 것은 경계해야 할 태도임을 실감합니다. 앞으로도 이렇게 분석 보고서를 작성하고, 다양한 조건을 비교·검토함으로써 더욱 신중하고 확신 있는 결정을 내릴 수 있을 것 같습니다.
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